2019年5月9日の18時から、Fundsの新規募集がありますね。
今回は少し特殊な案件で、インバウンド(訪日外客)旅行者向けの宿泊施設の取得資金のための貸付です。
インバウンドって最近も増えてるの？
円安、入国ビザ要件の緩和、国際線LCCの増便や免税制度の拡充もあって、インバウンド需要は絶好調だよ！
現在の宿泊マーケットを牽引しているインバウンド。それをファンドビジネスに結びつけるFundsの手腕にとりあえず感心ですね。さすが！
今回のFundsの京町屋ファンドの投資の可否については、結論から書くと「リスクをとれるなら投資」だと思います。クリック合戦になることは置いておいて。
今回の記事では少し切り口を変えて、投資判断へ至るインバウンドがもたらす宿泊需要について考察してみました。
トッティはリートで宿泊施設の鑑定評価を何件も経験してるから、得意分野だな！
宿泊施設のマーケット要因
本案件の宿泊施設は京都です。京都といえば観光地ですね。
京都のような日本を代表する観光地はインバウンドの宿泊需要が底堅く、立地面では申し分ありません。
宿泊業界は「立地」や「カテゴリー」毎の2極化が鮮明になってきているものの、全体で見ればGOP(ホテル営業利益)は順調に成長しています。
でも、民泊が競合するんじゃない？
競合する民泊は、法施行でホテルKPI(ホテル収益を効率化すること)を阻害しなくなってきてるよ。
宿泊市場の将来の見通し
現在の宿泊施設の投資用不動産市場は、一言でいうと「好調」です。
観光地を中心にホテルの開発が続いており、競合激化がリスク要素となる面は否めないものの、当面は宿泊需要は堅調であることは間違いなく、取引市場全体が悪化する兆しは今のところみられません。
今後もインバウンドの増加、東京オリンピック開催効果などによるレジャー客の増加が見込まれることから、客室稼働率・ADR(客室単価)は安定して推移すると思います。
ただし！突発的な自然災害やウイルスが蔓延しなければ！
ただ、将来の見通しについては、市況がすぐに悪化することはないけれども、冷静な見方をすれば、このまま新規賃料が上昇し続けることもないかな、とも思います。
Funds案件の立地する京都
京都には学生時代、4年間暮らしてましたので、そこそこの土地勘はあります(といっても20年前ですが)。
今回のFunds貸付先の対象不動産は、京都の丹波口ですね。
丹波口は京都駅から山陰方面に下る2つ目の駅。やや地味な駅で、はっきりいって周辺は何もないですが、隣接する駅は「二条城」や「京都水族館」などの観光地に近く、宿泊需要は底堅いエリアです。
今回のFunds宿泊施設で見るべきポイント
今回のFundsの案件では、宿泊施設(京町屋)が稼働して間もないため、事業実績がなく、事業収支分析ができませんが、マクロ的な要因から考察すると、
- 観光資源が豊富で、インバウンドが流入する観光都市の京都にある
- さらにシンボリックな長屋物件で、選考性が高く、新規参入障壁も高い
- 安定したインバウンド需要に合致した物件である
- 運営オペレーター「レアル」の実績も豊富
という点で、ADR(宿泊単価)、OCC(客室稼働率)も安定すると予想できます。
宿泊施設のリスク要因
宿泊事業にもリスクがあるの？
当然あるよ！
宿泊事業は経済情勢や競合ホテルの新規参入で、事業収支が大きく変動するリスクが高くなります。
また、運営には高度で専門的な能力が必要とされるため、運営者の能力の如何によっても事業収益が左右される可能性が高くなります。
ホテルを運営するオペレーターが重要ってことか。
今回のFundsの物件では、京町家の宿泊施設を数多く手がける「レアル」が運営することのことですので、オペレータ－の実績に問題はなさそうです。
Fundsの広告効果
イントランスの濱谷社長はインタビューで次のように答えています。
インバウンド事業で提供していく様々なサービスは、日本人観光客の方にもご利用いただけますので、今回の取り組みは弊社を認知していただけるキッカケにもなりますし、宿泊施設の周辺エリアに足を運んでいただけることにもつながると期待しています。
Fundsは資金調達という側面以外に「広告効果」という側面があり、純粋なソーシャルレンディングと広告と絡めた運用を可能にする新時代のソーシャルレンディングです。
貸付先もFundsで広告効果を期待しているため、銀行金利よりも高い金利でもFundsが選ばれています。Fundsで募集すると株価も上昇しますしね。
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