不動産クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、不動産クラウドファンディングに投資してみた

利回りにリスクを織り込むということ

 

不動産クラファンに限ったことではありませんが、不動産投資における投資価値とは、個々の投資家がその物件に投資しても採算が合うと考えるリスク価値概念と考えています。

 

ですから、この投資判断は投資家自身の資金計画・家族構成・年齢などに基づく総合的な判断によって異なるので、投資家サイドから見れば一つの利回りに収斂するということないんじゃないかなと。

 

平たく言うと、「投資家の数だけ利回りがある」と言えるのかもしれません。

 

ただ、これだと事業者側の利回りが決まらなくて困るので、よく不動産クラファンではIRR(内部収益率)という考え方を用いて利回りを算定している事業者があるのですが、これは比較的鑑定の考え方と近いなーと思ってます。

 

つまりこのIRRは鑑定評価でいうところの割引率、すなわち市場価値を前提に1本で表した収益率(利回り)という概念です。

 

※IRR:保有期間において収入である「総収益」の現在価値と支出である「総費用+不動産価格」の現在価値がちょうど同額となるように調整するための率のこと。

 

【関連記事】【今さら聞けない】インカムゲインとキャピタルゲインの利回りの仕組み 

 

このように事業者側や鑑定評価の利回りの考え方は、一般の投資家の想定するリスク価値評価とは異なりますし、例えば鑑定では利回りに考え得るリスク要因をすべて織り込んで査定したりします。

 

また、最近の不動産クラファンでは、築年が経過したビルやマンション、アパートなどもよく募集されますが、これらは築年が経過しているとはいえ、維持修繕がきちんとなされている場合は価格が減少しないケースも多くあります。

 

ですから、いわゆる企業会計上の減価償却費のような、単純に時間が経過するにしたがって価値が減少していく(定額法、定率法による減価償却)という計算ではなく、このような減価償却費は利回りに含めないことが一般的です。

 

必要経費に必ず一定の減価償却額を含めることは市場の実態に合ってないので、すなわち企業会計のように画一的にあらかじめ償却額を算定するのは現実的ではないので、基本的には減価償却費を控除しない償却前の純収益(とそれに対応する利回り)を用いています。

 

実際に鑑定を取得している不動産クラファンを見ていると、一般に減価償却費を控除する前の償却前純収益を還元する方法(直接還元法における還元利回りのこと)が多く見られます。

 

僕もこの方がいいと思っていて、例えば大規模修繕費などは長期間にわたり不規則に発生するので、画一的な償却費に含めずに、資本的支出(≒バリューアップ時の費用)として計上した方が市場の実態と合っているように思います。

 

だた、資本的支出のような長期的なキャッシュフロー項目は、本来であればDCF法(※)も公開されると確認できるのでありがたいなーと思います。バリューアップ物件は不動産クラファンでとても多いですしね。

 

※不動産の収益価格を求める手法の一つ。正式な定義は「連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法」。投資用不動産であれば、たぶん裏で査定されているはず。利回りのみで考慮できない非常に細かい毎期のキャッシュフローの変動も査定に反映できる。

 

不動産クラファンでは長期(数年~10年くらい)にわたって運用していく物件もありますしね。DCF法がぴったりフィットするはず。

 

一方で、DCF法まで公開しても誰も見ないんじゃない?という論点もあるので、それもそうだなとも思います。WEBでDCF法のめちゃくちゃ細かい査定表なんて見れたものじゃないですしね(最近老眼が進行している)。

 

という、特に結論はありませんし、ただの自分の頭の整理のような記事になってしまいましたが、まとめると「利回りに何を含めるのか、含めないのか、含めないのならどうやって考慮する方がいいのか」というお話でした。

 

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