クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、クラウドファンディングに投資してみた

【投資に不動産が関係している方へ】不動産証券化にはどんなスキームが多いのか? 

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リートやCREALにFANTAS funding....不動産を小口化して投資する手法って多いよね。

 

収益を生むものなら、なんでも証券化できるからね!

 

こんにちわ、トッティです。 

 

不動産を小口化する際に使われるスキーム(いわゆる証券化スキーム)には、Jリートもあれば、CREALFANTAS fundingなどの不動産特定共同事業スキームもあります。

 

今回は各スキーム別の不動産の取得状況を調べてみました。

 

結論からいうと、Jリートをみれば国内不動産市場全体の好不況がわかるので、投資に不動産が関係している方は、Jリートの動きをチェックしてみるといいですよ!

 

 

不動産証券化はどんなスキームが多いのか? 

 

国土交通省が公表している「不動産証券化の実態調査」をみると、「不動産証券化にどういうスキームが使われてるか?」ということがわかります。

 

  平成29年度分 (10億円)
実物 信託受益権
Jリート 205 1,628 1,833
不動産特定共同事業 202 202
TMK 294 1,024 1,318
GK-TKスキーム等 1,414 1,414
702 4,066 4,767

出典:国土交通省「平成29年度不動産証券化の実態調査」

 

Jリートが多いな!あれ....不動産特定共同事業は少ないね。

 

Jリートは大口案件が多いし、売買を繰り返す永続的なファンドだからね。

 

Jリートが約1.83兆円で全体の約38.0%を占めている一方、CREALやFANTAS fundingなどの不特法の取得は、0.2兆円で全体の約4%しかありません。

 

スキーム別の取得額の推移

 

これらのスキーム別の取得額の推移はコチラ(↓)です。

 

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出典:国土交通省「不動産証券化の実態調査」スキーム別証券化対象不動産の取得の推移

 

平成20年のリーマンショック前までは、いわゆる証券化(ファンド)バブルですね。

 

リーマンショック後も、Jリートを中心に取得額も回復傾向にあります。不特法スキームはパイは少ないものの、取得額は安定しています。

 

不動産市況はJリートの影響が大

 

いや~、いかにJリートが不動産投資市場に大きな影響を与えていることがわかります。

 

すなわち、Jリートの調子が悪くなると、不動産市場も落ち込みます

  

Jリートが投資物件を買えてるうちは、不動産市況は上向き。Jリート次第で不動産市況がよくも悪くもなるんだね。

 

個人向け投資用不動産は別の動き

 

でもちょっと別の動きをするのが、個人の不動産投資です。

 

機関投資家向け不動産投資は活況そのものですが、個人向けの比較的小規模の投資用不動産では、地方を中心として価格の下落が始まってます。 

 

僕は千葉県で地価公示の評価員をしてますが、郊外部では地価下落が止まらないエリアが多くあります。もう上がることはないのかな....。

 

郊外に物件を持ってる方は、

 

「不動産価格が下がりきって、売るに売れない!」

 

っとならないよう、気を付けてくださいね。