TECROWDについてブログに書いていたら、書いてる途中で最新ファンドが募集されました。すごい偶然でしたので追記しました（笑）
さて。「不動産クラウドファンディングのデータで見るシリーズ」の第10弾です。今回は「TECROWD」についてまとめてみました。
TECROWDといえば･･･不動産クラファンのアンテナの高い方は既にご存じだと思います。みんな大好き高利回りの不動産クラウドファンディングですね。はい、僕も利回り大好きなのでTECROWD、投資してます。
分散投資の基準としては、大きくは株、債券、リート、不動産クラファンなどがあって、その不動産クラファンの中でも国、地域、用途、規模、運用期間などの分散方法があります。
このうち、TECROWDは「不動産クラファン」＋「海外（モンゴル）」＋「高利回り」という超レアなポジション。
国内債券の利回り低下を受けて、「どうしたら利回りを稼げるか？」を全員が考えるようになった今、TECROWDは「海外不動産＋高利回り」で注目されています。
TECROWDのデータ
さっそくですが、TECROWDで募集された6物件（6.は募集前）の立地とアセットはこちらです。ちなみに、先ほど登場した最新ファンドも反映しました。
- モンゴル / ウランバートル【オフィス・15区画（31.25～94.05㎡）】
- モンゴル / ウランバートル【区分マンション・2区画（91.63～149.88㎡）】
- モンゴル / ウランバートル【区分マンション・1区画（321.89㎡）】
- モンゴル / ウランバートル【区分マンション・1区画（100.35㎡）】
- モンゴル / ウランバートル【区分マンション・1区画（106.41㎡）】
- モンゴル / ウランバートル【区分マンション・1区画（144.35㎡）】
立地はすべてモンゴルの首都ウランバートルです。日本は地震、水害なども多いですから、個人的には「投資先がすべて国内不動産でいいのかというと、そうでもないのかな」と思います。
ちなみに、REITでは広域的に投資物件を分散させる「ポートフォリオPML分析」という手法が用いられます。ようは、一部に投資物件を集中させず、全国・地方へ分散させましょう、という手法です。
ウランバートルについて、TECROWDの公表データを拝借させていただきますね。
- 人口は約330万人
- 経済成長率（GDP）は5.2％
とのこと。急拡大する都市です。ちなみにGDPは、2002年から2019年の間に「約8.1倍」になっているそうです。2％を目標にして達成できない日本では･･･もうイメージもできませんね。
アセットで見ると、初回はウランバートル中心部の築浅オフィスでしたが、2件目からは同じくウランバートル中心部の新築レジデンス（同じ物件）が続きます。
続いて、TECROWDの募集内容の平均データはこちらです。
- 平均利回り：8.0％
- 平均運用期間：24ヶ月
- 平均募集額：約2,077万円
- 平均劣後割合：約10.4％
新築で利回り8％は、なかなか日本の不動産では得られない水準です。特に東京23区内のマンションだと不可能だと思います。いや、違うな、CROWD BUILDSは20％でしたが（笑）
運用期間は24ヶ月と長く、高利回りでしっかり運用したい方にはうれしいと思います。
劣後割合は約10.4％と控えめですが、まあ、物件が小口ですからね。投資家の利益確保を考えれば妥当かな～と思います。
TECROWDを他業者と比べてみる
先ほど平均したTECROWDの数字を、これまで収集してきたその他の不動産クラファン（WARASHIBE、ASSECLI、CREAL、大家.com、Rimple、Jointo α、ぽちぽちFUNDING、TSON FUNDING、 利回り不動産）と比較してみます。
（※）各業者のデータは僕が調べた時点のもので、基本的に直近の5～6物件のデータです。最新のデータでは異なるケースがあります。 また独自調査のため、データの正確性は保証されません。
利回り
まずは高利回りの順番で並べみると、コチラです。
- TECROWD：8.0％
- WARASHIBE：7.5％
- 利回り不動産：6.8％
- TSON FUNDING：6.7％
- ASSECLI：6.2％
- ぽちぽちFUNDING：5.1％
- CREAL：5.08％
- 大家.com：約4.6％
