投資の時間

2018年サラリーマンを卒業した不動産鑑定士のリアル投資(予算3000万円)

ソーシャルレンディングで投資物件(担保物件)の評価額がブレる2つの理由

 

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どうも!「投資家の顔」「投資物件(担保物件)を評価する顔」の2つの顔を併せ持つ、ソシャレン界で唯一無二のブロガー、トッティです。 

 

突然で恐縮ですが、当たり前のことを言いますよ。

 

不動産には同じものが存在しません。全ての物件はこの世に1つだけです。

 

うん、それはそう、当たり前です。

 

では、なぜ1つの投資物件(担保物件)の評価額は変動するのでしょうか?

 

  

人的な要因

 

それは物件を評価する不動産鑑定士によって査定する価格が異なることもあるからです。

 

不動産鑑定士も生身の人間で機械ではありませんから。1つの物件を複数の不動産鑑定士が評価して、全く同じ価格になる方ことの方が稀です。

 

1つの物件の取得時、運用時、売却時の評価を別々の不動産鑑定士が担当することもよくあるので、その時々で評価額がブレる可能性があります。

 

これが人的な要因で投資物件(担保物件)の評価額が変動する理由の一つです。

 

依頼者が貸し手か借り手か?

 

もう一つ、人的な要因とは別に、政治的な誘因の視点から考えてみます。

 

大前提として、依頼者側から不動産鑑定士に価格操作のプレッシャーを与えることは許されることではありませんからね。

 

それに答える不動産鑑定士は言語道断!社会問題にもなりかねません。

 

記憶に新しい森友学園の国有地払い下げ問題では、本当に適正な鑑定評価額だったのか..と大問題になりました...。

 

依頼者プレッシャーについては不動産鑑定業界も非常にナーバスになっています。国交省も目を光らせていますので、ヤバい依頼者や鑑定業者はすぐにバレます。悪いことは止めましょう。

 

さて、話を戻して、依頼者プレッシャーまでいかなくても、

 

投資物件(担保物件)の評価依頼者が「貸し手」側なのか「借り手」側なのか

 

が分かるのであれば確認しておいた方がいいでしょうね。なぜなら、

 

  • 貸し手は投資物件(担保物件)の評価額を低く査定して欲しいというインセンティブが働く(デフォルトした場合、元本毀損の可能性が低くなるため)。
  • 借り手は投資物件(担保物件)の評価額を高く査定して欲しいというインセンティブが働く(担保余力があれば、より多くお金を借りることができるため)。

 

からです。

 

なので、我々投資家が投資物件(担保物件)の評価を見る機会があったならば、

 

その物件を評価をしているのが「貸し手」側なのか「借り手」側なのか

 

という点に着目すると、また違う角度から投資物件(担保物件)の評価額を検証できるはずです。

 

ちなみに不動産市況は常に変動してますので、万が一デフォルトした場合、不動産鑑定士の担保評価額で売却できる保証はどこにもありません

 

評価に将来予測を織り込むには限界があるからです。

  

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