新業者SOLMINA（ソルミナ）の募集利回りに「IRR」が使われていたことから、以前の記事で
「クラファンの利回りにはIRRが使われることがありますよ」
「IRR（DCF法）とはこういうものですよ」
と下手なりに解説してみました。
【関連記事】【IRR？DCF?】今さら聞けないSOLMINAの仕組み
IRRやDCF法の説明については↑の記事をご参照いただければ思いますが、「IRR」という文言を使っていない事業者でも、例えば「インカムゲイン○％＋キャピタルゲイン○％」という記載をされることがあります。
「これも大きな意味でIRRだよな～」と思いましたので、今回はその辺について深掘りしてみたいと思います。
数式を使った小難しい話になるかもしれませんが、もしご興味がありましたらお付き合いください。
あ、今回も「今さら聞けない」というタイトルを付けましたが、全然そんなことはありませんからね。僕のタイトルのセンスがないだけですから。
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インカムゲインとキャピタルゲインの利回りの仕組み
クラファンの収益には「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」があります。これはよく出てくるワードなので、皆さんも問題ないと思います。
インカムゲインとキャピタルゲインの組み合わせは、次の2パターンです。
- インカムゲインとキャピタルゲイン
- インカムゲインのみ
それぞれ見ていきたいと思います。
1.インカムゲインとキャピタルゲイン
1.については内訳が明示されることもあれば、特に明示されない場合もあります。投資家に対しては、1つにまとめた募集利回りとして提示されますよね。
言い換えると、「運用期間中のインカムゲインとキャピタルゲインからなる総合的な投資収益率（すなわちIRRで、割引率Yで表す）」が募集利回りとして提示されている、とも言えます。
※IRRや割引率については上記リンク先の記事をご参照ください。鑑定を取っている事業者で言えば、いわゆるDCF法の割引率のことです。
つまり、インカムゲインとキャピタルゲインを合算して利回りとして表示されるケースでは、「IRRと概ね同義」だということになります。
COZUCHIさんもそういう表示ですよね。
2.インカムゲイン
一方、2.についてはインカムゲイン型ファンドのことです。つまり、お尻で売却せずに既存テナントの賃料収入のみを投資家に分配するケースです。
ここで言うインカムゲインは、「永続するインカムゲインのみの収益率（ここではRとする）」とも言い換えることができます。これがインカム型の募集利回りとして提示されているわけです。
※鑑定を取っている事業者で言えば、いわゆる直接還元法の還元利回りのことです。
両者をつなげるもの
ここで1.と2.をつなげるために登場するのが「取得価格と転売価格の変動であるg」です。
ここまでよろしいでしょうか？登場人物は「投資収益率Y」と、「インカム収益率R」と、「価格変動率g」の3つです。
これら3つには「Y＝R+g」という式が成立します。
具体例を挙げると、1.について、
- 保有期間2年
- 2年間の年間投資収益率9％（募集利回りYのことで、IRRと同義）
- 年間インカムゲイン4％（上記Rのこと）
- 転売時のキャピタルゲイン10％を目指す！
というファンドがあったとします。
この場合、取得価格と転売価格の変動であるgは、キャピタルゲイン10％÷2年＝5％となります（gは1年に平準化して考えます）。
ここで「Y＝R+g」という式に当てはめると、年間収益率Y＝4％＋5％＝9％となります。これが募集利回り9％（つまりIRRも含んだ概念）として投資家に提示されるわけです。
他方2.では、年間インカムゲインRである4％が永続することになるので、仮に取得価格と転売価格に変動がない（g=0）であるならば、運用期間中の年間収益率Yと永続保有の年間収益率Rは一致することになります。
つまり、Y＝Rとなり、年間収益率Yは4％です。
よって取得価格と同じ価格で売却した場合には、「インカムゲイン＋キャピタルゲイン」と、インカムゲインを得続けた場合の「インカムゲイン」が同じ利回りになります。
ここで「インカムゲインとキャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の利回りを比べて「どっちがお得か？」というのはまた別の論点になります。
まとめ
うーん。この話にどれだけ需要があるのかわかりませんが、最後にまとめると、
- 理論的には「インカムゲインとキャピタルゲイン型」と「インカムゲイン型」はほぼ同一の水準になることもある。
- gをかませることによって両者の利回りを整理できる。
というお話でした。
小難しいお話だったかもしれませんが、「インカムゲインとキャピタルゲインは利回りで繋がっているんだな～」ということだけ覚えていただければと思います。
今回は以上です。それでは良い週末をお過ごし下さい。
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