皆様いかがお過ごしでしょうか？2月の半ばを過ぎたというのに、まだまだ寒い日が続きますね。いつになったら暖かくなるのか･･･春が待ち遠しい今日この頃です。
さて。
たまには不動産鑑定士っぽいことを書こうかなと考えながら筆（？）を走らせているわけですが、今回は不動産クラファンにも関係が深い最近の地価動向や不動産市況について、僕が気になっていること書いてみようと思います。
地価動向で言えば、全体で見ればコロナによる下げ止まりの兆しが見えてきました。
公的な地価調査では、コロナの影響で一時的に商業地を中心に下落したエリアも見られたものの、このところはその下げ幅も小さくなってきました。
その他、住宅地への影響はもともと限定的でしたし、工業地にいたっては逆にコロナの巣ごもり需要が追い風となって、物流適地を中心にコロナ前よりも強い地価上昇となっています。
ちょっと個人的に気になっているのはオフィスですね。
コロナでサービス系の消費が落ち込む中、関連するサービス企業のオフィス賃料は下落しているという統計データをこのところよく目にするようになりました。
僕自身も証券化関係者に定期的にヒアリングしたり、不動産鑑定士の集まりに顔を出したりしてますが、オフィス賃料は低迷が続くと考えている市場関係者が増えている印象です。
特に新規供給が続く「東京」のオフィスの賃貸市場の悪化が懸念されます。実際、各社のマーケットレポートを見ていても空室率は上昇していますし、特に丸の内や日本橋、池袋あたりの元気がありません。
これは業績が悪化した企業が経費削減のためオフィス縮小、移転などを検討しているということを意味するのですが、これに加えてテレワークの浸透もありますから、構造的にオフィス賃料は早々に回復しそうにないのかなと。
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しかしながら、オフィスであっても地方圏ではコロナの影響が小さい（というかほとんどない）エリアも見られます。
また、日本銀行が発行している「経済・物価情勢の展望」（2022年1月）によると「新型コロナウイルス感染症によるサービス消費への下押し圧力や供給制約の影響が和らぐもとで、外需の増加や緩和的な金融環境、政府の経済対策の効果にも支えられて、回復していくとみられる。」とあります。
また、企業部門でも「企業収益や業況感は全体として改善を続けている」とも。
総じて見れば見通しては前向きで、経済全体が回復傾向にあると読み取れます。
特定のアセットでいうと分譲マンションなんてまさに高止まりしてますしね。例えば昨日のNHKニュースで首都圏の平均分譲マンション価格が6000万円以上になっているとありました。
地方も含めた平均で6000万円ですよ･･･給料は上がらないのに･･･いくらなんでもマンションだけ高くなりすぎでしょう（苦笑）。
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オフィスが気になるとは書きましたが、リート物件に関しては昨今再び利回りが低下しつつあります（このところ、日銀のリート買い入れはありませんが、これは資金を温存していると見ています）。
どういうことかと言うと、「利回り＝賃料÷不動産価格」ですから、利回りが低下するということは、再び不動産価格が上昇しつつあるという意味です。
オフィスも含め、今でも投資家の投資意欲は旺盛な状況が続いています。
オフィス賃貸市場では賃料水準を含めた市場回復まで長期化しそうではありますが、リモートワークもいずれ揺り戻しが起きるのではないでしょうか。
足もとを見ても、日本は緩和的な金融政策が続いていますし（諸外国では金利上昇懸念が高まっていますが）、不動産市場は安定に向かっているというのが僕の考えです。
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