FANTAS fundingで45万円を投資してます、”プチ大家”のトッティです。
2019年8月7日18時から、久々にFANTAS fundingから新規ファンドの募集です！
テンション上がるわ～。
今回はインカム型の４ファンドで、利回りはすべて4.0％。
インカム型の利回りは、4.5％→4.1％→4.0％と徐々に下がってきてまして、前回の4.1％で下がり切ったと思ってましたが、まだ微妙に下がりましたね（笑）。
本物件のインカムゲインとキャピタルゲインの配分は、
- インカム（賃料）を投資家への分配
- キャピタル（売却益）を営業者へ充当
すなわち、投資家に配分されるのは「不動産の純粋な賃料収入」です。
空室リスクはあるものの、いくらで売れるか分からないキャピタル重視型よりも、インカム型はよっぽど安定しています。
ファンタスファンディングのインカム型は、堅実派や不動産投資の初心者におすすめだよ！
個別ファンドの概要
今回のFANTAS fundingの個別ファンドの概要はこちらです。
FANTAS check （中古不動産流通）PJ 第31号
- 募集金額：24,720,000円
- JR山手線「五反田」駅：徒歩8分
- 建築時期：2001年6月
- NOI：4.87％
FANTAS check （中古不動産流通）PJ 第32号
- 募集金額：27,920,000円
- 東急目黒線「不動前」駅：徒歩5分
- 建築時期：2010年1月
- NOI：4.72％
FANTAS check （中古不動産流通）PJ 第33号
- 募集金額：22,960,000円
- 東京メトロ東西線「落合」駅：徒歩9分
- 建築時期：2011年4月
- NOI：4.90％
FANTAS check （中古不動産流通）PJ 第34号
- 募集金額：22,000,000円
- 東急田園都市線「池尻大橋」駅：徒歩9分
- 建築時期：2003年6月
- NOI：4.98％
※共通
- 予定分配率（年利）：4.0%
- 運用期間：1年
- 募集開始：8月7日18時より
区分マンションは立地が命。この点は全ファンドが「都内」で問題なさそうです。
築年もそこまで古くないですね。
ファンド分析のポイント
FANTAS fundingのNOI利回りは「空室を考慮していないNOI利回り」であることには注意です。
空室リスクを考慮すると、NOI利回りはもっと高くなりますし、資本的支出や一時金の運用益も考慮したNCF利回りで考えると、利回りはもっと低くなります。
ざっくりで恐縮ですが、空室リスクを含めた上で、さらに、より正確なNCF利回りで考えると全物件「４％半ば～後半」ではないでしょうか。
なるほど！空室リスクも利回りに含めて考えればいいんだね。
都内のワンルーム中古マンションのNCF利回りとの比較でも、まったく無理な査定をしてる感じはしません（私見です）。
堅実派は投資するしかないでしょう
やるな～、FANTAS funding。
不動産に口うるさいトッティは、いつも”評価の粗探し”をしてしまうのですが（客観的・否定的に物件を評価するのが仕事なので）、FANTAS fundingのインカム型には、ほぼ粗がない・・・
さらに、本ファンドでは、投資家は優先出資です（元本がより守られている）。
- 劣後出資のFANTAS（営業者）が20％まで損失負担してくれる。
- インカム（投資家）で損失が出た場合は売却益で負担してくれる。
投資家の保護も徹底されてるね。
物件を見てませんし、限られた情報の中の机上概算っという前置きがありますが、ガチガチに固いファンドが大好きな僕は、本ファンドは投資するしかありません。
個人的には、目黒（不動前）に８年間住んでたので、土地勘があり、築年も比較的新しい「第32号」に投資します。
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【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金 |
| SBISL | 2,640,000円 | 114,371円 |
| OwnersBook | 2,850,000円 | 71,554円 |
| maneo(109万円期失) | 1,910,000円 | 255,735円 |
| クラウドバンク | 1,580,000円 | 255,738円 |
| CREAL | 1,050,000円 | 15,916円 |
| Funds | 500,000円 | 2,421円 |
| SAMURAI | 450,000円 | 1,000円 |
| FANTAS funding | 450,000円 | 0円 |
| LCレンディング | 300,000円 | 12,670円 |
クラウドクレジット  |
200,000円 | 16,846円 |
| Pocket Funding | 50,000円 | 0円 |
| COOL | 30,000円 | 0円 |
| 合計 | 12,010,000円 | 746,251円 |