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平成31年地価公示を受け投資家が留意すべき5つのこと

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こんにちわ、不動産鑑定士のトッティです。 

 

平成31年の地価公示が公表されました。 

 

地価公示を一言でいうと「全国の不動産鑑定士が同時に26,000地点の土地価格を求めるもの」です

 

説明しよう!「地価公示」とは

地価公示法に基づき、国土交通省が適正な地価の形成のために、毎年1月1日時点の標準地の正常な価格を3月に公示(平成31年地価公示は26,000地点)するもので、社会・経済活動の制度インフラとなっている。

出典:国土交通省

 

今回の記事では、実際に公示価格を担当している不動産鑑定士として、「投資家が公示価格をうまく活用するために知っておくべき5つのこと」をまとめました。

 

 

国土交通省の公表結果概要

 

平成31年の公表結果では、景気回復を受けて全国的に地価上昇地点が広がった形になりました。

 

平成31年地価公示では、三大都市圏以外の地方圏でも住宅地が平成4年以来27年ぶりに上昇に転じるなど、全国的に地価の回復傾向が広がっています。

 

【全国平均】全用途平均は4年連続で上昇し、上昇基調を強めている。用途別では、住宅地は2年連続、商業地は4年連続で上昇。


【三大都市圏】全用途平均・住宅地・商業地のいずれも各圏域で上昇が継続している。


【地方圏】住宅地は平成4年以来27年ぶりに上昇に転じた。商業地は地方四市(札幌・仙台・広島・福岡)を除いた地域でも平成5年から続いた下落から横ばいとなった。

 

背景として、景気回復、雇用・所得環境の改善、低金利環境の下で、

[1]交通利便性等に優れた地域を中心に住宅需要が堅調であること

[2]オフィス市場の活況、外国人観光客増加による店舗・ホテル需要の高まりや再開発事業等の進展を背景に需要拡大していること

が挙げられます。

 

出典:国土交通省

http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo04_hh_000158.html 

 

地価公示を受け投資家が知っておくべき5つのこと

 

さて、地価公示を受けて投資家が知っておくべきことは次の5点です。

 

その1:公示価格が正しいとは限らない

 

全国各地の不動産鑑定士が、各エリアごとに何度も集まってミーティングを行い、周辺地点とのバランスや先例価格とのバランスを取りながら公示価格を決定しています。

 

大量一括評価という都合上、中には市場実態と乖離した価格となってしまうこともあり得るので、公示価格を過信することなく、あくまで「地価の参考」として活用してください。

 

その2:鑑定評価書の全文が公表されている

 

2019年から全地点の鑑定評価書の全文が公表されることになりました。

標準地・基準地検索システム〜国土交通省地価公示・都道府県地価調査〜 <検索条件指定>

 

担当した不動産鑑定士名も公表されています。不明点があれば、国土交通省を通じて担当した不動産鑑定士に問い合わせることも可能です。

 

また、2019年より収益価格を採用する地点が増加し、土地価格の精度が向上しました。

 

収益価格では想定賃料も査定しているので、投資物件の賃料調査にも役立てることができます。

 

その3:地価公示以外の公的評価も参考に

 

公的土地価格には、地価公示のほかに、地価調査、相続税路線価、固定資産税路線価などもあります。

 

たいていの場合、同一エリアであれば地価公示、地価調査、路線価も同じ不動産鑑定士が担当するケースが多くなってます(これらの価格も全てバランス調整のもと、価格が決められてます)。

  

投資家が土地価格を調査する際、最低限これらの価格を調査してみるとよいと思います。コチラのサイトで一気に調べることができます。

全国地価マップ | トップ

 

その4:意見を聞くなら専門家に

 

不動産セミナーや投資ブログを参考にすることを、とがめるつもりはありませんが、残念なことに不動産をよく分かってない人が、間違った解説をしているケースが多くみられます。

 

専門家が見ればすぐに分かりますが、そういう記事の多くがパクリか適当か誤りです...。それっぽいことが書かれていると、読んでる人が素直に信じてしまうと危ないな...と危惧してます。

 

誤解なきよう、僕が不動産の専門家だからと言いたいわけではありません。僕も間違うこともありますし。ブログは匿名ですし。

 

ですから、例えば金融ド素人のトッティが、世界経済についてブログに書いていても、決して信じてはいけません!(^^;)

 

特に不動産は失敗するとダメージが大きいので、素性のよく分からない講師・ブログは話半分とし、意見を聞くなら専門家に直接聞くようにした方がいいと思います。

 

その5:地価上昇はいつまでも続かない

 

今の土地価格の上昇は、平成初期のバブル期とは異なり、実態経済の土地需要拡大にともなった上昇です。

 

バブルのようにはじけることはありませんが、少子高齢化、人口減少社会の元、必ずどこかのタイミングで地価は下落に転じます。

 

すでに投資家の期待利回り水準は、リーマンショック前の水準にまで下落している地点もあり、投資用不動産市場は過熱化しています。

 

地方圏では下落に歯止めがかからない地点が多くありますし、投資用不動産を買うのであれば、今のような地価変動期ではなく、しばらく様子見をし、価格が落ち着いてからでも遅くはないと思います。

 

投資の参考になれば幸いです。

    

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