いよいよですね！トーセイ不動産クラウド「TREC FUNDING」から待望の3号ファンドが登場します。
ええ、これはもう『待望』といっても過言ではありません、少なくとも僕の中では。
2021年10月にトーセイから「TREC3号の組成準備を開始します！」との連絡があり、その後、年末に案件のコンセプトが公開され、そして今回ついにファンド組成と･･･長かった（笑）
ただ、待った分、「利回り5％」の高利回りで募集されます。ちなみに利回り5％は僕の予想通りです、エヘン（すみません、たまたまです）。
で、気になる利回りですが、「浅草」や「月島」の築浅区分マンションであれば、今なら通常、マーケット利回りは3.5％～3.6％だと思います。
今回はさらにデットの活用でそれよりも高くなるとすれば、個人的には5％くらいいって欲しいところですが、どうでしょう？
ちなみにTREC1号はマンションで期待利回り7.0％、2号はオフィスで5.22％でした。
本ファンドはリートでも実績のある東証一部のトーセイらしく、いろんなテクニックが使われているファンドですので、さっそく内容を見ていきたいと思います。
TREC3号区分マンションファンド浅草・月島
- 投資対象：区分収益マンション8戸
- 募集総額：1.35億円
- 分配率：5.0％（年利）
- 運用期間：2.5年
- レバレッジ（借入）：あり
- 優先劣後：あり
- 募集方式：先着式
- 募集開始：先行2022年2月15日15時～、一般2022年2月18日15時～（※）
（※）TREC2号出資者限定の申込期間は2022年2月15日15時～2月17日15時、一般募集期間は2022年2月18日15時～3月7日24時。
TREC3号は浅草、月島の区分マンション8戸が投資対象ですね。利回りは5％とマーケットから見ると高めです。
物件はトーセイが株式を取得して子会社化したプリンセスグループ（リノベ事業に強みあり）が保有しているので、いわゆるスポンサー取引ですね。
あと、TREC FUNDINGでは初めて優先劣後構造が採用され、エクイティ部分のほか、デット部分も活用されていることも特徴です。
これによりレバレッジ効果で利回りが向上しています。レバレッジの詳細はこちらの記事で触れていますので、よろしければご覧になってみてください。
【関連記事】【新情報】TREC FUNDINの3号案件はレバレッジ活用で利回り向上
稼働率は2021年12月末日現在100％。契約更新時には賃料増額の交渉もしてくれるとのこと。その他、退去時にはバリューアップを行って売却するとのことなので、この辺はバリューアップに定評のあるトーセイグループの得意分野ですね。
次にグーグルマップで物件を調べてみました。
＜アイル イムーブル浅草＞
＜シティフロントタワー＞
月島のシティフロントタワーはその名のとおりタワマンです。分譲、賃貸ともに高層マンションの需要が強いエリアらしく、ぐる～っと見回してもタワマンが立ち並びます。
いいですね～月島。月島は銀座にも近いですし、バス・ラピッド・トランジット（バスを基盤とした大量輸送システム）や環状2号線の整備も進んでますし、
利便性の更なる向上が期待されますから、マンション需要が根強いエリアであることは間違いありません。
あくまで僕個人の意見ですが、これからも当面は上昇基調が続くはずです。それに住居系はコロナの影響は限定的ですしね。
まとめ
最後にまとめます。
- 立地よし、住宅という資産タイプもよし、初の優先劣後採用でリスクヘッジは充実。
- さらにSPC（※）による倒産隔離で、事業者リスクを投資家が負わない。
- デットを活用して利回りを5％まで向上させている。
（※）TREC FUNDINGは不特法に基づく制度の中で「SPC」を活用した不動産クラウドファンディングです。
さすが東証一部のトーセイですね。ファンドのレベルが高いので、僕は投資したいと思いました。
ちなみにトーセイリート投資法人は最近では千葉中央トーセイビルを利回り4.4％で取得していますね。利回りの高さはJ-REITでも指折りです。
一般募集期間は2022年2月18日15時からなので、ご興味がある方はTREC FUNDINGをチェックされてみてはいかがでしょうか？
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