投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

【平成31年地価公示から分かる】人口と地価動向の相関関係


f:id:investment-totty:20190326170312j:plain

 

日本の景気には足踏み感が出てきた中、住宅市場は「活性化するエリアと衰退するエリア」の2極化が鮮明になっています。

 

平成31年地価公示をもとに、住宅地の上位変動率、下位変動率をまとめ、それらに共通するパターンを分析してみました。

 

  

東京圏住宅地の変動率上位トップ10

 

東京圏の上昇率上位トップ10(住宅地)はこちらです。

 

共通するのが「全て東京都」。当然そうなりますよね。

 

で、かつ交通利便性が優れた住宅地。

 

加えて市街地再開発事業などが計画されている、または既に進捗しているなど、大きく様変わりしている地域です。

 

1位 東京都渋谷区恵比寿西2丁目20番1(渋谷-11)

 2,380,000円/㎡+15.0%】

2位 東京都北区滝野川5丁目6番4外(北-22)

 790,000円/㎡【+12.5%】

 

3位 東京都港区港南3丁目6番7(港-19)

 1,070,000円/㎡【+11.7%】

 

4位 東京都北区赤羽1丁目32番14(北-7)

 1,110,000円/㎡【+11.2%】

 

5位 東京都文京区本駒込1丁目204番(文京-13)

 1,730,000円/㎡【+10.9%】

 

6位 東京都豊島区駒込4丁目15番417(豊島-18)

 732,000円/㎡【+10.7%】

 

7位 東京都港区芝浦2丁目1番331(港-17)

 1,380,000円/㎡【+10.4%】

 

8位 東京都荒川区東日暮里1丁目1番13(荒川-3)

 889,000円/㎡【+10.3%】

 

9位 東京都足立区千住寿町56番8(足立-47)

 800,000円/㎡【+10.0%】

 

10位 東京都中野区中野4丁目649番1(中野-28)

 946,000円/㎡【+10.0%】

 

東京圏住宅地の変動率下位トップ10

 

東京圏の下落率上位トップ10(住宅地)はこちらです。

 

これらの地域に共通するのは、

 

  • バス便等で交通利便性が劣る
  • 居住者の高齢化
  • 売物件の増加

 

など、人口流出による需要減退がみられる地域です。

 

先日、ファンタスファンディングで募集のあった野田市は2件ランクインしてますね(^^;)

 

1位 神奈川県 三浦市三崎町小網代字鷺野1325番4(三浦-4)

 49,000円/㎡【△ 8.4%】

 

2位 千葉県 野田市みずき2丁目16番3(野田-5) 

 61,300円/㎡【△ 7.8%】

 

3位 神奈川県 三浦市初声町和田字出口3081番25外(三浦-6)

 61,000円/㎡【△ 7.6%】

 

4位 神奈川県 三浦市三崎町諸磯字白須1400番4(三浦-12) 

 55,500円/㎡【△ 6.7%】

 

5位 神奈川県 横須賀市太田和1丁目1447番54(横須賀-65) 

 78,500円/㎡【△ 6.5%】

 

6位 神奈川県 横須賀市大矢部4丁目957番110(横須賀-68)

 86,000円/㎡【△ 6.5%】

 

7位 神奈川県 横須賀市荻野230番28(横須賀-33)

 72,500円/㎡【△ 6.5%】

 

8位 神奈川県 三浦市東岡町3658番1(三浦-11) 

 58,500円/㎡【△ 6.4%】

 

9位 神奈川県 横須賀市長坂3丁目2050番4(横須賀-55)

 52,500円/㎡【△ 6.3%】

 

10位 千葉県 野田市山崎字上宿1606番337(野田-24)

 66,300円/㎡【△ 6.1%】

 

住宅地の地価動向には共通パターンがある

 

人口と地価には強い相関関係があるので、要するに「人が増える地域の地価は上昇し、人が減る地域の地価は下落する」....っとまとめることができます。

 

住宅地の地価が上昇するパターン

 

  • 都心または都心に近接している。
  • 郊外でも都心へのアクセスが良好な駅に近接している。
  • 再開発や区画整理などのインフラ整備の計画がある。

 

住宅地の地価が下落するパターン

 

  • 最寄り駅から離れた地域に作られた新興住宅団地。
  • 都市計画区域外・市街化調整区域。
  • 後継者不足の農家住宅、漁村。
  • 傾斜地や道路整備が進んでいない。

 

地価動向の背景にあるもの

 

あとは、コンパクトシティ化も進んでます。

 

なので、より最寄り駅や生活利便施設に近い地域の需要が高くなってます。

 

これから住宅を購入されたり、投資物件を分析されるときは、

 

  • 人口が増える地域か?
  • 需要の背景にある生活・交通利便性、居住の快適性は?
  • 流動性はあるか?

 

っという目線で物件を分析してみるとよいかもしれません。

 

2020年問題もありますが、個人的に「特化したブランドがあり街自体が成長している」地域は、今後しばらくは需要が活性化していくと思っています。

 


 

クラウドファンディング口座開設リンク

※管理人が投資中。下記業者で個人的な期失等はありません。

OwnersBook

クラウドバンク

SBIソーシャルレンディング

SBIソーシャルレンディング

Funds

Funds

 CREAL

CREAL

FANTAS funding

FANTAS funding

 


 

クラウドファンディング投資額集計

業者 投資額 累計分配金
SBISL 3,500,000円 48,226円
オーナーズブック 3,450,000円 9,156円
マネオ 2,520,000円 224,747円
クラウドバンク 2,050,000円 213,741円
クリアル 800,000円 691円
LCレンディング 300,000円 6,784円
Funds 300,000円 0円
FANTAS funding 200,000円 0円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
サムライ 50,000円 0円
合計 13,370,000円 520,191円