今日から11月ですね。ちょうど月初めが月曜日ということで、気持ちがいいスタートになりました。
最近は本業の方がバタバタしてまして、更新が途切れたり手抜き記事も散見されますが（苦笑）、一応毎日「今日はブログで何を書こうかな～」と頭の片隅で考えながら日々過ごしています。
最近の不動産クラウドファンディングでは、築古物件の収支項目で修繕費を計上していたり、バリューアップするファンドも増えて来ましたので、今回は「修繕費とバリューアップの違い」について書いてみようと思います。
ほぼ一筆書きにはなりますが、ご興味がありましたらお付き合いください。
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不動産クラウドファンディングの物件の収支状況で、「修繕費」や「修繕積立金」という項目を見られたことはないでしょうか？
ちなみに鑑定評価を取得している事業者の場合、表だって公表されませんが、裏では修繕費や大規模修繕費という項目を査定のうえ、評価額に反映しているはずです。
この修繕費の査定は、通常、デューデリジェンスを行っている専門家に委託して費用算定している場合もあれば、自社（関連企業含む）で算定している場合もあります。
※デューデリジェンス：投資対象となる不動産の価値やリスクを詳細に調査すること。
例えば「消防の誘導灯の電球が切れてますよ」とか「ポンプ室のドアが破損してますよ」とか「屋上でクラック（ヒビ）が発生していて修繕が必要ですよ」などが修繕費に含まれます。
この修繕費はいくつかに細分化されまして、だいたい
- 緊急を要する修繕更新費用（すぐに修繕が必要！）
- 短期修繕更新費用（1年以内に修繕が必要）
- 中長期修繕・更新費用（12年以内に修繕が必要）
の3つに区分されます。
※注意：正確には明確に区分するのは難しいのですが、わかりやすさを重視するため単純化しています。また会計・税法上の定義とは対応していません。
これらは物件の「物理的劣化」に対する修繕を指していて、この他、物件の「性能をさらに向上させる」修繕（バリューアップ）もあります。
よく不動産クラウドファンディングで、「バリューアップ」という言葉が登場しますが、このバリューアップは基本的にこれらの改修工事の対象外です。
平たく言うと、バリューアップは物理的劣化だけではなく社会的・経済的な劣化まで修繕するので、物件に対して要求される性能レベルが当初の機能レベルよりも向上することになります。
小難しい書き方ですみませんが、通常、不動産クラファンの収支項目で用いられる「修繕」は、機能や性能を向上させる「バリューアップ」とは違うんですよ、ということだけ覚えていただければと思います。
あと注意点もあるので書いておきますね。
一般的に、築年が経過すればするほど修繕費はかさみます。ですから「修繕費が低く見積もられているからいい物件だ！」とは限りません。
修繕費や修繕積立金を安く見積もっているがために、将来必要な修繕費が企業に留保されておらず、本当に修繕や更新が必要になった際に対応できない、つまり投資家が不測の損害を被ることもあり得ます。
「ではこの修繕費の妥当性はどうやって判断するの？」
ということですが、この修繕費の妥当性まで第3者が明確に確認するのは至難の業です。物件毎の個別性があり、本来であれば専門家の調査が必要な項目ですから。
ただ、不動産鑑定では一応、修繕費や大規模修繕費のベンチマークがあり、おおよそ目安となる水準から妥当性を検証することもできます。
例えば「築20年のオフィスなら再調達原価（その建物を新規に建設した場合に必要な費用）に対して○％くらいが妥当だな」などといった具合に、です。
もちろん、ここまで把握する必要はありませんし、不動産クラファンでは数ヶ月～2年程度の比較的短期運用が主流ですから、修繕費・更新費にそこまで目くじらになる必要もないと思います。
ただまあ、昨今は5～20年の長期運用型やバリューアップ型も増えて来ましたので、このようなケースでは注目すべきポイントとして記事にしてみました。
最後にまとめます。
- 修繕費とは物理的劣化を修繕するために必要な費用のこと。
- バリューアップとは物理的劣化だけではなく、社会的・経済的な劣化まで修繕し、当初の機能レベルよりも向上させること。
- 長期運用型や築古物件のバリューアップ型では、修繕更新費用の水準がポイント。
それでは今回は以上です。
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では今度こそ本当に以上です。
朝晩は冷え込みますが、風邪やコロナに気を付けて今週も健やかにお過ごし下さい。
