不動産クラウドファンディングが地方へ広がりつつあります。
2020年10月にリリースした「TSON FUNDING（ティーソンファンディング）」は、愛知県を中心に「新築戸建住宅・アパートを定期借地権でリリースする」という新しい価値を提供する不動産クラウドファンディング。
TSON FUNDINGの運営は上場企業TSONで、利回りは6.7％と高利回りです。
高利回りの理由は、投資物件の仕入れから、商品の開発、販売まで自社で一貫して行うことや、土地を定期借地権とすることで取得費用を抑え、高利回りを実現しています。
また、ほかの不動産クラウドファンディングと同じく、優先劣後方式で元本が守られるほか、TSON FUNDING独自に家賃保証もつけて投資家保護を図っていることも特徴の一つです。
- TSON FUNDINGの短期キャピタルゲイン型と中長期インカムゲイン型
- TSON FUNDINGの特徴
- TSON FUNDINGの運営会社
- TSON FUNDINGの投資物件を見る
- 不動産クラウドファンディングは地方へ
TSON FUNDINGの短期キャピタルゲイン型と中長期インカムゲイン型
TSON FUNDINGの募集物件には、大きく分けて「短期（キャピタル型）」と「中長期（インカム型）」があります。
短期：キャピタルゲイン型（森林再生シリーズ、LANDシリーズ）
TSON FUNDINGの短期タイプは、「森林再生シリーズ」と「LANDシリーズ」の2種類。対象物件と運用期間が各々で異なります。
- 森林再生シリーズ
- 対象物件：新築戸建
- 運用期間：6ヶ月〜1年
- LANDシリーズ
- 対象物件：土地
- 運用期間：4ヶ月～6ヶ月
「森林再生シリーズ」は投資の対象が新築一戸建で、運用期間は6か月～1年間。
一方の「LANDシリーズ」は投資対象が土地で、測量・境界確定・造成工事などを行い、きれいな宅地の状態にして4ヶ月～6ヶ月間で売却します。
森林再生シリーズ・LANDシリーズともに短期で元本と配当の回収が見込めるため、早めに手元に資金が戻ってきてほしい方向けのサービスです。
中長期：インカムゲイン重視型（SMART FUNDシリーズ）
TSON FUNDINGの中長期タイプは「SMART FUNDシリーズ」と呼ばれます。
- SMART FUNDシリーズ
- 対象物件：賃貸住宅
- 運用期間：約1年〜3年
SMART FUNDシリーズは投資の対象が新築賃貸住宅で、家賃収入と最終的な売却益の双方で運用されます。運用期間は、1～3年間。1年間、元本は戻りませんので、余裕資金がある方に向いてます。
SMART FUNDシリーズの最大の特長は、「入居期間中は空室保証が付いている」こと。これにより、これまでインカム型の欠点だった空室リスクが発生しません。手堅いインカム型が、さらに手堅くなりました。
TSON FUNDINGの特徴
まず、多くの不動産クラウドファンディングに共通するメリットがこちらです。
- 1口1万円の少額からの投資できる
- 物件管理は不要で手間なし不労所得
- 元本われリスクを低減する「優先劣後システム」
- 景気に左右されにくい実物不動産投資
これらはTSONでも同じです。そしてTSON FUNDINGの独自の特徴がこちら。
- TSON独自開発の不動産AI
- 高利回りを維持するスキーム
- 定期借地権を活用した住宅
- 入居開始時から全期間家賃保証
順を追って見ていきます。
TSON独自開発の不動産AI
不動産クラウドファンディングにも情報化の波が押し寄せてます。そんな中、TSON FUNDINGでは、投資対象不動産の市場価値を判断するため、独自の不動産AIを活用し、物件を選定しています。
「不動産AIって何？」
はい。TSON FUNDINGによると、不動産AIとは、WEB上から収集した約300万件の不動産データを分析し、住所・希望価格・希望販売期間を入力すると、市場の販売動向を把握できるマーケティングシステムとのこと。
ようは、手軽に投資適格性の高い物件をAIが選定してくれるということかと思います。
高利回りを維持するスキーム
TSON FUNDINGは実際に土地の仕入れから、AIを使ったマーケティングから、商品の開発、販売までを一貫して自社で行うことで、高利回りを実現しています。
マーケティングで取引のある不動産会社・住宅会社様から物件を紹介してもらうネットワークもあるとのこと。
TSON FUNDINGは基本的には1年未満の短期ファンドですが、どんどん新規募集されるので、投資ァンドが終了しても途切れなく高利回りファンドが募集されるとのこと。
長期で投資したい方にも短期で回収したい方にもマッチしてますね。
定期借地権を活用した住宅
定期借地権を活用していることも、TSON FUNDINGの大きな特徴です。
定期借地権とはつまり、土地を所有せずに、借地権として地代を払うスキームのこと（土地は他人もものを借りているだけ）。