- Rimple：3.9％
- Joint α：約3.4％
あ、ここでいう利回りは便宜上、当初の募集利回りとしています。例えばWARASHIBEでは、早期売却により年利換算約278％という超高利回りもあって、実質利回りで1位はWARASHIBEになると思いますが、そのような特殊ケースは考慮外としています。
という前置きのもと、TECROWDが利回り8.0％で堂々の1位となりました。
リーマンショック前はオポチュニスティック（キャピタルゲイン重視）な不動産投資が主流でしたが、リーマンショック後は長期安定投資が主流になっています。
そういう意味ではTECROWDは高利回りで長期運用。両方のいいとこ取りのサービスなのかな～と思います。
運用期間
次に運用期間で並べてみました。
- ぽちぽちFUNDING：5.5ヶ月
- ASSECLI：5.5ヶ月
- 利回り不動産：6ヶ月
- Rimple：6ヶ月
- WARASHIBE：8ヶ月
- 大家.com：約9.2ヶ月
- TSON FUNDING：約10ヶ月
- Joint α：12ヶ月
- CREAL：14ヶ月
- TECROWD：24ヶ月
（※）ブログの仕様上、同率○位と記載できませんのでご了承ください。
比較した中ではTECROWDは24ヶ月と最長でした。じっくり投資したい人向けですね。早く資金を回収したい人には向かないかもしれません。
TECROWDに投資するなら、資金計画はしっかり考えた方が良さそうです。
募集額
次に募集額で並べると、
- CREAL：約4億円
- WARASHIBE：1.69億円
- Joint α：約9千万円
- TSON FUNDING：約5,700万円
- Rimple：約5,100万円
- 大家.com：3,675万円
- ASSECLI：約3,100万円
- ぽちぽちFUNDING：約3,100万円
- TECROWD：約2,077万円
- 利回り不動産：約783万円
となりました。
劣後出資比率
最後に劣後出資比率の大きい順に並べてみます。
- WARASHIBE：約32％
- Joint α：30％
- Rimple：30％
- 大家.com：約27％
- ぽちぽちFUNDING：20％
- TSON FUNDING：15％
- ASSECLI：約12％
- TECROWD：10.4％
- 利回り不動産：10％
- CREAL：会員限定
劣後出資比率とは、もし売却時に損失が出た場合、運営が優先して負担してくれる割合のことです。上位に行くほど運営側の出資比率が高まって、元本の安全性が高まります。
ただ、上でも書いたとおり、物件の規模にもよるので、小口のTECROWDの10.4％は個人的には手頃だと思います。
TECROWDまとめ
最後にTECROWDをまとめてみます。
- 物件は成長国モンゴルのウランバートル
- 高利回りで、募集期間は長い
- 海外の波もあるが、為替リスク軽減措置あり
今思いつく範囲で、海外不動産には「為替リスク」、「不動産市場（マーケット）の理解度」、「不動産運用に関する法務・税務」、「運用の理解度」などがあると思います。
「海外物件・マーケットをどこまで理解できるか？」については、ちょっと日本の不動産には劣るかもしれませんし、僕もさっぱりわかりませんが･･･（笑）、ここは運営に任せるしかないのかなと思います。
あと、確かに国内では災害が増えてますが、海外にも波があります。
例えばアメリカのエクイティ部分に投資してるのは、アラブか日本企業だった時代もありましたが、バブル崩壊でほとんど手放さざるを得なくなりました。
そういう意味では、海外不動産にはある種のブームも存在するので、慎重な物件選択が必要かと思います。
ただ、この辺はTECROWDもうまくヘッジしてくれてますね。「円建てでの一括借り上げ契約」だったり、「日本の建設企業監修のもと竣工済」だったり。不動産投資自体は、これから世界でも間違いなく成長・発展していきますし。
利回りを稼ぐには「海外に行くか」、「不動産に投資するか」が一つの焦点になると思います。
分散投資という意味でも、TECROWDのような海外の不動産は、一つの良い選択肢になると思います。
＼高利回りの海外不動産に分散投資／
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