victory fundから「未利用地の収益化」という珍しいファンドが登場しました。
前回と同じような案件なんですが、前回はパッと見て「ん？雑種地で無道路地？」と興味はあったんですが、ちょっと忙しかったこともあって何となく記事にすることなく、そのまま放置してしまいました。
今回はちゃんと時間を作って確認してみたいと思います。
victory funf 小平市用地収益化プロジェクトNo.2
- 利回り：10.0％（インカム＋キャピタル）
- 運用期間：10ヶ月
- 最低投資額：10万円
- 募集金額：5000万円
- 劣後割合：約17％
- 募集開始：2021年7月12日17時～
インカムゲインもあって、キャピタルゲインも狙うという本ファンド。物件自体は2号ファンドの続きで、その隣を3号ファンドとして組成されたようです。利回り10％も2号と同じですね。
2号ファンド「小平用地収益化プロジェクト」で無道路地の整備から始まって、引き続き賃借人（設計施工企業）が、「隣の面積270㎡の土地を、地代1,000円/㎡で貸してくれ！」という要望があったので、今回3号ファンドとして組成された、という流れです。
これ、書こうかどうかちょっと迷ったのですが、半分ネタとして。
victory fundの募集案内には、ちょいちょい誤字があるんですよね。例えば「地域の中で計画道路沿いの270㎡を対象としす。」とか。
「しす。」･･･まあ、単純な記載ミスなので、案件の内容に影響はないんですけどね。重箱の隅をつつく自分の性格の悪さを再認識しつつ、まあ、僕も記載ミスが多いので人には言えません。
募集の概要と物件の概要
もともとは無道路地だった対象不動産。victory fundサイトから拝借した写真を見るとこんな感じです。休耕田か、畑でしょうか。使われていない農地のように見えます。
仮に農地として話を進めてみますが、行政への農地転用許可は、すでに取得されてるんでしょうね。農地なら宅地よりは取得価格が”かなり”節約できます。
そして、この土地に都市計画道路を開通させ、整備して最終的にこんな風になるようです（↓）。
募集の概要
- 全体を6分割したうち、今回は地積270㎡が対象
- 出資総額6000万円（優先5000万円、劣後1000万円）
- 地代利回りは6.48％（1000円×270㎡×12/5,000万円）
- 想定売却価格は7000万円（約26万円／㎡）を予定
victory fundによると、不動産鑑定の標準価格は280,000円/㎡で、地積270㎡を乗じた7,560万円の価値がある土地とのことです。よって想定売却価格7000万円は妥当かと。
言うまでもないかもしれませんが、この不動産鑑定（調査）は、現況の状態ではなく、開発後の状態を所与とした価格ですね。
物件の概要
- 所在：東京都小平市
- 交通：西武新宿線（花小金井、小平）、JR武蔵野線（新小平）、西武多摩湖線（一橋学園、青梅街道）ほか
- 行政的条件：1低専、建蔽率40％、容積率80％
- 物件内に都市計画道路（小平3・3・3号）が令和8年度完成予定
- JR武蔵野線「小平駅」南方650m。西武国分寺線「鷹の第」、西武多摩湖線「青梅街道」も徒歩圏。
完成図を見ると、幹線道路沿いのロードサイド型店舗になるのかな～と思います。駅に近ければそれに越したことはありませんが、それよりも駐車場を確保できるだけの敷地面積の大きさが大切かなと思います。
最終的に、どのくらいの大きさになるか…ちょっと分かりませんが、図面を見る限り、そこそこ広そうです。少なくともコンビニやファミレスはできそうです。
まとめ
情報がこれだけなので僕も詳しく分かりませんので、ふわっとした書き方になりますが、まとめると
- 農地？を転用するため取得価格が抑えられる
- よってキャピタルゲインが狙える
- おまけとして地代収入でインカム配当もある
という案件でしょうか。
仮に対象不動産が農地だとすれば、農地の取得価格は数百円／㎡でしょうから、キャピタルゲインは確かに狙えそうです。
不動産鑑定に基づく売却価格には余裕があるし、劣後割合は約17％あります。これを担保に利回り10％を狙いたい人は投資する、という案件だと思います。
開発型なので、利回り10％分のリスクは十分ありそうですね。利回りが高いけどリスクも高い。リスクとリターンはトレードオフなので高利回りにも納得です。
個人的には10％は狙っておきたいな～と思うので、初回ファンドの「浅草1丁目商業ビルプロジェクト」に続き、今回もvictory fundで投資してみようと思います。
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