投資の時間

2018年サラリーマンを卒業した不動産鑑定士のリアル投資(予算3000万円)

FANTAS fundingの新規案件を不動産鑑定士が解説するよ。投資前に見てね。

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1月24日18時からFANTAS fundingの新規募集が始まります。しかも5件同時に!

  

やはり今年はクラウドファンディングが熱いですね~。 

www.investment3000.com

  

FANTAS fundingでは物件情報が開示されてるので、投資適正について判断してみようと思います

 

不動産鑑定士とクラウドファンディングって、相性が良すぎで電流が走ります。しかも今回は我が町、千葉県に3件(流山、江戸川台、若葉区)もあるし。

 

なお、このブログは「とっつきにくい不動産クラファンを日本一わかりやすく説明する」をモットーにしてます(モットーはコロコロ変わります)。

 

FANTAS fundingの公式ぺージ

 

 

収益物件の土地価格に意味なし

  

さてさて、まず最初に。これを知っているのと知らないとでは大違い、

 

投資物件なのに土地価格を調べても全然意味ないですよ。

 

いきなり身も蓋もないことを...土地価格を調べていた方はごめんなさい。

 

ただ、投資物件の評価額は収益価格なので(^^)

 

リフォーム後、入居者を付けての短期売却になるので、評価額は予想賃料ベースの収益価格になり、土地価格(積算価格)は利回りや売却価格に関係ありません

 

土地価格は仕入れの時こそ意味があります。この辺の情報は記事にしてるのでよかったら参考にどうぞ。 

www.investment3000.com

 

賃料水準から物件価格を想定してみる

 

「安く仕入れてリフォームして入居者を付けて売却、そのキャピタルゲイン(一部インカムゲインも)が投資家への配当原資になる」

 

というスキームなので、稼働後の状態の利回りを考えることになります。

 

さてさて、今回の物件は人口4,500人や超ローカル線から徒歩15分とはいえ、

 

どんなに安くても戸建住宅の賃料5万円はとれるでしょう!

 

生活保護でまかなえるレベルです。千葉の江戸川台の物件は58,000円で入居してますし。

 

保守的に賃料5万円、利回り8%で物件価格をざっくり概算すると、

 

  1. 賃料5万円×12か月=年間賃料収入60万円
  2. 年間賃料収入60万円×経費率20%=年間経費12万円
  3. 年間賃料収入60万円ー年間経費12万円=純収入48万円
  4. 純収入48万円÷純利回り8%=物件価格600万円

 

はい、物件価格がでました600万円(保守的に)。

 

元本毀損の可能性は?

 

物件価格600万円のうち、今回は300~400万円の募集で、しかも20%はFANTASが出資するので、元本毀損の可能性はかなり低いと思います。ですので、

 

普通に投資はありです(個人の判断です)。

 

「FANTAS repro(空き家再生) PJ 第6号」のみ600万円を超えてますが、ここは平塚の近隣商業地域なので他とは別格です。賃料がそれだけ高くとれるんでしょう。

 

賃料水準は地元精通者じゃないと分かりません。物件自体の個別性が強いので

 

ネットで調べた周辺の賃料は超参考程度にしかなりません

 

のでご注意を。

 

相場観から利回りを検証

 

あとは相場観から利回りを検証しておきます。

 

リフォーム後で600万円。普通の販売業者でリフォーム後の販売なら1,000万円は超えてくることも多い昨今(業者の粗利も考慮して)、FANTAS側は保守的に見積もってると思われます。

 

例えば1,000万円で売れるなら利回り5%

 

です(純収入48万円÷5%≒1,000万円)。

 

空室リスクや売却時の流動性リスクを考慮して、FANTASは利回り8%まで上げてきたんでしょう。

 

期待利回り8%には、その辺の3%分のリスクもちゃんと考慮してますよ

 

という意味も含まれています。ナイスですファンタス!

 

区分はパスです

 

区分所有も1件ありますね。

 

パット見ですが、国分寺駅徒歩5分、リフォーム後の区分所有レジデンスで利回り8%って...

 

中古区分とはいえ、利回り高いですね。うーん、なんでか分かりません。そんなに物件価格が安いのか...国分寺なのに...。

 

区分レジは利回りの意味が理解ができないのでパスしときます。

 

FANTASはこれから!物件は不動産鑑定士が解説

 

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ざっくり概算してみたところ、

 

空き家物件の方は「投資する価値あり」という結論です(個人の判断です) 。

 

ということで、僕は空き家4物件に10万円ずつ投資します。

 

FANTAS fundingはまだまだこれから熱くなります。このブログでは不動産鑑定士が物件解説するので、投資の際は参考にしてもらえればと思います。

 

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