2021年は不動産クラウドファンディングが大量にローンチした年でしたね。
その中の一つに2021年8月にスタートした不動産クラウドファンディング「FUNDROP（ファンドロップ）」がありますが、FUNDROPではこれまで6つのファンドが募集されました。
個人的にはFUNDROPでは第1号ファンドから投資してますし、募集された6つのうち4つのファンドに投資するなど、なかなかの頻度で投資している事業者さんでございます。
うーん、何というか･･･地方物件を高利回りで募集してくれるFUNDROPのような事業者さんは、僕の中では貴重なんですよ。
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僕がFUNDROPで投資したエリアは東京、神奈川、山梨と分散されていますし、利回りも5.5％～8％と様々です。
投資したすべてのファンドが賃料保証のマスターリース契約（※）ですし、中には劣後割合60％というファンドもありました。
（※）マスターリース契約（一括借り上げ契約）は賃料が固定されている契約で、エンドテナントが退去したり賃料が減額されたとしてもインカム配当に影響しないという契約です。
その他、日本保証の買取保証が付いたファンド（※）もありましたし、高利回りの割に元本保全もしっかりしている事業者さん、という印象です。
（※）対象不動産に対しての買取保証であり、元本を保証するものではありません。
今回はFUNDROPから新ファンドの告知がありましたので、見ていきたいと思います。
不動産クラファンのマスターリース契約
新ファンドの前に･･･それにしても「マスターリースによる賃料保証」は、最近の不動産クラウドファンディングではよく見かけるようになりましたね！
確か一番最初に採用したのはCREALで、2018年12月の初回ホテルファンドから導入したと記憶していますが、今ではマスターリースは不動産クラファンのスタンダードになりつつあります。
これだけマスターリース契約が増えたということは、それだけ不動産クラファンにはリスク回避型の投資家が多い証拠でしょう。
マスターリース契約があるのとないのでは安心感が違いますから、僕も投資する際の注視するポイントになっています。
マスターリース契約については過去の記事で触れていますので再掲しておきますが、
このマスターリース契約。鑑定の側面から見れば、マスターリースの一括借り上げ契約は「経費率を抑えられる」というメリットもあります。
これは、入居者一人一人を管理するよりも、一括で管理した方が手間がかからないという理由によるものです。
経費が抑えられる分、純収益（NOI）が増えるというロジックです。
マスターリース契約は空室や賃料下落リスクを回避し、経費率も抑えられる。投資家に対し、より確実な分配が実現できるシステムになっています。
※厳密にいえば、マスターリース契約はサブリース賃料の家賃負担率やキャップレート（不動産鑑定評価における直接還元法の還元利回りのこと）にも影響するのですが、話が非常に細かくなるのでここでは割愛します。
（引用）自分
FUNDROPの新ファンド「FUNDROP 7号「横浜市旭区」賃料保証×再組成」も当然のようにマスターリース契約が採用されてますね。
FUNDROP 7号「横浜市旭区」賃料保証×再組成
さて、FUNDROP7号の内容はこちらです。1号と同じ物件で横浜市の収益アパート1棟ですね。僕も1号で投資しましたし、先日無事に運用が終了した案件です。
【ファンド概要】
- 予定分配率：6%（年換算）
- 想定運用期間：6ヶ月
- 募集金額：29,700,000円
- 出資単位：1口あたり10,000円
- 投資可能上限口数：50口
- 劣後割合：12％
- 募集方式：先着式
- 募集開始：2022年4月13日12時～
利回りは1号では7％ですが、今回は6％になってます。上限口数は1号では30口（30万円でしたが）、7号では50口（50万円）に拡大されてますね。
あとは劣後割合が1号では20％でしたが、7号では12％になりました（※）。
（※）不動産の売買価格が下落した場合でも優先劣後構造により、下落率が12％以内であれば投資家の分配金・元本に影響はないというシステム。
賃料収入を配当の原資とするインカム型である点は同じですね。利回りは1％下がりましたが、インカム型で利回り6％もあれば十分高利回りの部類に入ります。
その他、収支項目などは会員限定ですが、駅距離、築年数の経過したアパートであることが利回りを高める要因になっているはずです。
物件の概要を再掲しておきます。
- 所在地：神奈川県横浜市旭区中尾2-23-14
- 交通：相鉄本線「希望ヶ丘駅」徒歩17分ほか
- 地積：224.47㎡
- 築年：1987年6月新築
- 床面積：173.90㎡
- 戸数：10戸
- 間取：1K ロフト付（2階）
- 用途地域：第1種低層住居専用地域
1号と同じ物件ですので、コメントについては過去の記事を再掲させていただきます。
角地で視認性が優れますが、道が狭そうに見えますね。
正面道路と側道ともに坂道になってるので、入居者はバイクでの移動がメインになりそうです。駐車場にもバイクが止ってますね。
用途地域が1低専ですし、周りは戸建住宅が多い既成住宅地ですかね。道が狭いので騒音の心配はなさそうです。
1987年築なので…それなりの経年劣化がありそうですが、通常の維持管理はなされているようです。
なので、まあ、築年の経過した物件のポイントとしては管理費用だと思います（想定収支は会員限定情報）。
（引用）自分
まとめ
では、最後にまとめます。
- 横浜市とはいえ、建物は築35年経過しており、駅距離もやや遠い
- これらの築年、駅距離などを鑑みて6％という高利回りになっている
- 1号より利回りが下がってはいるが、インカム型で利回り6％は高め
首都圏の中古アパート投資という一見オーソドックスなファンドではありますが、「東京以外、かつインカム型にもリスク分散しておきたい」という方は狙い目かなと思います。
＼高利回り＆家賃保証付き／
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