不動産クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、不動産クラウドファンディングに投資してみた

【この立地で利回り8%の威力とは?】TOMOTAQUの新ファンドがかなり良さそう!

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不特法に基づくTOMOTAQU(トモタク)の新ファンドがホームページで公表されました。

 

今のところ詳細は会員限定ですが、目を付けていたとおり、このファンドがかなり良さそうなので、可能な範囲でご紹介してみたいと思います!

 

ここでわたくし、↑で「不特法に基づくTOMOTAQU(トモタク)」と書いてみました。

 

もしかしたら、TOMOTAQUの法律上のくくりがよくわからない方もいらっしゃるかもしれませんので、新ファンドをご紹介する前に、前提となる法律から整理しておきたいと思います。

 

「法律?小難しい話はいらん!」という方は「トモタク6号ファンド(一般公開情報のみ)」から読んでみてください。

 

→TOMOTAQU

 

 

TOMOTAQUは「不特法」に基づく

 

不動産を小口化して販売する証券化対象不動産に関する法律は大きく分けて、

 

  • 資産流動化法第2条、投信法第2条
  • 不特法第2条(不動産クラファン含む)
  • 金商法第2条(有価証券など)

 

の3パターンがあります。このうち、不動産クラウドファンディングは「不特法第2条第3項」に規定する契約に関する不動産取引ということになります。

 

ここで「なんで金商法もあるの?」と思われたかもしれませんが、基本的に証券化対象不動産はファンドに出資するエクイティ投資で利益配分を受ける立場にありますが、

 

その範囲には金商法に規定する有価証券などの債務の履行の裏付けとなる不動産も含まれるからです。

 

この不特法第2条という大きな枠組みの中には、電子取引を導入している事業者(いわゆる不動産クラファン)のほか、電子取引を導入していない事業者も含まれます。これがTOMOTAQUですね(他にもあります)。

 

ちなみに不特法ですから、元本の保全性を高めるために「優先劣後方式」も採用されています。

 

ということで、TOMOTAQUをどうやって表現すれば一番いいのか考えてましたが、本ブログでは「不特法に基づくTOMOTAQU」で統一したいと思います。

 

トモタク6号ファンド(一般公開情報のみ)

 

さて、ここからが本題です。

 

9月17日9時から会員限定で公開された「トモタク6号ファンド」ですが、結論から言うと「かなり良いファンドなんじゃないかな~」と思いました。

 

ちなみにTOMOTAQUでは、なるべく会員優先で投資ができるようにと会員限定で情報を早く公開してくれます。

 

  • 会員公開:2021年9月17日9時~
  • 一般公開:2021年9月24日20時~

 

情報をできるだけ早く見たい方は、TOMOTAQU会員になっておいてくださいませ(今はキャンペーン中で5500円分もらえますし)。

 

→TOMOTAQU

 

で、物件情報ですが、念のためHPの問い合わせ窓口から「どこまでブログで書いていいですか?」と確認してみたところ、「一般公開されている情報ならOKです!」と即ご回答いただきました。

 

ですから、一般公開情報に絞って書いてみたいと思います。

 

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(引用)TOMOTAQUより

 

  • トモタク6号ファンド
  • 募集金額:900万円
  • 利回り:8%(年利)
  • 運用期間:6ヶ月
  • 出資額:10万円~
  • 劣後割合:会員限定

 

トモタク6号ファンドは文京区湯島の不動産です。募集金額の規模感から区分であることがわかります。利回りは8%と高利回りです。

 

住所も公開されてるのでブログに書いても大丈夫かと思います。住所は「東京都文京区湯島1-9-10」ですね。グーグル先生で調べてみるとこちらになりました。

 

 

御茶ノ水駅に近くてオフィスの建ち並ぶ蔵前橋通り(清水坂)背後の住宅、店舗、事務所等が混在するエリア。神田明神のすぐ近くです。

 

エリア的には「千代田区住所に隣接する文京区」ですね。

 

文京区湯島で利回り8%の威力

 

はい!ちょっといいですか!ここで利回り8%って!いや、ないないない。

 

対象のアセット(事務所なのか住宅なのか)は公表前なので控えますが(ボカした写真を見る限りでは事務所っぽいですが)、御茶ノ水はオフィスなら都内でも上位エリアです。

 

ちなみに住宅として見ても、東東京エリアでは山手線内側の都心3区や品川区と並び、かなりの上位エリアです。

 

利回り水準でみると、オフィスとしての利用した方が住宅よりも利回りが低い(利回り=賃料÷不動産価格なので、つまり不動産価格が高い)、そんなエリアです。

 

JR御茶ノ水周辺で千代田区に隣接するオフィスなら、うーん。そうですね。今ならAクラスビルなら3%フラットじゃないでしょうか。

 

ちなみにリート物件を含めて不動産投資で利回り3%という水準は、投資適格性の高い超優良不動産です。それだけ物件価値が高い、とも言えますね。

 

あ、あくまで対象近くにある蔵前橋通り沿いにあるようなトップクラスビルならば、という話ですので、誤解なさらぬようお願いします。対象の詳細は一般公開されてませんので伏せてます。

 

一方、住宅としても文京区湯島はいいところです。

 

住宅なら同じ文京区の根津、千駄木、白山辺りと同レベルじゃないでしょうか。小石川あたりとまではいかないものの、文京区の中では中位からやや上位クラスの立地かなと思います。

 

「中位からやや上位」というのは「文京区の中で」のお話です。東京都内全体で俯瞰してみれば、御茶ノ水は事務所でも住宅でも上位エリアに含まれますし、当然ながら地方都市なら比較対象さえありません。

 

ここで物件のストビューも付けられるといいのですが…それは一般公開されてからにしようと思います。詳細は一般公開されてからのお楽しみということで。

 

おわりに

 

いや~。本当にいい立地だと思います。

 

今はコロナでサテライトオフィス需要も高まってますしね。小規模区分ならそういう利用も見込めそうですし、仮に事務所利用が難しくても、住宅としても需要は十分あるんじゃないかな~と思います。

 

どれだけ築年が経過してたとしても、やっぱり利回り8%はあり得ない(しつこい)。

 

これにTOMOTAQU独自の日本保証の保証付きや賃料固定のマスターリース契約も付いてくると考えると、元本保全性と利益追求の両方を満たす貴重なファンドだと思います。

 

※日本保証の保証付きは、今のところ5号ファンドのみのため訂正しました。申し訳ございません。

 

ということで、フワッとした情報しか書けませんが、個人的には「かなりお得なファンド」なんじゃないかな~と思いましたので、ご紹介してみました。

 

あくまで私見ですが、本ファンドだけでもTOMOTAQUで投資する意味があるのかなと思いますので、ご興味がある方はのぞいてみてください(詳細は会員限定ですが…)。

 

→TOMOTAQU

 

ちなみにTOMOTAQUに会員登録すればいち早く情報が見れますし、登録しなくても資料請求だけでも500円分のQUOカードがもらえますし、会員登録すればTOMOTAQUで使えるトモタクポイント5,000円分もらえます。

 

5,500円分は、なかなかないレベルのキャンペーンなので、ぜひキャンペーンが終了するまでにはもらっておいてくださいね。

 

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