クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、クラウドファンディングに投資してみた

”大家.com”の利回り7%は大丈夫?

 

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不動産投資型クラウドファンディングで初めて、「日本保証の買取保証付き」ファンドを展開している大家.com

 

第2弾は、地方の区分マンションで、利回りは・・・7%!

 

不動産クラファンで高利回りは、もうないと思ってましたが、来ましたね!

 

大家.com  

 

 

区分マンション×日本保証 買取保証付き #2

 

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  • 募集額:1,500万円
  • 利回り:7%
  • 期間:12ヶ月
  • 募集期間:2021年2月5日 12:00~

 

今回の投資物件は、埼玉県にある「ライオンズマンション鶴瀬」(1991年11月に竣工された総戸数75戸の分譲マンション)のうち、3部屋が対象です。

 

対象不動産は、大家.comを運営するグローベルス(東証2部上場の子会社)が所有予定で、分譲・管理は大京グループが行っています。大京といえば、千葉でも、東京寄りの好立地のマンションを見かけますが、一流リート物件も管理する不動産会社です。

 

物件は築30年ですが、2002年9月、2016年2月に計2回にわたって大規模修繕を実施済み。写真やグーグル先生で見る限り、維持管理の状態は良好に見えます。

 

  

→大家.com公式ページ

 

利回り7%だけど、どこまで安心?

  

大家.comで提示された想定収益を元に、「空室率」「還元利回り」を、自分でチョコチョコいじってシュミレーションしてみました。

 

細かな数字は会員限定なので書けませんが (すみません!)、仮に、いきなり稼働率が70~80%まで下がった場合や、突発的なリスクを還元利回りに上乗せしてみたところ、物件価格が募集金額の1,500万円を下回ることは、”余程のことがない限り”なさそうです。

 

※くれぐれも、ざっくりとした机上概則です。どの物件にも言えますが、天災等で投資家に不測の損害が出る可能性はあります。

 

僕は埼玉に土地勘は・・・まったくありません。

 

が!それを差し引いても、投資したいと思いました。

 

優先劣後方式&日本保証の買取保証

 

まあ、現物不動産なら物件を見ずに投資することはあり得ませんが、不動産クラファンでは、すべての物件を見に行けませんよね。

 

物件を確認できないことは、裏を返すと手軽に投資できるというメリットでもありますし。

  

その辺は、運営を信頼して投資することになりますが、大家.comを運営する株式会社グローベルス(東証2部上場プロスペクトの子会社)は、不動産の総合会社で、設立は1996年。リーマンショックも乗り越えた実績あり。

 

さらに、不動産クラファン特有の優先劣後方式(損失は運営が優先して負担)のほか、日本保証の買取保証までついてきます。かなり堅いと思います。

 

大家.com

 

利回り7%を不動産クラファンの過去、現在から比較

 

最後に、不動産クラファンの利回りを、過去、現在から比較してみます。

 

過去との比較

 

過去には、Rimpleの利回り10%、アセクリで8%なんていう、破格ファンドがありました。

 

初期のボーナスステージ、地方の一棟アパートなどは、高利回りになることがありますが、そんなに多くはありません。

 

現在との比較

 

J-REITや現物不動産のレジデンスでは、ここ数年、利回りの低下が続きました。

 

不動産クラファンのレジでも利回りの低下が続き、2019年頃までは4~6%が多かったですが、2020年以降は3~5%が主流になってます。

 

ただ、立地にもよりますが、コロナの影響もあり、これまで下落傾向にあったレジの利回りも、現在は踊り場を迎えています。

 

 

いずれにしても不動産クラファンでは、地方の小規模一棟アパートならまだしも、区分マンションで利回り7%は、そうそうありません。

 

そういう意味でも、今回の大家.comの新ファンドは貴重だと思います。

 

大家.com

 

\優先劣後と買取保証のダブルで安心/

大家.com