クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、クラウドファンディングに投資してみた

【CREAL】目黒の新築レジで利回り6%!元ご近所物件に投資してみる

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CREALがリリースして、もう2年目になります。

 

個人的に、CREALには第1号ファンドから投資してます。コロナの逆風の中、ホテル案件も抱えつつも、ここまで無事故で乗り切ってますね。

 

さて。CREALの今回の大型ファンドは、目黒の新築レジデンスです。

 

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  • 物件名  ドムス・スタイル目黒不動前
  • 募集金額 3.78億円
  • 利回り  6.0%
  • 運用期間 12ヶ月
  • 募集期間 2020年12月7日~

 

まず思ったのは利回り6%って・・・すごいな!

 

→CREAL公式ページ

 

 

余談

 

いきなり余談ですみませんが、この物件の周辺は、僕の「庭」です(笑)

 

今から約20年前の20代の頃、本物件から徒歩3分の賃貸物件に、8年間住んでました。住所は西五反田3丁目。グーグル先生で調べると、当時住んでいた物件、まだありました。懐かしい~。

 

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ちなみに、僕が当時住んでいたのは、約15㎡の中古ワンルームで、賃料は確か6.8万円(共益費込みで7.8万円)でした。今の賃料を調べてみると、築35年もたってるのに6.5万円と、当時の賃料をほぼキープしてました。

 

このエリアは住環境も、利便性も、申し分ありません。「目黒駅」と「不動前駅」の2つの駅が使えるし、コンビニ、スーパー、商店街もそろってます。

 

渋谷などに通勤する若者の需要を取り込めますし、目黒川沿いの夜桜も、めっちゃ綺麗です。

 

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目黒の新築レジで利回り6%の凄さ

 

本ファンドは、目黒の新築レジで利回り6.0%と、通常の不動産投資では、あり得ないほどの高利回りです。

 

高利回りの理由は「売却時のキャピタルゲインの一部を分配するから」とのこと。つまりリーシング活動により、稼働率を上げ、物件価値を上昇させる(高く売る)」ことが、より重要になってきます。

  

  • 竣工直後なので、稼働率は低い。またフリーレント期間もあるので、期中のインカム(利回り)は低め。
  • リーシングをがんばって、高稼働を目指し、1年間で物件価値(=収益価格)を上昇させてから売却する。
  • 売却益から、投資家とCREALの元本を控除し、あまった分を配当に回すため、高利回りを実現できる。

 

いくらで売れるのかが重要か・・・

 

余力のある方は、「期中配当・元本償還シュミレーション」見てみるとおもしろいと思います(会員限定情報です)。

 

※CREALはメール入力だけで、会員情報が確認可能です。

→CREALにメール登録

  

その他、Jリートとのキャップレート比較、賃料相場の比較など、CREALは本当によく調べられてます。毎回、本当に感心します。

   

CREALのリーシング力次第

 

CREALによると、「NOI利回り約4.1%以下で売却できれば、投資家の皆様に6%の配当をお支払いする」とあります。

 

利回り相場から見ると、「目黒の築浅レジ、NOI4.1%以下で売却」は、想定外の事態が起こらない限り、余裕だと思います。

 

※くれぐれも、僕は物件を見てませんし、詳細も確認できません。あくまで、相場から見た私見です。

  

最後に、備忘録として箇条書きしておきます。

 

  • 立地の住環境、利便性は申し分ない
  • 最先端のIOTスマートホームで競争力高め
  • 賃料が保守的でインカムゲインは低め。満室になればキャピタルゲインが狙える
  • CREALの売却利回りの想定(NOI4.1%)は、相場からみると全然ムリしてない
  • マスターリース契約で、賃料は保証されている
  • CREALのレジ物件は、複数の売却実績あり

 

一方、不安な点は

 

  • 新築なので空室リスクあり
  • 劣後出資が5%と、いつもより低め
  • つまるところ、CREALのリーシング力(売却時の賃料・稼働率)次第

 

といったところでしょうか。あと、コロナの影響は、レジ物件では限定的かと思います。

 

CREALではこのところ、ホテルやオフィス案件が続き、個人的に投資を控えてましたが、本物件には投資しようと思います。

     

→CREAL公式ページ

 

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