投資の時間

不動産鑑定士のリアル投資(予算3000万円)

【全てのソーシャルレンディング関係者へ】不動産鑑定士は投資家の味方だということは伝えておきたい

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トラストレンディングに虚偽表示があったとして証券化取引監視委員会より勧告があったようですね。トラストレンディングのHPからは熱意が感じられず、避けていた(アフェリエイトも申請してません)のが結果的に正解でした。

 

ソシャレン業界に不祥事が続きます。今日はこれらの問題を踏まえ「不動産鑑定士は投資家と深くつながっている」という話をしたいと思います。

 

 

不動産鑑定士の仕事

 

不動産鑑定士の仕事の一つにリート・ファンドなどの証券化対象不動産の評価銀行の担保評価があります。私の主戦場もここでした。

 

どちらも共通するのが投資家や債権者を保護することが目的であること。

 

それらの評価は非常に精緻でシビアな評価が求められます。後になって投資家や債権者に不測の損害を与えることにならないように、時間をかけて入念に物件を調査し、想定される複数のシナリオの評価を行い、価格にストレスチェックをかけて査定しています。

 

これらは収益価格が前提になるので利回りを還元して不動産の価格を査定するのですが、不動産の利回りは「将来起こりうるリスクに備えて現時点でも様々シナリオを想定する」という金融工学的なアプローチで査定します。

 

想定される複数のシナリオの中から一番現実味のあるシナリオをもとにし、それ以外のシナリオ(予測不可能なリスクもふまえて)も確率統計で判断し、適正な利回り(=物件価格)が決まります。

 

なぜ鑑定士がこれほどまでに労力をかけるのか?

 

...小難しい話をしてすみません。

 

何が言いたいのかというと、物件を評価する側の不動産鑑定士がこれほどまでに時間を費やし慎重に物件評価しているのは、誰もが100%納得できる正常価格をはじき出すため

 

このところ、maneoによるあまりにも未熟な担保不動産の評価、ラッキーバンクの競売検討(競売評価も不動産鑑定士の仕事です)、トラストレンディングによる虚偽表示など投資家サイドとしては「いったい何をやってるんだ!」と思う事案が続きます。

 

「リートであれば必ず不動産鑑定士による鑑定評価を行うこと」が義務付けられています。

 

ソシャレンの担保評価は不動産鑑定士が鑑定評価を行っていません(クラファンは業者によっては鑑定をとってる場合もあるかもしれません)。

 

それはソシャレンの性質上、審査がなくスピーディな資金調達が求められるから、鑑定評価をとる必要はない...というのが理由です。ただ...

 

誰がどう評価したかも分からない不動産の価値を投資家は信じることができません

 

ソシャレン、クラファンにもきちんとした担保評価を

 

ソシャレンの一番の問題点は透明性が確保されていないこと。

 

要するに、もっと投資家に信頼されないと業界は発展していかないと思うんですよね。

 

例えば多少の利回りが下がったとしても、ソシャレンの担保物件やクラファンの投資物件には、不動産の専門家による判断を織り込むなどの対応も、今後の業界の信頼の獲得につながるのではないでしょうか。

 

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