将来は金利収入を得ながら、古民家で農業をやりたいトッティです。
不動産投資型クラウドファンディングでは投資先の不動産が開示されていますし、ソーシャルレンディングにおいても、お上の金融庁が匿名化廃止の意向を示しています（お上グッジョブ！）
情報が開示されれば投資家が自分で調べるんですよね、担保物件とかも。クラファンもソシャレンもますます「不動産」に関する知識が必須になってきましたが、世の中の投資家で不動産の知識がある方って...少ないと思います。
例えば不特法クラファンの投資先を実際に見に行ったとしても「何をどう調査したらいいか分からない...」「おお、このマンションか...ふーん...で？」で終わってしまう可能性大です。
ましてや物件の価値なんて不動産鑑定士でもない限り、分かるわけないですよね。いや、専門外なんだから分からなくて当然です。逆に分かってるフリをしている人は怖い。
ということで、周りの人から「トッティは不動産が好きだよね～」と1週間に1回言われる程の不動産好きのトッティ＠不動産鑑定士が、ソーシャルレンディングの不動産調査について解説します。
毎回読んでいるだけで不動産の知識が身につくように分かりやすい内容を心がけます！今回は「住宅地の地価変動予測」をテーマにしてみました。
将来の地価はどうなるか？
収益用不動産の物件価格は収益価格で査定することになりますが（積算価格は参考程度）、地価が高い地域にある不動産は高い賃料を取れるので、直接ではないにしろ、地価も不動産価格に影響を与えます。
現在時点の地価は公示価格や相続税路線価、固定資産税路線価を見たり、不動産業者にヒアリングすれば、ある程度の相場はつかめます。
公示価格、相続税路線価、固定資産税路線価が調べられるサイト
今回はそこから更に「将来の地価はどうなるか？」という視点で考えてみたいと思います。結論から言うと、戸建住宅でもマンションでも、
住宅地の地価動向には全国共通パターンがあります。
このパターンを知っておくだけでOKです。
住宅地の地価が上昇するパターン
- 都心に近接している住宅地。
- 郊外でも都心へのアクセスが良好な駅に近接する住宅地。
- 再開発や区画整理などのインフラ整備の計画がある、または既に工事が進捗している住宅地。
住宅地の地価が下落するパターン
- 駅から離れた地域に作られた新興住宅団地。
- 都市計画区域外・市街化調整区域の農家住宅が多い地域。
- 傾斜地や道路条件が悪い地域の住宅地。
地価動向の背景にあるもの
- 人口が増える地域であるか。
- 安定的に収益を生む(賃料をとれる)地域であるか。
- 住宅地の収益の背景にあるのは居住の快適性や交通利便性。
- 流動性は確保されているか。売りたいときに売れる見込みがあるか。
まとめ
結局のところ、人の流入が多い地域の地価は上昇し、人が減っていく地域の地価は下落します。どや顔で言う程のことではないですが(*^^*)。これは住宅地に限らず、商業地でも同じことが言えます。
人口の増減は地価に強い相関があります。
- 安定的に収益を生む地域かどうかを知るには、収益性の背景にある居住の快適性(周辺環境など)、利便性(駅や商業施設の開発動向など)を調べる。
- 流動性を知るには周りの物件の稼働率(空室が多くないか)、市場滞留期間(実際に売却までどの程度の期間がかかるか)を不動産業者にヒアリングするなどして調べる。
などが将来の地価予測のポイントになります。
このパターンは不変なので、投資物件の調査や担保物件の調査はもちろん、自分で不動産を購入する場合（自宅用、投資用）の将来予測にも役立つと思いますよ。
