投資の時間

不動産鑑定士のリアル資産運用(投資予算3000万円)

OwnersBook、4億円ファンドと不動産鑑定士としての意見

 

OwnersBookで大型のファンド募集があります。 OwnersBookも世界株安を背景にソーシャルレンディングを盛り上げようと、ここぞとばかりに案件を仕込んできます。

 

OwnersBook、物件が好みなのでぼくは好きなんですよね~。今回の新規案件に実際に投資をしつつ、担保不動産について不動産鑑定士としての意見を書いておきますので参考にして下さい。

 

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1.OwnersBookのおさらい

 

不動産鑑定士が投資物件を厳選しているため、利回りは4~5%と低めながら、不動産特化型のクラウドファンディング・ソーシャルレンディングとして人気の高いOwnersBook(オーナーズブック)。

 

1万円からでも投資できるので、若い方にも人気があります。応募が殺到するので募集総額の低い案件は瞬殺で募集終了するため、「OwnersBookでは投資できない!」という方が多いですね。ぼくも成功率は半々といったところです。

 

収益用不動産の評価はぼくも専門分野ですが、OwnersBookの物件は「立地、稼働率、賃料水準などは総合的にレベルが高く、評価額と高すぎない利回りから見ても、手堅く安心できる投資物件を選ばれてるな」というのが感想です。

 

今は不動産価格が高騰し利回りがファンドバブル期レベルまで下がっています。もう、物件買えませんよ、普通のJリートは。取得担当のアセットマネージャーも頭を抱えているんじゃないですかね。今は新興リートや外資系ファンドがつっこんだ利回りで買っていますから。

 

更なるリスク要因としては今後もオフィスや物流施設などが大量供給され稼働率が低下している問題に加え、2020年オリンピックバブルも懸念されます。それらのリスクも織り込み済みの利回りでこの低さです。どうしようもありません。

 

こんな良い投資物件の取得が厳しい時代に、利回りが低めながらも都内で住宅、オフィス、商業施設など様々なアセットをコンスタントに見つけ出し、投資案件に仕上げるのはOwnersBook、さすがですね。

 

投資家にとっては運営している会社の信頼性がとても大切ですが、ロードスターキャピタル株式会社は上場企業で、売上高/経常利益も順調に伸びているので、安心して投資ができます。

 

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ただし、課題をあげるとすれば、「投資物件が供給されると需要が競合して募集完了までがとても早いこと」です。

 

本日18時から新規投資案件の募集が開始されます。今回は4億円と最近のOwnersBook案件の中では大型なので、さすがに「瞬殺!」ということはないと思いますが、投資したい人はお早目に。

 

OwnersBookで投資開始までの手順をまとめた記事はこちら。

www.investment3000.com

  

2.新規募集案件と不動産鑑定士としての意見

 

本日(2018年10月12日)の18時から新しい投資物件の募集があります。

 

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期待利回りは4.2%、運用期間は1年7カ月、シニア/メザニンローンとなってますが、ほとんど(4億円)がシニアローンで融資されます。募集総額が4億10万円と大きいですね。

 

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1. 建物状況

1990年8月に建築された5階建のマンション1棟となります。維持・管理の状態は良好です。

 

2. 交通・接近条件

東京都大田区仲池上に位置しており、都営地下鉄浅草線へのアクセスが可能な立地です。

 

3. 賃貸借の状況

1階から5階まで住居となり、60㎡台の3DK計17戸から構成されています。2018年10月11日現在、稼働率は94%となります。

現行月額賃料(共益費込)の平均坪単価は、2018年10月11日現在、7,000円程度となっております。外部専門家により査定された新規月額賃料(共益費込)の坪単価は、7,000円程度となっております。

 

4. 物件評価額

OwnersBook評価額は、外部専門家による査定額を参考に50,300万円(5億300万円)と査定しております。今回の物件①に対する募集金額40,000万円(4億円)は、そのうちの約79.5%となります。

  

