不動産クラウドファンディング投資研究所

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【好立地が続く】みんなの年金8号は東高円寺

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みんなの年金の8号ファンドは「東高円寺の区分マンション」です。

 

前回の7号ファンドは横浜のマンションでしたし、好立地の物件が続きます。今回も利回り8%と高いですね!

 

【関連記事】みんなの年金の横浜ファンドが良さそう

 

元々、住宅(中間層向け賃貸)は他のオフィスや店舗と比較するとリスクが低くて利回りも低いアセットですが、本ファンドは東京23区内のマンションで8%という高利回りです。

 

そりゃ投資家として興味がわきます。

 

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(引用)みんなの年金

 

  • 募集金額:700万円(優先出資枠)
  • 劣後出資:100万円(劣後出資枠。総額の12.5%)
  • 分配率:8.0%(年利)
  • 募集単位:10万円から
  • 運用期間:12ヶ月
  • 募集期間:2021年10月1日~10月31日

 

簡単なファンド概要や物件概要はみんなの年金サイトで確認できますが、それ以上の情報は会員登録すれば契約成立前書面や重要事項説明書で確認できます。

 

本ブログでは一般公開されている情報だけ書いておきますね。

 

  • 物件種別:区分所有
  • 所在:東京都杉並区高円寺南1-25-15
  • アクセス:東京メトロ丸ノ内線「東高円寺」駅徒歩3分
  • 構造:RC
  • 総戸数:21戸

 

 

まず「東高円寺」駅から徒歩3分と交通利便性は高いです。グーグルマップで調べると、JR中央線「中野」駅にも徒歩12分でしたので(独自調査)、十分歩けますね。

 

ちなみに中野駅周辺は複数の大規模な再開発事業が進捗中ですし、今後の予定もあります。街自体が更新されつつある、そんなエリアです。

 

収益物件は収益価格で求めるので、土地価格は本来直接は関係ないのですが・・・参考までに付近の地価公示は64万円/㎡程度、対象不動産の前面道路の相続税路線価を割り戻すと63万円/㎡でした。

 

23区内物件ですから当然ですが、地方都市の住宅地ではなかなかない地価水準です。コロナの影響で地価上昇は止ってしまいましたが、元々の地価水準が高いですね。

 

ネットで住所を検索すると、対象不動産は「スターハイツ東高円寺」という5階建マンションだとわかりました(会員登録すれば契約成立前書面でも物件名を確認できます)。

 

グーグル先生で見るとこちらのマンションのようです。大通り(大久保通り)背後の1階が店舗の下駄履きマンションのようですね。

 

 

対象は区分なのでこの建物の一室ですが、みんなの年金によると「高層階物件」とあります。上層階なら賃料は下層階より高く取れるはずです。

 

ホームズで対象物件を調べると「生活の便利さ」、「商店の充実」、「教育・学び」のどれも高ポイントでした。

 

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(引用)ホームズ(https://www.homes.co.jp/archive/b-32384600/

 

 

ざ~っとネットで調べられる情報を書いてみました。

 

あとは個人的な印象として、特に高円寺や中野の区分マンションで市場の価格変動リスクは思いつかないですし、物件自体が特定のリスクにさらされているとも思えません。

 

周辺公示価格の地価上昇は一旦ストップしていますが、これはコロナによるマクロ的な要因でしょうし。

 

不動産は個別性が強いですから、僕が見落としているだけで万が一隠れた価格下落要因があったとしても、損失は12.5%分までは運営が負担してくれます。優先出資の投資家が損失を被るまでにワンクッションありますし。

 

そもそも対象不動産が運用期間である1年間、安定したキャッシュフローを生み出し続けるのであれば、何の問題もないわけですしね。

 

ということで総合的に見て、8%という高利回りの割に本ファンドの信用力と元本の安全性は高いのかなと思いましたので、デポジットに残っていた資金で投資してみました。

 

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(引用)みんなの年金

 

いやだって普通ないですよ、この立地のレジデンスで利回り8%って。

 

あとは抽選に当選することを祈りながら待ちたいと思います。

 

都内、横浜、福岡など、みんなの年金ファンドは好立地のレジデンスが続きますので、興味がありましたらのぞいてみてください。ちなみに今回ご紹介したファンドは10月末まで募集しています。

 

→みんなの年金 

 

では今回は以上です。よい週末をお過ごしください。

 

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