こんにちわ、ポンコツです。
SBIソーシャルレンディングから「SBISLメガソーラーブリッジローンファンド25号」の募集があります。
あいかわらずSBISLの供給は安定してますね。
本ファンドは「太陽光発電事業者」向けの貸付ファンド「かけはし」シリーズ。玄海インベストメントアドバイザーとの共同ファンドです。
玄海キャピタルグループは、ヘルスケアのAM（アセットマネジメント）業を得意とする不動産投資会社ですね。
近年、存在感を高めてて、僕の住む千葉でも、柏市などで私募ファンドとして築浅の老人ホームを取得したりされてます（見たことがあるけど、けっこういい物件だった）。
今回は、開発型メガソーラーファンドのリスクについて検討してみました。
SBISLメガソーラーブリッジローンファンド25号
- 名目利回り：7.0％
- 資金使途：太陽光発電事業資金
- 運用期間：約12カ月
- 募集期間：2019年12月18日10:00〜
- 募集額：11億5,900万円
重要なポイントを整理するとこちら。
- 抵当権：地上権
- 担保評価額は算出していない
- 売電価格：21円／kWh
- 太陽光事業中の純収益を約17億4,500万円（運営収益22億2,900万円－運営費用4億8,400万円）と算定（収益価格）
- 返済原資：太陽光事業の権利の売却代金（売電開始後）
SBISLのいうところの収益価格は、発電所の建設が予定通りに完了し、売電が開始され、売却することになった場合の事業価値の評価額ですね。
LTVに換算すると66%です。
今回の事業用地としての開発対象は林地ですが、林地の開発許可を取得しているのかは不明です。
ただ、役所と開発許可から調整していたのでは、あまりに時間がかかりすぎるので、さすがにそこはクリアしてると思いますが...どうなんでしょう？
太陽光発電は稼働するまでが大変
太陽光発電事業って、稼働すれば維持管理費が大きくかからず、安定した収益を生むシステムになるのですが、稼働するまで大変です。
- 開発素地となる林地や休耕田の候補地検討
- 地主との取得交渉→難航する場合あり
- 素地取得→規模が大きいため総額がかさむ
- 行政に開発許可申請→調整は時間がかかる
- 土地造成→林地は斜面なので造成費が高い
↑を経てパネルなどの設備を設置し、ようやく発電施設が稼働します。
つまり、安定した収益を生むまでには、膨大な「時間」と「費用」がかかります。事業認可されてから稼働まで、数年間を要することも多くあります。
開発が頓挫するケース
僕の住んでいる千葉県って、高い山がないんですよ。最高で400mくらいです。
平坦地が多いので、売電価格が下がる前は、太陽光パネル用地としての素地取引が多くありましたが、売電価格が下がってきた昨今、取引はずいぶん少なくなりました。
太陽光発電事業と、僕たち不動産鑑定士との関りは、素地を取得する時の土地の評価です。
そこで開発業者の話を聞くのですが、無事に開発にいたるまでには幾多の苦労があるようです。
苦労①：素地が高い
大抵の業者は少しでも素地を安く仕入れたいと思っています。なぜなら、その他、造成費や機材費などに莫大な費用がかかるからです。
ただ、山を持ってる地主も「どうせ太陽光パネルやるんでしょ？」と、足元を見てふっかけてくることもよくあるそうです。
「山林」として取得するのと「太陽光パネル用地（雑種地）」として取得するのとでは、土地価格が全然違います（後者が数倍高い）。
苦労話をよく聞きましたが、スケベ心を出してくる地主との調整で、計画が頓挫してしまう可能性も考えられます。
苦労②：行政の開発許可
また、行政や森林組合との開発許可申請を一つとってみても、民間では信じられないくらい時間がかかります。
鑑定までとったのに、一向に話が進まないなんてこともありました。予定どおりのスケジュールで許可が得られるとは限りません。
まとめ
今回は担保価値の検証（利回りの検証）までやってる時間はありませんが、もろもろのリスクを考慮すると、本ファンドの利回り7％は低いようにも思えます（私見です）。
投資を検討される方は費用・期間リスクを十分に検討された方がよいかもしれません。
僕なら、堅い「不動産担保ローン事業者ファンド」に投資しますけど.....
ただまあ、とんでもない信用力のSBIグループです。今回も11憶が即完でしょう。
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※クラウドファンディングは、元本を保証する商品ではありません。”必ずご自分で”納得するまで調べ、リスクを許容した上で、投資してくださいね。
【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金(税引前) |
| Rimple | 200,000円 | 0円 |
| クラウドバンク | 878,000円 | 315,313円 |
| creal | 1,120,000円 | 60,352円 |
| Funds | 900,000円 | 15,403円 |
| SAMURAI FUND | 750,000円 | 21,332円 |
| CRE Funding | 600,000円 | 287円 |
| SBISL | 1,600,000円 | 237,596円 |
| FANTAS funding | 1,750,000円 | 18,938円 |
| SYLA FUNDING | 150,000円 | 2,130円 |
| OwnersBook | 1,500,000円 | 171,843円 |
| Pocket Funding | 100,000円 | 5,866円 |
| Jointoα | 100,000円 | 0円 |
| CAMPFIRE Owners | 200,000円 | 0円 |
| クラウドクレジット | 100,000円 | 29,048円 |
| ASSECLI | 30,000円 | 0円 |
| COOL |  0円 |
111円 |
| maneo(109万円期失) | 1,890,000円 | 309,044円 |
| LCレンディング | 0円 | 18,831円 |
| 合計 | 11,868,000円 | 1,206,094円 |