不動産クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、不動産クラウドファンディングに投資してみた

【ゴコウファンド】商業施設のポイントは?

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皆様、いかがお過ごしでしょうか。

 

もう10月。本当に時間が経つのは早いですね。あと3ヶ月足らずで今年が終わるなんて・・・ちょっと信じられません。

 

まだまだ今年中にやりたいことがたくさんあるのに、出来てないことも多いな~と反省してます。

 

さてさて。

 

10月はASSECLIAGクラウドファンディングCOZUCHIなどに投資してみましたが、9月に電子取引業務の認可を受けてクラウドファンディング化した「ゴコウファンド」にも初投資してみました。

 

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【関連記事】【ゴコウファンド】福岡の事業者が不動産クラファンへ

 

今回投資申込したのは、現在ゴコウファンドで募集中の「佐世保大塔商業施設」で、長崎県佐世保市にある複合商業施設です。

 

ゴコウファンドを運営するのは福岡で不動産業を営まれる五黄不動産ですが、複合施設経営を行うのは地場で賃貸事業を経営する不動産ディベロッパーに多く見られます。

 

その辺はさすがに地元に強い五黄不動産だな~と思いましたし、この類いの商業施設は五黄不動産の得意分野ではないでしょうか。

 

→ゴコウファンド

 

 

ゴコウファンド佐世保大塔商業施設

 

「駅前の商業賃貸ビル」になると投信法のREIT物件になるのですが、今回の物件は不特法らしく、いわゆる「ロードサイド型店舗」ですね。

 

※ロードサイド型店舗:郊外の幹線道路沿いにある車でのアクセスをメインとする商業施設のこと。

 

複合商業施設は「テナント」として入居するケースが多く見られます。

 

ゴコウファンドの写真を見る限り、対象には快活クラブや眼鏡市場、フィットネスジムなんかが入居されてます。

 

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(引用)ゴコウファンド

 

募集金額は1.4億円と大口です。

 

1.4億円が投資家の優先出資分ですから、事業者による劣後出資分を合わせるとけっこうな大型不動産になりますね(詳細は会員限定です)。

 

最長運用期間は20年とありますが、運用期間は自由に選択できます。今回は初投資ということもあり、「6ヶ月間」というお試し期間を選んでみました。

 

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(引用)ゴコウファンド

 

「20年はちょっと・・・」という方も多いと思いますし、僕もさすがに20年は抵抗がありますが、その辺はゴコウファンドで運用期間を選べる設計してくれてるので、好みに合わせて投資しやすいのかなと思います。

 

本募集ファンドは、引き続きご要望の多かった6ヶ月運用でのファンドとなります。長期の運用期間よりは、多少金利が低くても短期間の運用をしたい、まずは、ゴコウファンドを試してみたいという投資家の皆様へ打って付けとなります。6ヶ月毎に自動更新となり、最長で240ヶ月の運用となります。(解約は3か月前の手続きが必要です。)

(引用)ゴコウファンド

 

テナント紹介もゴコウファンドにありましたね。各テナントとは比較的長期の賃貸借契約を締結されているようです。

 

本建物には、福岡で人気のうどん店「肉肉うどん」の長崎佐世保初出店をはじめ、皆様ご存じのメガネ店「眼鏡市場」、地元佐世保のレモンステーキ店「Lemoned Raymond」 、全国展開するインターネットカフェ「快活クラブ」・フィットネスクラブ「快活クラブFIT24」が入居となります。既にテナントと長期間(10年)の賃貸借契約締結されていることもファンド運営の安定材料のひとつかと思います。
また、隣接地店舗も人気の回転すし店のため、来店者の相乗効果も期待できます。

(引用)ゴコウファンド

 

テナントの顔ぶれを見ていても、郊外の主要道路沿いに多く見かける用途が多いな~という印象です。

 

ちなみに一昔前のフィットネスジムでは施設面積が2000~4000㎡は必要なケースも多かったですが、最近は小さい店舗も増えましたよね。本件でも写真を見る限り小さめのようです。

 

↑でリンクを貼ったゴコウファンドの紹介記事でも書いたとおり、本来は事業型不動産なので、各テナントの売上高(月坪効率)から家賃負担率まで検証できれば言うことなしですが、なかなかそこまで公表してくれる不動産クラファンはないので、その辺は仕方がないのかなと思います。

 

ただ、詳細はボカシますが「地方都市のロードサイド型にしては賃料がしっかり取れているな~」と思いました。僕は一瞬「え?」って2度見しましたので。

 

地方都市にある郊外店舗にしてはかなりの高単価でした。もちろん入居しているテナントの業種業態や質にもよりますが「佐世保、やるじゃん!」と思いました(笑)。

 

ついでに稼働率も良いです。

 

この辺も利回りが高める要因でしょうね。劣後割合も高いですし。

 

その他にも「利回りを高める工夫」がなされています。

 

会員登録して投資申込をすると「契約成立前交付書面」が見れるようになっていますので(そこで投資しなくても書面は確認できるの)で、よかったらご覧になってみてください。

 

けっこう重要なポイントは本書面で確認できますので。

 

→ゴコウファンド

 

ロードサイド型店舗の事業用定期借地と不特法クラファン

 

長崎県佐世保市の店舗事情を知らないですし、本ファンドも会員限定情報は書けないので、一般的なフワッとしたことを書いてみますね。

 

ロードサイド型店舗というと、↑で書いたとおり建物を保有しない「テナント出店」が通常です。加えて近年では、自己所有地ではない「借地」で進出するケースも増えてきました。

 

商業施設は居住用ではなく事業用の借地なので、正確には「事業用定期借地」のことです。

 

事業用定期借地権は平成4年の借地借家法改正により導入されたのですが、平成20年の改正により、存続期間は10年以上50年未満に拡大されました。

 

つまり、ロードサイド型の店舗を中心に普及が進むにつれて、年々柔軟な借地条件の設定が可能になっています。

 

借地人である事業者にとっては、土地を購入するリスクを負わず事業を行えるメリットがありますし、地主側にとっても、契約終了後に土地が戻ってくることから、暫定的な土地活用が可能になります。

 

双方のニーズもあって、供給が拡大しているのが事業用定期借地、というわけです。

 

不動産クラファンでは居住用の定期借地権のTSON FUNDINGが有名ですが、事業用ではあまり見かけません。

 

ただ、小口かつ高利回りの案件の多い不特法と相性が良いので、商業施設が得意なゴコウファンドなどを中心に、今後は事業用定期借地権を活用したファンドが増えていくような気がしてます。

 

 

では今回はこの辺で。今日も健やかにお過ごし下さい。

 

\新業者がクラファン化!/

ゴコウファンド