クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

「投資で食べていきたい。どうすればいいか?」という質問の回答

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「脱サラして投資で食べていきたい。どうすればいいか?」

 

という趣旨の質問を、問い合わせフォームからいただきました。

 

うーん、これは....お返事がなかなか難しい質問なので、これを機会に僕の投資スタンスを書かせていただこうと思います。

  

\好立地の不動産クラファン!/

Rimple(リンプル)

 

 

あくまで本業がメイン、投資は補完的な位置づけ

 

まず僕は2018年7月末でサラリーマンを辞め、不動産鑑定業で独立しました。

 

弊ブログを読んでくださってる方はわかっていただけてると思いますが、投資は収入源の一つではありますが、投資だけで食べていけてるわけではありません。

 

「投資に依存するのは危険かな....」と思う派で、メイン収入はリアルビジネスの鑑定業で、これからも多分変わらないと思います。

 

2人の子供の養育費や老後の資金に頭を悩ませる(今のところ、差し迫っているわけではありませんが)、いたって普通の一般庶民が書いてるブログで、

 

どちらかというと本業や家事・育児がある忙しい方に向けて、効率的に投資できる情報をお伝えすることを念頭に、僕が日々実践している投資録を書かせていただいてます。

 

例えば、不動産クラファンのRimpleなんかは優れた投資商品だと思ってますが、「あくまでリアルビジネスで稼ぎ、投資は補完的にやるのがいいんじゃないかな」というのが僕のスタンスです。

 

っというか、投資だけで食べていけるほどの元本がないですし!

 

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投資だけで食べていける人は一握り

 

今回のコロナショックを誰も予想できなかったように、投資は何があるか分かりません。

 

よく「投資は必ず余剰資金で」と書かせていただいているように、余程の天才か強運、あるいは専業トレーダーや、親から不動産を相続した方とかでないと、投資だけで一生食べていくのは難しいんじゃないかなと思ってます。

 

ただ、どうしても投資だけで食べていきたいのであれば、個人的には「現物不動産」なら、うまくやればサラリーマンを辞めても経済的に独立できると思います。

 

(会社勤めから大家業という別の仕事に切り替わりますが、自由な時間は増えるでしょう)

 

2億円の物件を買えば、今すぐに経済的自由になれる

 

では、「どうやって現物の不動産投資で脱サラするか?」

 

ということですが、資金や投資方法にもよりますが、仮に不動産なら2億円の物件を買えば、諸々の経費率や空室率、イールドギャップ、税金などもさっ引いて、実質利回り3%で回せば、年間の所得が600万円になります。

 

※景気後退による稼働率下落、家賃収入減少リスク等は考慮外としてます。これらのリスク要因により収入は変動します。

 

年間600万円の所得で足りるのか否かは、各々の価値観や生活水準、子供が何人いるかなどにもよりますが....独身で贅沢をしないのであれば、まあ、すぐに脱サラしても何とかなりそうですよね。

 

次に、「どうやって2億円の物件を買うのか?」

 

という話ですが、属性にもよりますが、とりあえず自己資金が1億円程度あれば、融資額から見た物件価格(LTV)で見ると、

 

万が一急激な市況悪化で稼働率が50%まで急降下したとしても、ローン返済額(その他諸々の経費も含む)が家賃収入を上回ることはないんじゃないでしょうか。

 

※正確に査定したわけではありません。

 

もし1億円の自己資金を準備するのが難しいのであれば(大半の人がそうであるように)、まずは節約して現金数百万円を貯め、地方のボロ戸建をLTV50%で買い、リフォームして貸し出し、家賃収入を浪費せずに全額再投資に回し、

 

それを10~20年くらい続けてステップアップしていけば、最終的に家賃収入だけでも食べていける(つまり2億円の物件を買える)ようになるかもしれません。

 

ただし、その間の不動産市況に恵まれ(※1)、かつ不動産の勉強をし続け(※2)、さらに独身であれば(※3)...という条件付きですが....

 

(※1)個人の不動産投資家の景気が良かったのは2012年頃から2018年頃までです。今は融資引き締めによる価格下落やコロナの影響で稼働率下落・家賃減額リスクも高まってます。

(※2)不動産は情報格差の世界で、詐欺や怪しい人が本当に多いです。初心者が理論武装するには、とりあえず1000時間くらいは不動産の勉強が必要だと思います。

(※3)結婚していても夫婦共働きで、子供がいなければ問題ないと思います。

 

投資は必要。ただしお金だけじゃNG。バランス感覚。

 

確かにお金は大切です.....お金があれば、子供の養育費、親の介護費、自分が体を壊した時の入院費、はたまた超高齢化社会の老後の生活資金などの心配がないですから。

 

なので、ある程度のお金を貯めたら、その後は好きな仕事を見つけたり、家族や友人との平和な暮らし、自分の時間や健康なんかにも、投資していくことが大切なんじゃないかな、と思ってます。

 

投資は人生を豊かにしてくれると信じてますが、必ずしもお金を増やすことだけが投資ではないんじゃないかなと。

 

100歳まで生きる時代ですから、なるべく若いうちからその辺のバランス感覚は身につけておいた方が幸せだな、と思います。

 

80歳になって「2億円の資産があるけど、他には何もない。オレの人生なんだったのか」って状況は避けたいところですね。

 

うーん。話がうまくまとまりませんが(すみません)、今回は以上です。 

    

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※クラウドファンディングは元本を保証する商品ではありません。投資する前は、ご自分でよく調べてくださいね。

   


  

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業者 投資額 累計分配金(税引前)
OwnersBook 1,700,000円 154,045円
SBISL  1,420,000円 212,103円
maneo(109万円期失) 1,890,000円 295,830円
クラウドバンク 577,000円 309,877円
CREAL 1,120,000円 47,050円
FANTAS funding 850,000円 13,194円
SAMURAI FUND 650,000円 15,544円
Rimple 200,000円 0円
Funds 200,000円 13,892円
SYLA FUNDING 200,000円 0円
CRE Funding 100,000円 0円
Joint α 100,000円 0円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
Pocket Funding 142,000円 4,101円
ASSECLI 30,000円 0円
COOL 0円 111円
LCレンディング(撤退) 0円 18,831円
合計 9,377,000円 1,101,424円

 


  

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