不動産投資型クラウドファンディングで初めて、「日本保証の買取保証付き」ファンドを展開している大家.com。
第2弾は、地方の区分マンションで、利回りは･･･7％！
不動産クラファンで高利回りは、もうないと思ってましたが、来ましたね！
区分マンション×日本保証 買取保証付き ＃2
- 募集額：1,500万円
- 利回り：7％
- 期間：12ヶ月
- 募集期間：2021年2月5日 12:00～
今回の投資物件は、埼玉県にある「ライオンズマンション鶴瀬」（1991年11月に竣工された総戸数75戸の分譲マンション）のうち、3部屋が対象です。
対象不動産は、大家.comを運営するグローベルス（東証2部上場の子会社）が所有予定で、分譲・管理は大京グループが行っています。大京といえば、千葉でも、東京寄りの好立地のマンションを見かけますが、一流リート物件も管理する不動産会社です。
物件は築30年ですが、2002年9月、2016年2月に計2回にわたって大規模修繕を実施済み。写真やグーグル先生で見る限り、維持管理の状態は良好に見えます。
利回り7％だけど、どこまで安心？
大家.comで提示された想定収益を元に、「空室率」や「還元利回り」を、自分でチョコチョコいじってシュミレーションしてみました。
細かな数字は会員限定なので書けませんが （すみません！）、仮に、いきなり稼働率が70～80％まで下がった場合や、突発的なリスクを還元利回りに上乗せしてみたところ、物件価格が募集金額の1,500万円を下回ることは、”余程のことがない限り”なさそうです。
※くれぐれも、ざっくりとした机上概則です。どの物件にも言えますが、天災等で投資家に不測の損害が出る可能性はあります。
僕は埼玉に土地勘は･･･まったくありません。
が！それを差し引いても、投資したいと思いました。
優先劣後方式＆日本保証の買取保証
まあ、現物不動産なら物件を見ずに投資することはあり得ませんが、不動産クラファンでは、すべての物件を見に行けませんよね。
物件を確認できないことは、裏を返すと手軽に投資できるというメリットでもありますし。
その辺は、運営を信頼して投資することになりますが、大家.comを運営する株式会社グローベルス（東証2部上場プロスペクトの子会社）は、不動産の総合会社で、設立は1996年。リーマンショックも乗り越えた実績あり。
さらに、不動産クラファン特有の優先劣後方式（損失は運営が優先して負担）のほか、日本保証の買取保証までついてきます。かなり堅いと思います。
利回り7％を不動産クラファンの過去、現在から比較
最後に、不動産クラファンの利回りを、過去、現在から比較してみます。
過去との比較
過去には、Rimpleの利回り10％、アセクリで8％なんていう、破格ファンドがありました。
初期のボーナスステージ、地方の一棟アパートなどは、高利回りになることがありますが、そんなに多くはありません。
現在との比較
J-REITや現物不動産のレジデンスでは、ここ数年、利回りの低下が続きました。
不動産クラファンのレジでも利回りの低下が続き、2019年頃までは4～6％が多かったですが、2020年以降は3～5％が主流になってます。
ただ、立地にもよりますが、コロナの影響もあり、これまで下落傾向にあったレジの利回りも、現在は踊り場を迎えています。
★
いずれにしても不動産クラファンでは、地方の小規模一棟アパートならまだしも、区分マンションで利回り7％は、そうそうありません。
そういう意味でも、今回の大家.comの新ファンドは貴重だと思います。
＼優先劣後と買取保証のダブルで安心／