東京都大田区の築28年のファミリータイプのマンション一棟ですね。シニアローンなので期待利回りは低めの年利4.2%。シニアローンとわいえ、大田区の築28年の中古マンションにしてはちょっと利回りは低いかなと思います。物件の詳細は分からないのでこれ以上、何とも言えませんが......。

 

担保不動産のOwnersBook評価額が5億300万円に対して、募集金額(融資金額)が4億円なので、今回の募集金額(融資金額)は担保不動産の価格の約80%です。シニアローンなので優先的に返済れるため、債務不履行となった場合は担保不動産を売却することで融資額4億円が返済されることになります。

 

その点で安心できますし、今回のファンドは安心して投資ができる案件だと思います。

 

稼働率が94%とやや低いですが、築28年の中古マンションですし、まあしょうがないですね。18カ月の貸付期間中は大崩れすることはないと思います。また、大田区のファミリータイプマンションで家賃月額13万円前後です。現行賃料は外部専門家の査定した新規賃料水準と同じなので、賃料水準が利回りに影響を与えることはなさそうです。つまり、当面は利回りが変動するリスクは低いということなので、築古とはいえ、貸付期間の18カ月間であれば賃料収入は安定すると思います。

 

今回ぼくは30万円投資しますので、18カ月の運用で19,053円の利息収入が得られる計算です。OwnersBookの利息配当は4半期ごとで、最後に元本が一括償却されることになります。毎月利息を楽しみにしているので、本音は毎月欲しいです!

 

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今回も募集総額が4億円とOwnersBookの中では比較的大型案件になるので、募集完了まで瞬殺!ということはないかと思いますが、投資されたい方は、早めに自宅に帰ってスタンバイした方がいいかもしれません。

 

投資の際は支払用パスワードの入力が求められるので、コピペしておくとよいと思いますよ。

 

3.不動産投資はソーシャルレンディングで

 

最近はまっているのは「ソーシャルレンディングで不動産投資」。世界同時株安で株価は混乱してますが、ソーシャルレンディングは比較的安定しています。

 

ソーシャルレンディングへは、現在700万円ほど投資していますが、毎月分配型がほとんどなので、毎月一定額の不労所得が得られます。毎月キャッシュがチャリンチャリンと入ってくるのが好きなんです。体を使って働かずして不労所得が得られるなんて......いい時代になりました。

 

<トッティのソーシャルレンディング投資額(2018年10月時点)>

  • クラウドバンク 【毎月分配型】250万円
  • マネオ【毎月分配型】300万円
  • OwnersBook 【4半期分配型】50万円
  • クラウドクレジット【償還時一括分配型】50万円
  • SBISL【毎月分配型】50万円
  • 合計 700万円(期待利回り5~7%)

 

今年の5月頃から実物資産にも不動産投資をしようと、現金を相当額準備し、不動産屋へ通って物件を探していましたが、地方にも物件取得の波が押し寄せ、今は需給が逼迫して物件価格が高くなりすぎです。 実物資産は買えない(今は買ってはいけない)ので、不動産投資はソーシャルレンディングでやることにしました。

 

「不動産投資パーティは終わった」という記事はこちら。 www.investment3000.com

 
www.investment3000.com

 

ソーシャルレンディングは現金や銀行預金よりリスクがあり、ミドルリスク・ミドルリターンですが、今の時期の実物資産としての不動産投資や株式投資よりは投資初心者が失敗する可能性は低くなります。

 

本業が忙しい方や投資初心者の方が、ある程度のリスクをとって資産運用を始めるなら、UIが使いやすいクラウドバンクOwnersBookがよいと思います。

 

クラウドバンクは利回り5~6%のファンドが多く、他のソーシャルレンディングと比べて利回りは高くありませんが、その分、リスクも抑えられます。外貨、不動産、風力・バイオ等の環境に配慮した発電系ファンドなどがあり、ぼくも1年1カ月で250万円ほど投資してますが、今のところ、償還遅延・毀損もありません。

 

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