クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、クラウドファンディングに投資してみた

マネオ川崎市の担保物件は取り壊し!?...だとすれば雲行きは怪しいな

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こんにちわ、トッティです。

 

マネオから神奈川県川崎市の担保物件の売却状況について、進捗メールが届きました。

  

メールには「学校法人が施設建設に関わる造成費用を見積中」とありましたが、施設建設ってことは既存病院は取り壊すのでしょうか?

 

だとすれば、雲行きが怪しくなってきました。今回の記事では、建物を取り壊した場合の売却価格を想定してみました。

 

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なお、川崎市の担保物件の売却価格については、コチラ(↓)で分析してますので、第3者意見として参考にしてみてください。

 

www.investment3000.com

 

 

造成する箇所はどこ?

 

学校法人が造成費用を見積中とありますが、「造成」とは「宅地以外」を「宅地」として活用するために行う工事のことです。

 

不動産豆知識「造成」

土地の造成とは、「宅地」として活用可能な状態にするため工事です。例えば傾斜地などの「整地」「土盛り」「土止め」などの工事を言い、そのために支払う費用が「造成費用」です。

  

今回のケースで造成って、どこを造成するのでしょう?

 

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造成が必要な宅地以外の部分は、林地しかありません。なので、造成するなら林地部分を宅地として活用する意向と読み取れます。

  

学校法人が莫大な造成費用を払ってまで、林地を造成して何に使うのか.....釈然としません。太陽光パネルでも設置するのでしょうか...。

 

まさかとは思いますが、マネオは建物解体費用と造成費用を間違えてないですよね.....。造成費用は、建物解体費用と全く別の費用です。

  

建物を取り壊して売却する場合を考えてみる

 

メールには、購入後の施設建設に関わる造成費用」と記載があります。

 

ということは、新たに施設を建設するため、既存の病院は取り壊すのかもしれません。

 

なお、病院は汎用性がない特殊建物です。既存の建物を学校に用途変換するには、多額のリノベーション費用がかかるため、現実的ではありません。

 

なので、学校として利用したいのであれば、建物を取り壊して更地化し、新たに学校を建設することになるかと思います。

 

この場合、建物取り壊し費用を床面積当たり50,000円/㎡だとすると、

取り壊し単価50,000円/㎡×建物面積2,000㎡=取り壊し費用1億円

となります。

 

建物取り壊し費用1億円を売主が負担するのか、買主が負担するのかは現時点では分かりませんが、売主が負担する場合、売却価格が更に1億円低くなる、ということになります。

 

個人的に土地価格は1.3億円と概算していて、

土地価格1.3億円-取り壊し費用1億円=売却価格3,000万円

となってしまうので、建物取り壊しは難しいと思っています(※私見です)。

 

ちなみにマネオの担保評価額などはコチラです。

  • 当初のマネオの担保物件の評価額は16億円だった。
  • マネオは15億円で売却活動中(任売・競売も検討)
  • 12億円で売れれば元本毀損はない

 

リノベーションもできない、建物も取り壊せない、消極的な理由で病院としてそのまま使う方法が、一番高く売れると思ってます(※私見です)。

 

マネオからのメール

 

1.回収活動状況について

本件融資の担保対象となる不動産は、神奈川県川崎市内の土地及び建物です。

前回までにご報告いたしました学校法人からの買付(購入申込書)の提示につきましては、購入後の施設建設に関わる造成費用の見積りを取得したいとの意向から、提示期限を延長している状況です。
同法人は現在3社に見積りを依頼しており、うち1社からは提出があったとのことです。
3社の見積りが出揃い次第、買付を提示いただける予定です。
また、東京都内の大手不動産会社の系列企業、医業経営コンサルタント会社より紹介された医療法人医療福祉事業者が引き続き購入を検討中でございます。
リハビリセンターとして検討している静岡県の社会福祉法人とは、3月中旬に面談を予定しております。
なお、本件売却活動とは別に、対象不動産に対する競売手続きが進行中です。

引き続き、投資家の皆様に少しでも多くの配当を一刻でも早く実現できますよう、事業者C社から定期的な回収活動の報告を受けるとともに、協力してまいります。


2.今後の状況報告について

該当投資家の皆様には、回収の進捗状況等につきまして、引き続き定期的にメールにてご報告いたします。
次回につきましては、3月末を目途に状況をご報告いたします。

  

まとめ

 

このマネオメールでは詳細は分かりませんので、全て個人的な推測です。

 

本件、先はまだ長そうです。個人的にはマネオはなるべく期間だけを延ばして、最終的に「精一杯がんばったけど高く売れなかった!ごめん!」と言ってくる予感がしてます。 

 

 

※クラウドファンディングは、元本を保証する商品ではありません。”必ずご自分で”納得するまで調べ、リスクを許容した上で、投資してください。