投資の時間

不動産鑑定士のリアル資産運用(投資予算3000万円)

maneoの分配金を一部再投資。不動産ノンリコースローンで利回りが高くなるよ!

 

「ソーシャルレンディングのmaneoって行政処分があったやつだよね」と覚えてらっしゃる方も少なくないのでは?

 

maneoは日本最古参のソーシャルレンディング事業者で、サービスをスタートしてから10年目になります。

 

2018年7月にmaneoに対する金融庁の行政処分があったことは記憶に新しいですが、maneoの応援の意味を込めての分配金の一部を再投資。

 

また、不動産投資では欠くことのできないスキームである「ノンリコースローン」について解説しました。 

 

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1.maneoからの分配金と償還金

 

ソーシャルレンディングのmaneoからの分配金と償還金の合計約50万円が無事に戻ってきたので、一部をmaneoで再投資しました。

 

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ソーシャルレンディングって何だっけ?と思った方はこちら。

www.investment3000.com

  

2.maneoの行政処分について

 

maneoは2018年7月に金融庁から行政処分を受けました。

 

貸出先の融資の目的外使用が問題となり、maneoに管理責任が問われた事件です。

 

この事件もあり、今回のmaneoからの50万円の償還金・分配金のうち、15万円をmaneoで再投資し、残りの35万円はソーシャルレンディングの中では気に入っているクラウドバンクで運用することにしました。

   

ソーシャルレンディングは債務者保護の観点から融資先の企業が開示されないことになっているため、maneoでこのような不適切な資金調達に使われる問題も起こり得ましたが、今は金融庁が融資先開示に向けて動いています

 

今回のmaneoに行政処分が下ったケースでは、maneoの管理責任が問われて当然だと思います。

 

ただ、今後は融資先が開示されると投資家もきちんと投資先の企業を精査できるようになるので、ソーシャルレンディング業界にとっては大きな前進です。

 

この業界の未来は明るいと思い、日々投資しています。

 

ちなみにぼくはソーシャルレンディングではmaneo、クラウドバンク 、クラウドクレジット(CROWD CREDIT)、OwnersBookに700万円ほど投資していますが、1年以上運用し、今のところ元本毀損、支払い遅延は発生していません。

 

maneoではこれまで収益が16万円(税引前)ほどあったし、maneoを応援する意味も込めて、今回は分配金・償還金の一部ですがmaneoで再投資することに決めました。

 

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なお、ソーシャルレンディングの中でもクラウドバンクOwnersBook は大手が運用し安心感があり、クラウドバンクでは米ドルなどの通貨分散や環境に配慮したバイオ系の投資、OwnersBookではクラウドファンディングの仕組みを利用し安定した担保付きの不動産投資ができるので気に入ってます

  

クラウドバンクに関する記事はこちら。

www.investment3000.com

  

OwnersBookに関する記事はこちら。
www.investment3000.com

 

3.投資先は不動産のノンリコースローンスキーム採用

 

今回、maneoで再投資したファンドは「不動産担保付きローンファンド1785号」。15万円投資しました。

 

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23カ月の運用で期待利回りが年換算7%なので、16,385円の利息収入を目指します。期待利回りが7%と高くなる理由は、後ほど解説します。

 

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ちなみに、年利7%で複利運用すると、10年後には約2倍になります。例えば元本300万円ならば、10年で590万円になる計算です(単利では 510万円となり、その差は80万円)。

 

複利の力は偉大ですね!

 

今回の貸付スキームはこちらで、見るべきポイントは以下の3点です。

 

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<ポイント>

  • 不動産担保付きのローンファンド
  • 担保物件の評価額49億4500万円のうち担保余力は15億1300万円で、融資額12億7000万円より高い
  • 返済は不動産の売却代金を原資とする予定

 

4.ノンリコースローンとは

 

今回の投資先についてmaneoの説明から一部引用しました。

 

  maneo社と事業者FFの融資契約は「責任財産限定特約付」融資(ノンリコースローン)の取扱いとして対応します。
 また事業者FFの返済原資は、事業者FFを貸付人・不動産事業者OOを借入人とする本件貸付債権に限定され、事業者FFがmaneo社に返済できなくなった場合でも、事業者FFの保有する他の財産に対する強制執行はできません。

 

1段落目に「ノンリコースローン」と記載がありますね。 2段落目は要するにノンリコースローンを説明しています。

  

ノンリコースローンを直訳すると「遡及されない融資」をいい、借り手の責任範囲が同物件に限定され、それ以上の返済義務を負わない(遡及しない)ことが特徴です。

 

ちなみに米国のサブプライムローンは一種の 「ノンリコースローン」です。

 

ここでは説明は省きますが、ノンリコースローンはリーマン・ショックの引き金にもなったので、悪いイメージを持っている方もいるかも知れませんが、ノンリコースローンは貸出先を増やすという意味で不動産投資の普及・発展には欠くことができないスキームです。

 

ノンリコースローンは、万が一返済できなかったとしても、他の事業や資産に影響が及ばないため、借り手にとって大きなメリットがある一方、貸し手にとっては返済原資が限定されるので返済されないリスクがとても大きくなります

 

このため、リスクのある分、金利が高く設定されるなど、通常のローン(リコースローン)の融資条件よりも貸付側にとって有利な条件を設定します。

 

今回の利回りが年利7%と高いのはそのためです。

 

なお、ノンリコースローンは不動産分野で多く用いられる融資方式でノンリコースローンであっても適切な運用がされれば特段問題はありません。

 

5.【番外編】maneoの会員ステータス

 

maneoには資産運用額により会員ステータスが決められており、この会員ステータスに応じて投資できる案件が決められています。

 

ちなみにぼくは300万円以上maneoで投資していますが、会員ステータスは下から2番目の「BRONZE(ブロンズ)」です。

 

順位は2,809位/29,712人中だそうです。

 

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トップの「DIAMOND(ダイヤモンド)」には3,000万円以上を投資しないとなれません。こんな人いるのかw

 

「お金持ちほど有利な投資先が選べる」ということですね。That's 資本主義!