不動産クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、不動産クラウドファンディングに投資してみた

投資について本気で勉強中。分からないことだらけ

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投資についてもっと勉強しようと、「ファイナンス理論」や「投資分析」に関するセミナーを受講してます。

 

これが難しくて・・・早くも挫折しそうです・・・

 

ちなみにセミナー費用は、なんだかんだで10万円以上。僕にとっては大金です。かなり迷いましたが、これも自己投資と「えい!」と払ってしまいました。もう勉強するしかありません。

 

ファイナンス理論や投資分析って、本気で勉強すると難しいんですね。「確率変数」や「偏微分」、「ルート」や「Ω」など・・・見たこともない数式とグラフだらけ。

 

一応、理系出身ですが、遊んでばかりいたのでほとんど分かりません・・・誰か頭のいい人、教えてください。

 

だだ、まあ、せっかく勉強してるので、その考え方を不動産クラウドファンディングに応用できたらと思ってます。

 

今回は自分の頭の整理もかねて、勉強していることを少し書いてみたいと思います。

 

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効率的フロンティアって?

 

いきなりですが、投資には「効率的フロンティア」が重要らしいです。「え?フ・フロンティア?」って思いますよね。僕は思いました。ちなみに、「効率的フロンティア」も数式とグラフで表されてます。

 

効率的フロンティアとは文字で書くと、「資産を組み合わせることでリスクが低減するポートフォリオの分散効果を計ること」らしいです。

 

なんとなく分かったような気がしますが、ようは「分散投資がリスクを軽減させる」ってことでよろしいかと(間違っていたらごめんなさい)。

 

例えば、投資信託などのインデックス運用であれば、「どの銘柄が割安か?」とか、「どの銘柄の成長性が高いか?」とか、あれこれ考える必要はなく、機械的に市場ポートフォリオを保有すればいいですよね。

 

インデックス運用なら、複数の銘柄が一つの商品になってますから、これだけでも分散投資はできてるわけです。

 

一方、我らが不動産クラウドファンディングで考えてみると、基本的に一つの商品は一つの不動産に紐付いているので、一つの業者、一つの不動産では分散投資になりません。

 

これでは利回りが低下したり、業者が債務不履行になった場合のリスクが大きすぎます。

 

なので、不動産クラウドファンディングでは多くの業者、多くの不動産に分散投資することが大切になってくるわけです。

 

「では、どうやって分散投資すればいいの?」ということですが、例えば、物件のアセット(用途)を取り上げて考えてみます。一般的に、不動産では

 

  • ボラティリティが高い資産:ホテル、ヘルスケア
  • ボラティリティが普通の資産:オフィス、店舗
  • ボラティリティが低い資産:住宅、物流

 

が成立します(ボラティリティとは、リスクとリターンの変動幅のことです)。あ、この分類は、市況や物件の規模などによっても異なりますので、あくまで一例ということでお願いします。

 

ボラティリティは「リスク」とも言い換えることができるので、「リスクが高いホテル資産に投資したから、バランスを取ってリスクを抑えた住宅にも投資しておこう」、となるわけです。

 

トータルで見たときに、リターンは維持できるのにリスクが最小化されている、これが「効率的フロンティア」です。たぶん。

 

不動産市場と不動産クラウドファンディング

 

不動産クラウドファンディングは、投資先が不動産ですから、基本的に不動産市場に連動します。

 

不動産市場のリスクは、「不動産市場」という大きなくくりの中では、いくら個別の不動産に分散投資してもリスクを除去できません。

 

※これを専門用語で「システマティック・リスク(市場リスク)」と言います。これに対して、多くの資産、銘柄に分散して投資することによって減少・除去できるリスクを「アンシステマティック・リスク(固有リスク)」と言います。

 

この点については、株や債券など幅広く投資することで対応できると思います。例えば、金利が上昇すれば不動産価格は下落しますが、債券の需要が高まります。

 

不動産クラウドファンディングのリスクとリターン

 

あと僕が思ったのは、リスクとリターンについて、もう一度、よく考えた方がいいのかな、ということ。

 

単純に利回りが高いからいいファンドなのかというと、そういうことでもありませんよね。リスクとリターンはトレードオフにあるので、取ったリスクでどれだけのリターンがあったかを、きちんと把握しておく必要があると思います。

 

例えば、更地への投資(開発物件)は、既に稼働している建物に投資するよりリスクが高いですし、建物に投資するにしても、コロナの影響を受けている店舗系テナントビルは、住宅よりリスクが高いです。

 

ただ、自分でとったリスクの分だけリターンがあるならば、高利回りであっても問題ないわけです。

 

逆に、区分マンションで利回り20%に投資したけど(実際に、不動産クラファンにはこういうファンドがあります)、「このリターンに見合うリスクは?」と考えると・・・良く分かりませんよね。

 

ですから、こういうファンドはちょっと立ち止まって考えてみましょう・・・とか。

 

おわりに

 

今回は自分の頭の整理も兼ねて、今勉強しているファイナンス理論の導入部分について書いてみました。

 

この辺りを不動産クラウドファンディングに落とし込んだ思考の過程は、別記事でも書いてますので(↓)、一応リンクを貼っておきます。何かの参考になればうれしいです。

 

【関連記事】

不動産クラウドファンディング投資戦略のヒント

不動産クラウドファンディングのリスクコントロール

 

ということで、今回は以上です。今日も健やかにお過ごしください。

 

 

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