投資の時間

不動産鑑定士のリアル投資(予算3000万円)

ソシャレン、クラファンからリートにシフトするのはどう考えますか?という質問に回答

 

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このブログは「不動産鑑定士が投資で実践していることや本音で思っていることを全力で書く」という実践本音スタンスで運営しています。

 

昨晩ブログを読んで下さっている方からいい質問をいただきましたので、早速ネタにさせていただきます!

 

質問を下さったのは社労士・行政書士の方で不動産投資を横断的にまとめた↓の記事についての質問でした。

 

不動産に関わる投資を横断的にまとめた記事 

www.investment3000.com

 

質問の内容と回答

 

最近のソシャレンの貸倒れに嫌気が差し、今後は不特法(クラファン)にシフトしようか検討していました。記事を読んでリートはいざという時に逃げられるメリットが大きいので、クラファンよりもリートの方が良いのではないかと思いましたがいかがでしょうか?

 

流動性の高さで選ばれるのであれば断然リートですね。ソシャレンやクラファンは何かあったときに逃げられませんが、リートは投資信託なのでポチッとクリック一つで逃げられますから。

 

ただし、リートは不動産市況による価格変動が大きいので株と同じように売買のタイミングが難しいですよ!今は低金利でリートの価格が全体的に上がっていても、今後金利が上昇すればリートの価格は下がってきますので、逃げ遅れないように注意が必要だと思います。

 

Jリートや外資系ファンドで働いているアセットマネージャーの話を聞くと、ここ数年は価格高騰で東京や大阪の中心部ではリートもよい物件が買えていません。聞いたこともないような良く分からない新興リートや外資系ファンドが無茶な低利回りで物件を買ったりしています。

 

価格が高騰している分、配当利回りは低くなりますので投資家に対する配当金は相対的に少なくなります。それなのになんとかリートが成り立っているのは低金利でイールドギャップがとれている今の時期だから、ということになります。

 

その中でもリートを選ぶとすれば、個人的には都心や主要な政令指定都市でホテルを扱うリートか、東京都心のレジ系のリートであればあと数年ば手堅いかなと思います。その他はJリートではなく「私募リート」であれば投資家向けに価格を安定させていますし、「インデックス系のリート」も比較的価格が安定しています。

 

オフィス系のリートは景気に左右されやすいので、個人的には今後は厳しいと思いますし、物流系リートも供給過多で今後は価格を下げてくると予想しています。不動産は物件価格は上昇しても、賃料は同時に上がらないという性質があるので、今後も継続して上昇する銘柄選びは難しいかもしれません。

 

回答は以上でした。私が個人的に思っていることなので、実際はどうなるか分かりませんが...。

 

一応、私は証券化対象不動産の評価では不動産特化型のOwnersBook岩野社長も過去勤務されていた不動産鑑定機関で10年間実績を積みましたので、記事にもそれなりの安心感を持っていただけるのかなと思ったりもします。手前みそながら。

 

今は個人的にはリートではなく、不動産投資型クラウドファンディングを少額から試していく方針です。リートは低金利の中「つま先立ち」している状態だと思うんですよね。

 

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物件動画もあり不動産投資の勉強になると思いますので、実際に投資までしなくてもクラファンが気になる方はメアド登録でサクッと覗いてみて下さい。宣伝だけじゃなく私も浅草のホテルと五反田の区分所有に少額投資しています(*^^*)。

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