Joint αのマスコットキャラクター（↑）、かわいいですね！
さて。不動産投資型クラウドファンディングで安定感のある穴吹興産（東証一部）が運営するJointo α(ジョイントアルファ)。
穴吹興産の2004年上場以降の株価の推移はこちらで、コロナショックも何のその。四国のマンション事業で実績を重ね、特に直近5～6年の安定感は抜群です。
穴吹興産は”鑑定業者”という顔もありますし、
個人的には、Joint αはもっとも信頼する不動産クラファンの一つで、「Joint αには投資する！」と決めてます。
が！人気が集中するのでクリック合戦になり、なかなか思うように投資できず、今のところ、2ファンド（豊洲タワー、長崎SC）の計30万円の投資に留まってます。
そんな中、チャンスが来ました。区分マンションの3ファンド同時募集です。さっそく内容を見ていきたいと思います。
Joint αの新規3物件（2/15 12:00開始）
- アルファアセットファンド福岡天神(第2回)
- 募集総額：20,300千円
- 予定利回り：3.8％
- 運用期間：12ヵ月
- アルファアセットファンド大阪天王寺(第2回)
- 募集総額：27,300千円
- 予定利回り：3.6％
- 運用期間：12ヵ月
- アルファアセットファンド豊洲タワー(第2回)
- 募集総額：48,300千円
- 予定利回り：3.4％
- 運用期間：12ヵ月
※募集開始：2021年2月15日 12:00から
3物件の利回りを横並びで比べてみる
投資対象は前回と同じマンション（一棟の建物は同じですが、部屋は異なります）で、募集利回りも第1回ファンドと同じですね。
第1回では豊洲と大阪天王寺をちょこっと分析してみました（↓）。
＜ファンド分析記事＞
【完全版】ジョイントアルファ（Jointo α）「豊洲タワー」ファンド分析！
【驚愕】ジョイントアルファ（Jointo α）は魅力満載！「大阪天王寺ファンド分析」
立地などは↑を見ていただくとして、今回はせっかくの3物件同時募集です。NOI利回りを勝手に査定して、横並びで比べてみました。
※NOI利回り：NOI（Net Operating Income＝ネット・オペレーティング・インカム）。経費も考慮した実質的な利回りのこと。
豊洲タワー 第2回
- 募集利回り：3.4％（前回3.4％）
- 収入：3,849,000円
- 費用：1,171,687円
- 純収入：2,677,313円
- NOI利回り：2,677,313円÷物件価格6,900万円（前回6,800万円）＝3.9％（前回NOI3.9％）
大阪天王寺（夕陽丘） 第2回
- 募集利回り：3.6％（前回3.6％）
- 収入：2,284,800円
- 費用：763,114円
- 純収入：1,521,686円
- NOI利回り：1,521,686円÷物件価格3,900万円（前回3,500万円）＝3.9％（前回NOI4.3％）
福岡天神 第2回
- 募集利回り：3.8％（前回3.8％）
- 収入：1,659,600円
- 費用：611,493円
- 純収入：1,048,107円
- NOI利回り：1,048,107円÷物件価格2,900万円（前回不明）＝3.6％
利回り比較まとめ
ここで調べた利回りを元に、次章で解説してみたいと思います。
どの物件が安全で、どの物件がお得？
立地の相場から見ると、「①豊洲＞＞②大阪夕陽丘＞③福岡天神」です。安心感ならやっぱり東京の豊洲だと思います。
ただし今回は、ポイントが2点あると思ってます。
まず1点目。
大阪天王寺の収入・費用は第1回から変わりませんが、第2回は物件価格が400万円上昇したため、NOI利回りが4.3％から3.9％に下がってます（NOI＝純収入÷物件価格）。
しかしながら、大阪天王寺の第2回の募集利回りは、第1回と同じく3.6％です。つまり、大阪天王寺は、第1回よりも、第2回の方がお得感がアップしてます。
投資家から見れば、前回と同じ利回りが得られるのに、前回より価格の高い物件に投資できるってことです。
もう一点。
福岡天神のNOI利回りは3.6％ですが、募集利回りは3.8％で、利回りが逆転してます。
これがどういうことかと言うと、福岡天神は、物件の持つ収益力（NOI利回り）よりも、高い利回りを享受できる、という意味です。
※NOI利回りには別の意味もありますが、今回は割愛します。
なので、NOI利回りとの比較でお得な順にまとめると、「①福岡天神＞＞②大阪天王寺＞③豊洲」となります。
偶然にも、募集利回りの高い順になりました。
まとめ
まとめると、立地なら豊洲。一方、NOI利回りとの比較でお得なのは福岡天神（ただし、大阪天王寺も前回よりお得）です。
悩みますね〜。個人的には、豊洲には第1回で投資しているので、福岡天神と大阪天王寺の2つを狙おうと思います。
ちなみに、Joint αの劣後出資は30％（30％までの損失は運営側が負担してくれる）と、不動産クラファンの中で最高レベル。
かなり堅いので、絶対投資したいと思います。
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