こんにちわ、トッティです。
Fundsが「底地」のプロである「サンセイランディック」（東証一部上場）の子会社と業務提携を結びました。
貸付投資の「Funds」、株式会社サンセイランディック（東証一部上場）の子会社と業務提携契約を締結 | Funds (ファンズ)
詳細は上のリンクをご参照くださいませ。
底地ってあまり聞き慣れないかもしれませんが、平たく言うと「地主さんが貸してる土地」のことです。
昨今、REITでも底地は注目されてますし、結局勝つのは都心部の地主。地主になりたい（底地が欲しい）トッティです（笑）
今回の記事では、今投資物件として注目されている底地について、簡単にまとめさせていただきました。
サンセイランディックのビジネスモデル
個人的には底地の評価は、「私募REIT」を中心に、たまーに携わらせていただきました。
今回のサンセイランディックが得意とする底地は、「個人」が所有する小規模な土地ですね。
「旧来の地主さんが持ってる土地を、周りのみんなで借りている」というケースが典型的だと思います。
例えば何十年も前の古い借地契約だと、土地賃貸借契約書もなく、賃料（地代）も当時の低いままだったりするので、底地価格も低く査定されることになります。
※賃料（地代）÷ 地代利回り ＝ 底地価格（収益価格）であり、賃料（地代）が低いと底地価格は低くなります。
そこでサンセイランディックが地主から底地を安く買い取って、
- 借地権者と地主間の権利確認
- 測量・境界画定・分筆登記など
を行って、土地をきれいな状態にして借地権者に底地を高く売るというビジネスを行ってるようです。
ほうほう。なるほど。
借地権者が底地を買い取ると完全所有権になります。
※借地権 ＋ 底地 = 完全所有権
このため、底地は第3者に売却するより、借地権者に売却する方が借地権者の（完全所有権になるという）メリットがあるため、底地を高く売ることができます。
※不動産の専門用語で、市場が借地人に限定されるという意味で「限定価格」といいます。限定価格＞正常価格（市場価格）となります。
サンセイランディックが地主と借地人の間に入り、うまく調整して売却益を得ているという仕組みですね。
※サンセイランディックのビジネスモデルは、こちらの動画で解説されてました。
底地は機関投資家（REIT）にも注目されている
サンセイランディックが扱うのは、主に個人向けの小規模な底地ですが、収益力のある商業施設などの大規模な底地取引は、REITでもよくあります。
底地をメインとする私募REITが創設されたし、機関投資家にも注目されてるよ。
底地が機関投資家（REIT）に注目される理由
- 底地には建物がなく減価償却が不要なため、投資家への配分割合が大きい。
- 上物が収益力のある建物であれば、賃料（地代）の上昇も見込める。
- 地代が高ければ、更地価格を上回る価格で売却できる底地もある。
- 地代は大きく変動しないため、安定しており私募REITに向いている。
- 建物付きの物件不足や相対的な利回りの高さから底地取引が増えている。
私募REITの底地は、今回のケースのようにすぐに売却せずに、土地を貸し続けて地代収入を得るアセットですね。
まとめ
最後にまとめさせていただきますね。
- 底地とは地主が貸している土地のこと
- 借地権者に底地を売ると高く売れる
- REITでも底地は注目されるアセット
以上、現場からトッティでした。
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【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金(税引前) |
| SBISL | 1,960,000円 | 162,753円 |
| OwnersBook | 2,300,000円 | 103,708円 |
| maneo(109万円期失) | 1,890,000円 | 273,739円 |
| クラウドバンク | 1,230,000円 | 279,121円 |
| CREAL | 1,210,000円 | 26,023円 |
| Funds | 503,192円 | 6,427円 |
| SAMURAI | 600,000円 | 4,268円 |
| FANTAS funding | 750,000円 | 8,656円 |
| LCレンディング | 50,000円 | 18,708円 |
クラウドクレジット  |
200,000円 | 16,846円 |
| Pocket Funding | 150,000円 |
1,330円 |
| COOL | 30,000円 | 111円 |
| 合計 | 10,873,192円 | 901,690円 |
