投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

【最新版】アセットマネージャーに聞く投資用不動産マーケット最前線


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こんにちわ!トッティです。

 

みなさんは5月9日に募集のあったFundsCREALには投資できましたか?

 

僕はFundsの募集開始時間の18時には外出先から戻れませんでしたが、20時開始のCREALには10万円投資できました。

 

CREALは30秒くらいで満額成立してたので、奇跡が起きましたね。きっと日頃の行いがよかったのでしょう。

 

さて、僕は職業柄アセットマネージャーに会う機会が多くあります。

 

今回の記事では、彼らに最近の不動産マーケット市況について聞いてることを、箇条書きにしてみました。

   

彼らは投資用不動産の現場の最前線にいますが、ネットで情報提供する人はいないので、わりと貴重な情報だと思います。

 

\AMで300億の実績CREAL/

CREAL

  

 

投資用不動産の利回り

 

まず最初に、アセットマネージャー(AM)とは、OwnersBookを運営するロードスターキャピタルや、CREALを運営するブリッジ・シー・キャピタルのような投資用不動産を運営するプロのことです。

 

いろんなAMの意見を箇条書きすると、

 

  • AMの期待利回りはまだ下がっていて、投資に対して強気な姿勢が継続している。
  • 投資用不動産の取引利回りの水準は、東京都心なら3%代、中には2%代もある。
  • 千葉ならオフィスと住宅でざっくり4%半ばくらい。
  • いったん利回りの低下は落ち着いた時期もあったものの、その後、再度利回りの下落が始まっている

 

という話です。

 

機関投資家向けの不動産市況は好調ですが、冷静な見方をすれば、賃料が上昇し続けることはないかな、と思います(トッティの私見)。

 

アセットタイプ・エリアについて

 

  • オフィス:検討可能な物件供給が少ない。
  • レジ(住宅):過熱感が続いている。
  • リテール(商業施設):新規に取り組めるプレーヤーは減少している。
  • 物流:湾岸部は供給過剰気味。普通のJリートは価格が高くて買えない。

 

ここ数年は「優良投資物件不足」で、同じような状況が継続していますね。

 

投資物件の量と質について

 

回答としては、量は変わらないが、質は(劣ったまま)変わらないという意見が多いです。

 

築年の経過した投資適格性がやや劣る物件にも手を出さざるを得ない状況が続いていますね。

 

利回りの方向性について

 

  • 利回りの低下により取得を抑えているプレーヤーがいる一方で
  • 賃貸市場が好調なので強気な根付けで取得するプレーヤーもおり、
  • 結果として利回りの低下、取引価格の上昇がまだ続いている

 

当面は市況悪化要因がないことから、現状の状況(取引件数は増えないが、価格のジリ高)が続くと予測する意見が多いようです。

 

賃貸市場の現状及び将来の見通し

 

  • 償却プレーヤーには天井感が継続も、利回りはジリ下げ
  • 利回り目線は変わらないので、公平な立場で踏み込む状況が継続
  • 投資適格物件の不足から実態市場の過熱は継続

 

このうち、オフィスに限っては、

 

  • 空室率が低下していて、2018年大量供給による市況悪化懸念は完全に払拭
  • 都内は全体的に好調。現状と将来の見通しを含めて都心5区(湾岸部を除く)の好調さを指摘する意見が多い。
  • 地方では東京を上回る好調な都市もある(特に福岡、大阪、広島など)。

 

とのことでした。

 

まとめ

 

まとめると「全体的に機関投資家向け不動産市況は好調を維持している」という意見が多数派です。

 

不動産市況はソーシャルレンディングや不動産投資型クラウドファンディングに大きく関係してるので、投資分析の参考にしてみてください。

 

専門用語もあるので、読みにくかったらすみません。

 

ご質問はお気軽に。

 

\トッティも認める最優秀AM/

 

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SBISL 3,500,000円 66,593円
オーナーズブック 3,450,000円 36,926円
マネオ(109万円期失) 2,080,000円 241,137円
クラウドバンク 2,020,000円 237,327円
CREAL 1,000,000円 8,505円
LCレンディング 300,000円 8,484円
Funds 300,000円 0円
FANTAS funding 300,000円 0円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
SAMURAI 50,000円 0円
合計 13,200,000円 615,818円

    


 

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