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不動産鑑定士のリアル資産運用(投資予算3000万円)

OwnersBook本日募集!不動産鑑定士として担保物件に思うこと

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株式市場の混乱は続いていますね。こういう時はソーシャルレンディングの安定した不労所得が心の拠り所です。 

 

トッティの独自調査に基づくソーシャルレンディング信頼性ランキングでは第2位のOwnersBook。本日OwnersBookで「墨田区レジ用地・草加市レジ第1号ファンド第1回 」の募集がありますよ!

 

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今回はOwnersBookの新規案件のスキームと、担保不動産について思うことを解説します。

  

 

1.新規募集案件の概要

 

本日(2018年10月25日)の18時から新規案件「墨田区レジ用地・草加市レジ第1号ファンド第1回」の募集があります。

 

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募集総額が6,010万円と、前回の4億10万円と比べると小口です。運用期間は1年1カ月期待利回りは年利5.0%です。利回り5.0%は最近のOwnersBookの中ではやや高めの利回りとなっています。

 

2.財務構造整理

 

募集概要

東京都墨田区八広に所在するレジデンス用地(物件①-1)と埼玉県草加市松原に所在するレジデンス1棟(物件①-2)の2物件(総称して物件①)を共同担保、及び東京都文京区本郷に所在するマンション1室(物件②)を担保とする「シニアローン(物件①)/メザニンローン(物件②)」への投資となります。物件①の2物件を所有する総合不動産会社AJ(貸付先1)に6,000万円、物件②を所有する総合不動産会社A(貸付先2)に10万円、合計6,010万円の貸付を行います。

 

登場する物件が多いので、財務構造について整理すると...

 

貸付先1(総合不動産会社A)にシニアローンで6000万円貸付:担保物件① 

  • 担保物件①-1 東京都墨田区のレジデンス用地
  • 担保物件①-2 埼玉県草加市のレジデンス1棟
  • 上記2物件のOwnersBook評価額9,430万円(LTV63.6%

貸付先2(総合不動産会社B)にメザニンローンで10万円貸付:担保物件②

  • 担保物件②:東京都文京区の区分マンション
  • 上記物件のOwnersBook評価額2,340万円(LTV0.4%

 

となります。LTVが低いため、借主が債務不履行となった場合、担保不動産の売却により融資額は回収できそうですね。安心感があります。

 

3.担保物件の整理と不動産鑑定士としての見解

 

次に担保物件の概要を整理しておきます。

 

貸付先1:担保物件①-1 東京都墨田区のレジデンス用地

  • 京成電鉄押上線へのアクセスが可能な立地
  • 建物なしの土地のみ
  • 物件評価額4,750万円

貸付先2:担保物件② 東京都文京区の区分マンション

  • 1984年9月に建築された地上4階建の建物1棟
  • 建築確認を取得しているが、検査済証は未取得
  • 車庫部分の事務所転用等(1階)やプレハブ倉庫増築(屋上;未登記)により基準容積率を超過(既存不適格
  • 東武鉄道伊勢崎線(スカイツリーライン)へのアクセスが良好な立地
  • 1階及び2階(一部)を店舗、2階(一部)から4階を住居として賃貸
  • 店舗部分の稼働率は100%、住居部分の稼働率は約83%であり、建物1棟としての稼働率は約91%
  • 現行月額賃料(共益費込み)の坪単価は4,300円程度(店舗部分)及び6,300円程度(住居部分)
  • 外部専門家により査定された新規月額賃料(共益費込み)の坪単価は3,600円程度(店舗部分)及び6,400円程度(住居部分)
  • 物件評価額4,680万円(基準容積率を超過している部分の収入を不算入として査定)

 

物件の詳細は公表されないことになっているため、深く込み入ることはできませんが、担保物件②で気になった点は以下のとおりです。

 

担保物件②で気になった点

  • 既存不適格建築物ではあるものの、評価額では基準容積率の超過部分の収入は不算入とし、「保守的に」査定しています。
  • 最も気になるのは店舗部分の現行賃料が坪4,300円であるのに対し、新規賃料3,600円と現行賃料が割高になっている点です。賃料減額リスクはスプレッドとして利回りに加算されているとは思います。
  • 住居部分の稼働率が83%と低いですが、建物が築34年と古いため、これ以上稼働率を上昇させるのは難しいと思います。当面の課題は稼働率の現状維持でしょう。
  • 築年が経過している点、既存不適格である点、店舗部分の賃料減額リスクがある点、住居部分の稼働率が低い点を考慮すると、物件価格にストレスはかかり、担保評価額はコンサバ(保守的)になっていると考えられます。

 

これらは担保不動産のリスクとして評価額に反映されている(はず)です。 1年1カ月の運用期間中にこれらのリスクが表面化することはないと思ったので、投資することにしました。

 

4.OwnersBookへの個人投資額

 

今回は個人的に10万円投資します(OwnersBookへの投資総額は100万円)。1年1カ月の運用で5,134円の利息収入が得られる計算です。

 

OwnersBookの利息配当は4半期ごとで、最後に元本が一括償却されることになります。毎月利息を楽しみにしているので、本音は毎月欲しいところですが、配当予定日の1月20日を楽しみに生きていきます。

 

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OwnersBookは信頼性、操作性が高く、自信のもっておすすめできる業者です。私も投資額を徐々に増やしていきます。

  

5.投資するなら早めのスタンバイを

 

今回は募集総額が6,010万円とOwnersBookの中では比較的小口案件になるので、募集完了までの数分間が勝負かと思います。投資されたい方は、早めに自宅に帰ってスタンバイした方がいいかもしれません。

 

投資の際は支払用パスワードの入力が求められるので、コピペしておくとよいと思いますよ。

  

OwnersBookで投資を開始するまでの手順はこちら

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6.おまけ(ソーシャルレンディング総合ランキング)

 

トッティ独自のソーシャルレンディングの総合ランキング第1位はクラウドバンク、第2位はOwnersBook(同率2位でSBIソーシャルレンディング)となっています。

 

ご参考まで!

  

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