TSON FUNDINGの投資対象は、戸建住宅と賃貸住宅ですが、通常の土地（完全所有権）よりも、取得費に土地代がかからず、安い地代を払うだけなので、利回りがぐんとアップします。
定期借地権の制度は1992年から始まりました。一般的に土地価格の高い都心部に多く見られ、近年は土地を借りる側、貸す側にもメリットがある手法として注目され、鑑定の依頼も増えてます。
定期借地権で土地を借りる側のメリットとしては、
- 戸建住宅は土地代分の仲介手数料や登記費用が抑えられる。
- 同立地の土地付きの戸建てに比べ安価で売りやすい。
- 賃貸住宅は安い借地代で運用でき、投資効率がアップ。
- 地価の購入リスク・暴落リスクを抑えられる。
などがあり、高い利回りを実現できることにつながってます。
入居開始時から全期間家賃保証
TSON FUNDINGでは投資家保護のため、空室リスクに備えた「全期間家賃固定型の空室保証」制度を導入しています。
賃貸住宅への投資でもっとも懸念されるのは、空室と家賃の低下ですが、TSON FUNDINGでは物件を人気エリアの新築の優良物件に絞るほか、本空室保証でリスクを減らしています。
TSON FUNDINGの運営会社
TSON FUNDINGの運営は「株式会社TSON」（東京プロマーケット上場）で、不動産を小口化する事業者を厳しい基準（国交省や自治体の許可、宅建業の免許、資本金など）で選別した不動産特定事業法（1995年）による許可を取得しています。
- 会社名：株式会社ＴＳＯＮ
- 設立：平成20年8月20日
- 不動産特定共同事業の種別：第1・2号事業
- 不動産特定共同事業許可番号：愛知県知事 第6号
- 資本金：1億円
- 代表取締役：荒木 健次
- 住所：愛知県名古屋市中村区名駅3-22-8-2F
- 電話番号：052-589-6055（代表）
- 宅地建物取引業：愛知県知事（3）第21490号
- 建設業許可：愛知県知事免許（般-31）第107176号
- 業務管理者：深川 堅治
不特法のほか、宅建業、建設業の許可を持ち、資本金は1億円。
株式会社TSONは、2015年3月にTOKYO PRO Market（東京プロマーケット）という、東京証券取引所が運営するプロ向けの株式市場に上場しています。
TOKYO PRO Market（東京プロマーケット）とは｜日本M&Aセンター TOKYO PRO Market上場支援サービス（J-Adviser）
「ん？東京プロマーケット？」
東京プロマーケットについては、上記リンクを確認いただければと思いますが、ようは、東証一部のようにだれでも取引できるわけではなく、取引が株のプロに限定されるマーケットのことです。
TSON FUNDINGの投資物件を見る
TSON FUNDINGでは不特法事業としてこれまで16ファンドを組成、総額で7億円強の運用実績があります。ちなみに、全て想定利回りどおりに配当されてます。
TSON FUNDINGの直近6物件のデータを分析してみます。
- 平均利回り：6.7％
- 平均運用期間：約10ヶ月
- 平均募集金額：約3700万円
- 平均劣後出資：15％
- 詳細はこちら
利回りは6.7％と地方ならではの高利回りです。運用期間も10か月と比較的短いです。
募集金額を平均すると3,700万円と小口ですが、抽選倍率は1.2～1.7倍とそこまで高倍率にはなっていません。
劣後出資比率10～20％は、不動産クラファンの中では平均的な水準です。
続いて、直近6物件のTSON FUNDINGの立地とアセットはこちらです。
- 埼玉県さいたま市緑区（共同住宅）
- 愛知県稲沢市 （共同住宅）
- 愛知県岡崎市 （共同住宅）
- 愛知県東海市（新築戸建賃貸3棟）
- 愛知県稲沢市石橋 （共同住宅）
- 愛知県名古屋市港区（新築戸建賃貸3棟）
立地は愛知県の郊外が中心。アセットは共同住宅（アパート）と新築戸建住宅で、新築戸建住宅は3棟まとめて募集されます。
TSON FUNDINGは、定期借地権を使うことで新築戸建賃貸をローコストで商品に仕上げています。不動産クラウドファンディングでも新たな切り口で展開しています。
定期借地権を使って高利回り。その理由もはっきりしているので、個人的にも投資していきたいと思います！
不動産クラウドファンディングは地方へ
不動産クラウドファンディングが始まった2018年頃、当初は東京都心が中心でしたが、2020年後半から徐々に地方に波及。J-REITと同じ広がり方が見られます。
不動産クラウドファンディングの背景には、1995年に制定された不特法と、2017年の不特法改正という26年間の法整備の歴史、優先劣後方式などの投資家保護制度も整っています。
これらを背景に、個人的にはいずれ不動産クラウドファンディングがJ-REITと肩を並べる日が来るのでは…と夢見てます。
TSON FUNDINGのような上場企業の参入も増えましたし、今後の展開から目が離せません。
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