開発型の不動産クラウドファンディング「victory fund」の「浅草1丁目商業ビルプロジェクト」について、運用状況の報告が届きました。
同ファンドはvictory fundの1号ファンドでして、いきなり2億7千5百万円を募集するという大口ファンド。10.5％という高利回りなこともあって、無事に満額成立したファンドです。
具体的には「浅草のすし屋の単独業態だった一棟ビルをノベーションして、フロア毎にいろんなテナントを入居させるマルチ商業ビルにアップグレードする」というものです。
今回の報告でvictory fundは各テナントの運用状況も付けてくれましたので、ちょっと拝借してみます。
現時点ではこんな感じで各フロアが埋まっているようです。B1～1Fが美術品オークション会社、2～3Fが飲食店、4～6Fは商談中とのこと。
ちなみに各フロアの賃料の坪単価はこうなります。
- B1～1F：坪23,000円
- 2F：坪14,300円
- 3F：坪9,700円
- 4～6F：坪11,300円
なるほど～。
一般的に収益用不動産の賃料は、1F（路面店）が一番高くなり、2F、地下1F、3Fの順に低くなっていき、4Fから上の上層階ほとんど変わりません。
※あくまで一般的な不動産の話です。
今回のファンドはB1～1Fが同一テナントへの賃貸されてますが、平準化しても坪2.3万円取れているので、「1F路面店だけで考えると坪3万円くらいはとれる立地なんだな～」ということがわかりました。
浅草周辺の賃料相場を詳しく調べたわけではありませんが、少なくとも坪3万円の賃料は地方都市なら主要駅前に立地する築浅ビル並みです。
個人的には「バリューアップビルとしてはそこそこ賃料が取れているな」という印象を持ちました。
バリューアップ前はここまで賃料が取れなかったでしょうから、まさに物件再生の真骨頂ですし、こういう報告は安心感が持てるので、今後もぜひ続けてもらいたいですね。
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さて。余談が長くなりましたが、ここからが本題です。本日は17時半からvictory fundの小平プロジェクトの第3段です。
- 募集金額：6000万円
- 利回り：10％（年利）
- 運用期間：11ヶ月
- 最低投資金額：10万円
- 募集開始：2021年9月21日17時半～
利回りは小平第1号、第2号と同じ10％ですね。開発型ならではの高利回りです。
組成の背景としては「小平第1号、第2号に隣接する348㎡を1000円/㎡での賃貸希望があったので新たにファンド組成された」という流れです。
小平ファンドについては、こちらの記事で書いてますので、よかったら（コメントも含めて）読まれてみてください。
【関連記事】victory fundで利回り10％の開発案件
簡単に再掲すると、
- 農地？を転用するため取得価格が抑えられる
- よってキャピタルゲインが狙える
- 地代収入でインカム配当もある
というファンドです。本ファンドはインカムゲインとキャピタルゲインの両方が狙えるファンドですね。
【関連記事】【今さら聞けない】インカムゲインとキャピタルゲインの利回りの仕組み
今回victory fundの説明文を読んでいて新たな発見がありました。
対象物件の地代利回りは「6.96%」（1,000円／㎡×348㎡×12/60,000,000円）となり、地代がかなり高いですね！
土地だけを貸しているのに利回り6.96％という･･･建物付きのような高利回りですね。
もちろん、表面利回りですし（ただ、土地なので経費はあまりかからない）、個別物件の状況や融資額などにもよるのであくまて一般的には、という前提ですがアパート投資であっても7％あればまずまずでしょう。
ちなにに前回の地代利回りは6.48％でしたから、前回よりも高くなってますね。
規模が小さいので地代収入の総額自体は大きくはありませんが、本ファンドは売却によるキャピタルゲインがメインとしつつも、あながちインカムゲインも無視できないな～と思いました。
個人的には本ファンドには既に投資済みなので今回の投資は控えますが、高利回りになる開発型の不動産クラファンに興味のある方は、victory fundはおもしろいんじゃないかなと思います。
ということで今回は以上です。今日は全国的に晴れで気持ちがいいですね。今日も元気にお過ごしください！
＼開発型の不動産クラファン！／
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