投資の時間

不動産鑑定士のリアル投資(予算3000万円)

OwnersBook本日募集!底地だけど期待利回り高めだよ!→またサーバダウンで投資できず...

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こんにちわ!maneoにある資金をOwnersBookとSBIソーシャルレンディングに移動中のトッティです。

 

本日OwnersBookで新規案件の募集があります!前回はアクセスが集中しサーバがダウンして投資できなかったので今回こそは投資したい!OwnersBook は私と同じ不動産鑑定士の集団なので親近感・信頼感があり、ソシャレン業界の中でも好きなんです。

 

今回はOwnersBookの新規案件のスキームと、不動産鑑定士として担保不動産について解説します。

  

 

新規募集案件の概要

 

本日(2018年11月20日)の18時から新規案件「東京23区商業ビル底地・区分第1号ファンド第1回」の募集があります。

 

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募集総額が1億8,010万円とOwnersBookの中では比較的大口です。運用期間は1年7カ月期待利回りは年利5.0%です。底地ですが期待利回り5.0%はやや高めですね。建物及びその敷地との比較しても同レベルかそれ以上に高い利回りとなっています。

 

財務構造整理

 

募集概要

東京都千代田区外神田に所在する商業ビルの底地(物件①-1)と東京都墨田区東向島に所在する商業ビルの区分所有(物件①-2)の2物件(総称して物件①)を共同担保、及び東京都文京区本郷に所在するマンション1室(物件②)を担保とする「シニアローン(物件①-1)/メザニンローン(物件①-2・物件②)」への投資となります。物件①の2物件を所有する総合不動産会社AE(貸付先1)に18,000万円(1億8,000万円)、物件②を所有する総合不動産会社A(貸付先2)に10万円、合計18,010万円(1億8,010万円)の貸付を行います。

 

登場する物件と法人が多いので、財務構造について整理します。

 

貸付先1(総合不動産会社AE)に1億8000万円貸付:担保物件① 

  • 担保物件①-1 東京都千代田区外神田の商業ビルの底地(シニア)
  • 担保物件①-2 東京都墨田区東向島の商業ビルの区分所有(メザニン)
  • 上記2物件のOwnersBook評価額3億9,000万円(LTV46.2%

貸付先2(総合不動産会社A)に10万円貸付:担保物件②

  • 担保物件②:東京都文京区の区分マンション(メザニン)
  • 上記物件のOwnersBook評価額2,340万円(LTV0.4%

 

担保物件の評価額に対するLTVが低く安心感があります。融資先が絶賛債務不履行中のmaneoではLTV75%でも元本毀損の可能性もありましたが...早く投資家へ分配・償還されることを願うばかりです。

 

 maneoの担保物件評価についてはこちら

www.investment3000.com

 

不動産鑑定士集団のOwnersBookでは担保物件評価の信頼性も高いことと、LTVの低さから融資先に万が一のことがあっても担保物件売却により融資額は回収できると判断のうえ、投資することにしました。

 

担保物件の整理と不動産鑑定士としての見解

 

次に担保物件の概要を整理しておきます。

 

貸付先1:担保物件①-1 東京都千代田区外神田の商業ビルの底地

  • 秋葉原駅、末広町駅のアクセスが良好。店舗・事務所としての需要あり
  • 本土地は底地で借地権付建物は2008年3月に建築された地下1階付10階建の店舗・事務所ビル
  • 物件評価額:1億4,200万円

 

貸付先1:担保物件①-2 東京都墨田区東向島の商業ビルの区分所有

  • 東向島駅背後の商住混在エリア。住民向け店舗・事務所として需要あり
  • 1979年8月に新築され、1987年5月に増築された地上3階建の店舗・事務所ビルの区分所有
  • 維持管理の状態は普通
  • 建物全体の修繕積立金等につき50万円程度の滞納があり、管理会社主導で回収が進められている
  • 総合不動産会社AEが区分所有する区画に係る修繕積立金等に滞納はない
  • 店舗・事務所として賃貸しており稼働率は100%
  • 現行月額賃料(共込)の坪単価は9,900円程度、外部専門家による新規月額賃料(共込)の坪単価は9,400円程度
  • 物件評価額:2億4,800万円

 

貸付先2:担保物件② 東京都文京区の区分マンション

  • 1990年前後に開発・分譲された区分所有建物のうち1戸
  • 建物は地下1階付8階建で、対象物件は中層階に所在するマンション一室
  • 2000年以降に大規模修繕が実施されており、管理の状況は良好
  • 住居として賃貸中で、安定した賃料収入あり
  • 物件評価額:2,340万円

 

物件の詳細は公表されないことになっているため、これ以上深く込み入ることはできませんが、特に注意点はなさそうです。担保物件1-②でやや注意すべき点だけ書いておきます。

 

担保物件1-②でやや注意すべき点 

  • 現行賃料が坪9,900円であるのに対し、新規賃料9,400円と現行賃料が割高になっています。賃料減額リスクはスプレッドとして利回りに加算されているはずです。
  • 建物が築40年経過し古いですが稼働率100%を維持しています。賃料もやや割高なので当面の課題は稼働率の現状維持でしょう。
  • 築年が経過している点、店舗部分の賃料減額リスクがある点を考慮すると、物件価格にストレスはかかり、担保評価額は保守的に査定されていると考えられます。

 

これらは担保不動産のリスクとして評価額に反映されている(はず)です。 1年7カ月の運用期間中にこれらのリスクが表面化することはないと判断します。

 

OwnersBookへの個人投資額

 

今回の案件には個人的に15万円投資するので、OwnersBookへの投資総額は115万円になりました(入金を合わせた総残高は130万円)。コツコツ増えてきました~。

 

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OwnersBookの利息配当は4半期ごとで、最後に元本が一括償却されることになります。毎月分配は運営企業側にとって手間とコストがかかるので、その分の費用を利益に上乗せして投資家に還元してくれている、ということでしょう。合理的な対応ですね。

 

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OwnersBookは私も投資額を徐々に増やしています。ソシャレン業界の中でも信頼性、安定性が高く、これからソシャレンを始める初心者におすすめです。1万円から投資できますよ。

 

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投資するなら早めのスタンバイを

 

今回は募集総額が1億8,010万円とOwnersBookの中では比較的大口案件ですが、OwnersBookは募集完了が早いので開始数分間が勝負かと思います。投資されたい方は、早めに自宅に帰ってスタンバイした方がいいかもしれません。

 

投資の際は支払用パスワードの入力が求められるので、事前にコピペしておくとよですよ。

  

OwnersBookで投資を開始するまでの手順はこちら

www.investment3000.com

   

編集後追記)ぐわ!!今回もアクセスが集中しサーバがダウンして投資できず!!いい加減サーバを増強して欲しい...。

 

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ソーシャルレンディングランキング

 

トッティ独自のソーシャルレンディングの総合ランキング第1位はクラウドバンク、第2位はOwnersBook(同率2位でSBIソーシャルレンディング)となっています!よければこちらも覗いてみて下さい。

  

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