1月24日18時からFANTAS fundingの新規募集が始まります。しかも5件同時に！
やはり今年はクラウドファンディングが熱いですね～。
FANTAS fundingでは物件情報が開示されてるので、投資適正について判断してみようと思います
不動産鑑定士とクラウドファンディングって、相性が良すぎで電流が走ります。しかも今回は我が町、千葉県に3件(流山、江戸川台、若葉区)もあるし。
なお、このブログは「とっつきにくい不動産クラファンを日本一わかりやすく説明する」をモットーにしてます(モットーはコロコロ変わります)。
収益物件の土地価格に意味なし
さてさて、まず最初に。これを知っているのと知らないとでは大違い、
投資物件なのに土地価格を調べても全然意味ないですよ。
いきなり身も蓋もないことを...土地価格を調べていた方はごめんなさい。
ただ、投資物件の評価額は収益価格なので(^^)
リフォーム後、入居者を付けての短期売却になるので、評価額は予想賃料ベースの収益価格になり、土地価格(積算価格)は利回りや売却価格に関係ありません。
土地価格は仕入れの時こそ意味があります。この辺の情報は記事にしてるのでよかったら参考にどうぞ。
賃料水準から物件価格を想定してみる
「安く仕入れてリフォームして入居者を付けて売却、そのキャピタルゲイン(一部インカムゲインも)が投資家への配当原資になる」
というスキームなので、稼働後の状態の利回りを考えることになります。
さてさて、今回の物件は人口4,500人や超ローカル線から徒歩15分とはいえ、
どんなに安くても戸建住宅の賃料５万円はとれるでしょう！
生活保護でまかなえるレベルです。千葉の江戸川台の物件は58,000円で入居してますし。
保守的に賃料5万円、利回り8％で物件価格をざっくり概算すると、
- 賃料5万円×12か月＝年間賃料収入60万円
- 年間賃料収入60万円×経費率20％＝年間経費12万円
- 年間賃料収入60万円ー年間経費12万円＝純収入48万円
- 純収入48万円÷純利回り8％＝物件価格600万円
はい、物件価格がでました600万円(保守的に)。
元本毀損の可能性は？
物件価格600万円のうち、今回は300～400万円の募集で、しかも20％はFANTASが出資するので、元本毀損の可能性はかなり低いと思います。ですので、
普通に投資はありです(個人の判断です)。
「FANTAS repro（空き家再生） PJ 第6号」のみ600万円を超えてますが、ここは平塚の近隣商業地域なので他とは別格です。賃料がそれだけ高くとれるんでしょう。
賃料水準は地元精通者じゃないと分かりません。物件自体の個別性が強いので
ネットで調べた周辺の賃料は超参考程度にしかなりません
のでご注意を。
相場観から利回りを検証
あとは相場観から利回りを検証しておきます。
リフォーム後で600万円。普通の販売業者でリフォーム後の販売なら1,000万円は超えてくることも多い昨今(業者の粗利も考慮して)、FANTAS側は保守的に見積もってると思われます。
例えば1,000万円で売れるなら利回り5％
です(純収入48万円÷5％≒1,000万円)。
空室リスクや売却時の流動性リスクを考慮して、FANTASは利回り8％まで上げてきたんでしょう。
期待利回り8％には、その辺の3％分のリスクもちゃんと考慮してますよ
という意味も含まれています。ナイスですファンタス！
区分はパスです
区分所有も1件ありますね。
パット見ですが、国分寺駅徒歩5分、リフォーム後の区分所有レジデンスで利回り８％って...
中古区分とはいえ、利回り高いですね。うーん、なんでか分かりません。そんなに物件価格が安いのか...国分寺なのに...。
区分レジは利回りの意味が理解ができないのでパスしときます。
FANTASはこれから！物件は不動産鑑定士が解説
ざっくり概算してみたところ、
空き家物件の方は「投資する価値あり」という結論です(個人の判断です) 。
ということで、僕は空き家4物件に10万円ずつ投資します。
FANTAS fundingはまだまだこれから熱くなるはず。
