投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

【案件分析】アクセス集中のオーナーズブック!新規募集の開始時間は非公表

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本日オーナーズブックの新規募集がありますが、「開始時間は非公表」となりました。

 

前回、「30分粘ったけど投資できなかった」という記事を書きましたが(↓)、オーナーズブックへ届いたのでしょうか?

 

www.investment3000.com

 

まさかとは思うけど....読んでいただいてる?

 

うぬぼれるな!このブログにそんな影響力はねえよ!

 

前回のサーバダウンに対するクレームが入ったのかもしれませんね。

 

サーバダウンについて、オーナーズブックからのメールはこのように記載がありました(↓)。誠実な対応だと思います。

 

今回の募集はネットワークの混雑回避を主な目的として開始時間を非公開とさせていただきます。
現在、システム環境の改善には継続して取り組んでいる状況ではございますが、皆様にはご迷惑をおかけしており深くお詫び申し上げます。

オーナーズブックのメールより引用

 

さて、今回の担保物件は千代田区にある”借地権付建物の”オフィスビル1棟で、オーナーズブックが得意とする23区内のオフィスです。

 

それでは恒例の案件分析に参ります。

 

 

ファンド概要

 

  • 募集総額:100,100,000円
  • 運用タイプ:貸付(メザニンローン)
  • 予定利回り(年換算):5.0%
  • 予定運用期間:25ヶ月
  • 投資実行予定日:2019/03/29 
  • 可担保 有り(根抵当権)
  • LTV:73%
  • 貸付先:ビル管理・損害保険代理業務。過去3期は当期純利益を計上
  • 募集開始時間未定

  

担保物件概要

 

建物状況

 

1986年1月に建築された8階建の借地権付オフィス・店舗ビル1棟(借地権付建物)。建物の管理は貸付先(総合不動産会社AT)が行い、維持・管理の状態は良好。

 

  • 借地契約は2043年11月までで更新可能
  • 地主から借地上の建物の担保差入れについての承諾書取得
  • 1階店舗部分は登記上は2つの区分建物だが、実態は仕切り壁は無く一体利用(不動産登記法違反)

 

交通・接近条件

 

  • 東京都千代田区東神田
  • 東京・日本橋・新宿へのアクセスが良好
  • オフィス、近隣向け店舗として需要がある

 

賃貸借の状況

 

  • 1階が店舗、2階から8階が事務所で稼働率100%
  • 賃料(共益費込):店舗部分は19,300円/坪、事務所部分は9,600円/坪
  • 新規月額賃料と現行月額賃料は同程度

 

物件評価額

 

  • OwnersBook評価額:6億8,500万円
  • 借地権付建物である市場性を勘案

 

案件分析

 

今回の物件のポイントは土地が借地権(借地権付き建物)であることです。

 

借地権付き建物のポイント

 

通常の所有権と比べ、借地権付き建物による価格への影響は、

 

  • 【減価要因】費用項目として地主に対する支払地代の計上が必要になる
  • 【増価要因】土地の税金は支払が不要になる
  • 【減価要因】借地権の流動性・担保性・地代変動リスクを利回りで考慮

 

です。上記を査定に反映することで所有権と比べ、物件価格は低くなります。

 

これら借地権特有のリスクがあるので、今回、利回りが5%と高くなっています。

 

その他、借地権では「更新料・建替承諾料・条件変更承諾料」などの一時金の授受が価格に影響しますが、今回のケースでは、

 

  • 借地契約は2043年まであり、将来の更新料が現在価値に与える影響はほぼなく
  • 地主に担保権設定の承諾も得られること
  • 運用期間中の建替も考えにくい

 

ので、これら一時金が物件価格に与える影響は軽微だと思われます。

 

また、1階店舗の間仕切りがないこと(登記違反)は比較的容易に是正可能で、価格への影響は限定的だと判断します。

 

賃料水準

 

事務所部分の賃料は9,600円/坪となっており、千代田区にしてはオフィス賃料が低いかな、と思いました。

 

千葉県でも賃料10,000円/坪は取れるオフィスビルは多いので。

 

ただし、僕の場合は推測でしかありません。

 

当然、プロ中のプロオーナーズブックの方が情報も持っており、都内の相場は僕よりも格段に詳しいので、何か理由があるのでしょう。

 

賃料が固めだと「物件価格を保守的に査定されている」ことになるので、投資家にとってはメリットになります。

 

投資判断

 

確かにキレイな所有権の物件ではありませんが、取得競争が激化しているこのご時世、投資用不動産はキレイな物件ばかりじゃありません。

 

案件分析は個人的な推測となりますが、賃料が固めで、利回りも妥当、僕は投資しても大丈夫な案件だと判断しましたので、投資したいと思います。

 

オーナーズブックの人気の高さから、最近はクリック合戦に敗退し続けてましたので、開始時間が非公開なのは逆にチャンス!

 

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個人的にどの業者よりも信頼を寄せるオーナーズブック。今度こそ投資できるといいな.....。

 

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クラウドファンディング投資額集計

業者 投資額 累計分配金
SBISL 3,450,000円 48,226円
オーナーズブック 3,300,000円 9,156円
マネオ 2,520,000円 224,747円
クラウドバンク 2,050,000円 213,741円
クリアル 700,000円 691円
LCレンディング 300,000円 6,784円
Funds 300,000円 0円
FANTAS funding 200,000円 0円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
サムライ 50,000円 0円
合計 13,070,000円 520,191円