クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、クラウドファンディングに投資してみた

【平成31年地価公示から分かる】人口と地価動向の相関関係

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日本の景気には減速感が出てきた中、住宅市場は「活性化するエリアと衰退するエリア」の2極化が鮮明になっています。

 

平成31年地価公示をもとに、住宅地の上位変動率、下位変動率をまとめ、それらに共通するパターンを分析してみました。

  

 

  

東京圏住宅地の変動率上位トップ10

 

東京圏の上昇率上位トップ10(住宅地)はこちらです。

 

共通するのが「全て東京都」。当然そうなりますよね。

 

で、かつ交通利便性が優れた住宅地。

 

加えて市街地再開発事業などが計画されている、または既に進捗しているなど、大きく様変わりしている地域です。

 

1位 東京都渋谷区恵比寿西2丁目20番1(渋谷-11)

 2,380,000円/㎡+15.0%】

2位 東京都北区滝野川5丁目6番4外(北-22)

 790,000円/㎡【+12.5%】

 

3位 東京都港区港南3丁目6番7(港-19)

 1,070,000円/㎡【+11.7%】

 

4位 東京都北区赤羽1丁目32番14(北-7)

 1,110,000円/㎡【+11.2%】

 

5位 東京都文京区本駒込1丁目204番(文京-13)

 1,730,000円/㎡【+10.9%】

 

6位 東京都豊島区駒込4丁目15番417(豊島-18)

 732,000円/㎡【+10.7%】

 

7位 東京都港区芝浦2丁目1番331(港-17)

 1,380,000円/㎡【+10.4%】

 

8位 東京都荒川区東日暮里1丁目1番13(荒川-3)

 889,000円/㎡【+10.3%】

 

9位 東京都足立区千住寿町56番8(足立-47)

 800,000円/㎡【+10.0%】

 

10位 東京都中野区中野4丁目649番1(中野-28)

 946,000円/㎡【+10.0%】

 

東京圏住宅地の変動率下位トップ10

 

東京圏の下落率上位トップ10(住宅地)はこちらです。

 

これらの地域に共通するのは、

 

  • バス便等で交通利便性が劣る
  • 居住者の高齢化
  • 売物件の増加

 

など、人口流出による需要減退がみられる地域です。

 

ファンタスファンディングの空き家で募集のあった野田市は、2件ランクインしてますね(^^;)

 

1位 神奈川県 三浦市三崎町小網代字鷺野1325番4(三浦-4)

 49,000円/㎡【△ 8.4%】

 

2位 千葉県 野田市みずき2丁目16番3(野田-5) 

 61,300円/㎡【△ 7.8%】

 

3位 神奈川県 三浦市初声町和田字出口3081番25外(三浦-6)

 61,000円/㎡【△ 7.6%】

 

4位 神奈川県 三浦市三崎町諸磯字白須1400番4(三浦-12) 

 55,500円/㎡【△ 6.7%】

 

5位 神奈川県 横須賀市太田和1丁目1447番54(横須賀-65) 

 78,500円/㎡【△ 6.5%】

 

6位 神奈川県 横須賀市大矢部4丁目957番110(横須賀-68)

 86,000円/㎡【△ 6.5%】

 

7位 神奈川県 横須賀市荻野230番28(横須賀-33)

 72,500円/㎡【△ 6.5%】

 

8位 神奈川県 三浦市東岡町3658番1(三浦-11) 

 58,500円/㎡【△ 6.4%】

 

9位 神奈川県 横須賀市長坂3丁目2050番4(横須賀-55)

 52,500円/㎡【△ 6.3%】

 

10位 千葉県 野田市山崎字上宿1606番337(野田-24)

 66,300円/㎡【△ 6.1%】

 

住宅地の地価動向には共通パターンがある

 

人口と地価には強い相関関係があるので、ざっくりまとめると「人が増える地域の地価は上昇し、人が減る地域の地価は下落する」....っと言えます。

 

住宅地の地価が上昇するパターン

 

  • 都心または都心に近接している。
  • 郊外でも都心へのアクセスが良好な駅に近接している。
  • 再開発や区画整理などのインフラ整備の計画がある。

 

住宅地の地価が下落するパターン

 

  • 最寄り駅から離れた地域に作られた新興住宅団地。
  • 都市計画区域外・市街化調整区域。
  • 後継者不足の農家住宅、漁村。
  • 傾斜地や道路整備が進んでいない。

 

地価動向の背景にあるもの

 

あとは、コンパクトシティ化も進んでます。

 

なので、より最寄り駅や生活利便施設に近い地域の需要が高くなってます。

 

これから住宅を購入されたり、投資物件を分析されるときは、

 

  • 人口が増える地域か?
  • 需要の背景にある生活・交通利便性、居住の快適性は?
  • 流動性はあるか?

 

っという目線で物件を分析してみるとよいかもしれません。

 

2019年10月には消費税増税が控えてますが、個人的には「特化したブランドがあり、街自体が成長している」地域は、今後しばらくは需要が活性化していくと思っています。