クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、クラウドファンディングに投資してみた

Joint α(ジョイントアルファ)の3件同時募集。どの物件が安全で、どの物件がお得?

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Joint αのマスコットキャラクター(↑)、かわいいですね!

 

さて。不動産投資型クラウドファンディングで安定感のある穴吹興産(東証一部)が運営するJointo α(ジョイントアルファ)

 

穴吹興産の2004年上場以降の株価の推移はこちらで、コロナショックも何のその。四国のマンション事業で実績を重ね、特に直近5~6年の安定感は抜群です。

 

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穴吹興産の2004年以降の株価の推移


穴吹興産は”鑑定業者”という顔もありますし、

 

【朗報】ジョイントアルファの穴吹興産が鑑定業者登録!

 

個人的には、Joint αはもっとも信頼する不動産クラファンの一つで、「Joint αには投資する!」と決めてます。

 

が!人気が集中するのでクリック合戦になり、なかなか思うように投資できず、今のところ、2ファンド(豊洲タワー、長崎SC)の計30万円の投資に留まってます。

 

そんな中、チャンスが来ました。区分マンションの3ファンド同時募集です。さっそく内容を見ていきたいと思います。

 

Jointo α(ジョイントアルファ)  

 

 

Joint αの新規3物件(2/15 12:00開始)

 

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  • アルファアセットファンド福岡天神(第2回) 
  • 募集総額:20,300千円
  • 予定利回り:3.8%
  • 運用期間:12ヵ月

 

  • アルファアセットファンド大阪天王寺(第2回)
  • 募集総額:27,300千円
  • 予定利回り:3.6%
  • 運用期間:12ヵ月

 

  • アルファアセットファンド豊洲タワー(第2回)
  • 募集総額:48,300千円
  • 予定利回り:3.4%
  • 運用期間:12ヵ月


※募集開始:2021年2月15日 12:00から

 

3物件の利回りを横並びで比べてみる

 

投資対象は前回と同じマンション(一棟の建物は同じですが、部屋は異なります)で、募集利回りも第1回ファンドと同じですね。

 

第1回では豊洲と大阪天王寺をちょこっと分析してみました(↓)。

 

<ファンド分析記事>

【完全版】ジョイントアルファ(Jointo α)「豊洲タワー」ファンド分析!

【驚愕】ジョイントアルファ(Jointo α)は魅力満載!「大阪天王寺ファンド分析」

 

立地などは↑を見ていただくとして、今回はせっかくの3物件同時募集です。NOI利回りを勝手に査定して、横並びで比べてみました。

 

※NOI利回り:NOI(Net Operating Income=ネット・オペレーティング・インカム)。経費も考慮した実質的な利回りのこと。

 

豊洲タワー 第2回

  • 募集利回り:3.4%(前回3.4%) 
  • 収入:3,849,000円
  • 費用:1,171,687円
  • 純収入:2,677,313円
  • NOI利回り:2,677,313円÷物件価格6,900万円(前回6,800万円)=3.9%(前回NOI3.9%)

 

大阪天王寺(夕陽丘) 第2回

  • 募集利回り:3.6%(前回3.6%)
  • 収入:2,284,800円
  • 費用:763,114円
  • 純収入:1,521,686円
  • NOI利回り:1,521,686円÷物件価格3,900万円(前回3,500万円)=3.9%(前回NOI4.3%)

 

福岡天神 第2回

  • 募集利回り:3.8%(前回3.8%)
  • 収入:1,659,600円
  • 費用:611,493円
  • 純収入:1,048,107円
  • NOI利回り:1,048,107円÷物件価格2,900万円(前回不明)=3.6%

  

利回り比較まとめ

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ここで調べた利回りを元に、次章で解説してみたいと思います。

 

どの物件が安全で、どの物件がお得?

 

立地の相場から見ると、「①豊洲>>②大阪夕陽丘>③福岡天神」です。安心感ならやっぱり東京の豊洲だと思います。

 

ただし今回は、ポイントが2点あると思ってます。

 

まず1点目。

 

大阪天王寺の収入・費用は第1回から変わりませんが、第2回は物件価格が400万円上昇したため、NOI利回りが4.3%から3.9%に下がってます(NOI=純収入÷物件価格)。

 

しかしながら、大阪天王寺の第2回の募集利回りは、第1回と同じく3.6%です。つまり、大阪天王寺は、第1回よりも、第2回の方がお得感がアップしてます。

 

投資家から見れば、前回と同じ利回りが得られるのに、前回より価格の高い物件に投資できるってことです。

 

もう一点。

 

福岡天神のNOI利回りは3.6%ですが、募集利回りは3.8%で、利回りが逆転してます。

 

これがどういうことかと言うと、福岡天神は、物件の持つ収益力(NOI利回り)よりも、高い利回りを享受できる、という意味です。

※NOI利回りには別の意味もありますが、今回は割愛します。

 

なので、NOI利回りとの比較でお得な順にまとめると、「①福岡天神>>②大阪天王寺>③豊洲」となります。

 

偶然にも、募集利回りの高い順になりました。

 

まとめ

 

まとめると、立地なら豊洲。一方、NOI利回りとの比較でお得なのは福岡天神(ただし、大阪天王寺も前回よりお得)です。

 

悩みますね〜。個人的には、豊洲には第1回で投資しているので、福岡天神と大阪天王寺の2つを狙おうと思います。

 

ちなみに、Joint αの劣後出資は30%(30%までの損失は運営側が負担してくれる)と、不動産クラファンの中で最高レベル。

 

かなり堅いので、絶対投資したいと思います。

 

Jointo α(ジョイントアルファ)

  

\安定感抜群の不動産クラファン!/

Jointoα(ジョイントアルファ)

 

【Joint αって何?】

ジョイントアルファ(Jointo α)本格始動!【東証1部のクラウドファンディング】