みなさん、お待ちかね！
２０１９年６月２５日は１８時からFANTAS fundingの新規ファンドの募集です！
これまでのトッティはというと、
- FANTASの案件分析をした後、
- 〇〇に投資します！っと宣言し、
- クリック合戦に敗れて投資できず。
・・・という負のループを繰り返してます。
そんな残念なトッティは、FANTAS fundingでは２０１９年４月初旬以降、投資できずにいます。
そろそろ負のループから脱却したい！
- 今回はインカム型ファンドが３件
- 今回の募集ファンドの概要
- FANTAS fundingは空室率を考慮していないので注意
- インカム型のリスク保全のポイント
- インカム型の利回りが下げ止まる理由
- インカム型の安定性
- リベンジに燃える４２歳２児の父！
今回はインカム型ファンドが３件
今回はこれまでの募集に多かった「キャピタル重視型」ではなく、「インカム型」の３ファンドですね。
ふむふむ。インカム型の３ファンド・・・なかなかいいですね！
インカムゲインは賃料収入、キャピタルゲインは売却益のことだったね。
FANTAS fundingによると、今回のインカムゲインとキャピタルゲインの分配は、
- インカムを投資家への分配。
- キャピタルを営業者へ充当。
とのこと。
インカム型は、すなわち「純粋な賃料収入」です。
空室リスクはあるものの、いくらで売れるか分からないキャピタル重視型よりも、よっぽど安定しています。
ただし、FANTAS fundingのホームページだけでは読み取りづらい情報もありますので、注意も必要です（のちほど解説します）。
今回の募集ファンドの概要
さて、今回の募集案件はこちらです。
FANTAS fundingは「会員限定」という縛りがないのがいいな～
- FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第28号
- 募集金額：15,440,000円
- 予定分配率(年利)：4.1%
- 予定運用期間：2019年8月1日〜2020年7月31日
- 所在地：神奈川県横浜市中区松影町一丁目4番9号
- 最寄り駅：JR根岸線「石川町」駅 徒歩2分
- FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第29号
- 募集金額：28,320,000円
- 予定分配率(年利)：4.1%
- 予定運用期間：2019年8月1日〜2020年7月31日
- 所在地：東京都新宿区矢来町44番8号
- 最寄り駅：東京メトロ東西線「神楽坂」駅 徒歩2分
- FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第30号
- 募集金額：23,600,000円
- 予定分配率(年利)：4.1%
- 予定運用期間：2019年8月1日〜2020年7月31日
- 所在地：東京都世田谷区北沢五丁目32番15号
- 最寄り駅：京王新線「笹塚」駅 徒歩6分
利回りは３ファンドともに4.1％（前回のインカム型は4.5％）。
これまで高利回りだったボーナスステージは終わり、適正な水準まで下がってきましたね！
FANTAS fundingは空室率を考慮していないので注意
FANTAS fundingから提示された家賃収入は、空室をまったく考慮していない収入です。
このような収入を「潜在総収益」といいます。
実需を反映した空室率を考慮した場合、家賃収入はもっと下がるはずです。
これを「有効総収益」といいます。
通常の物件評価では、空室はキャッシュフローで考慮しても、利回りで考慮しても、どちらでもOKです。
今回のFANTAS fundingの説明では「空室が発生した場合は分配金が想定を下回るリスクがあります」と記載されてます。
なので、FANTAS fundingは空室リスクをキャッシュフローと利回りのどちらでも考慮していない、と読み取れます。
ずいぶん楽観的なシナリオだな（苦笑）
ただ、仮に空室となったとしても、すぐに新しい入居が決まれば、新たな敷金、礼金収入が見込めるため、空室の全てがマイナスに作用するとは限りません。
東京に２物件ありますが、東京のワンルームなら実需があるので、少しくらい賃料が高くても入居は決まるかな、とは思いますけれども。
インカム型のリスク保全のポイント
インカム型のポイントを、FANTAS fundingのホームページから引用させていただきました。
- インカム型は空室が発生した場合は、分配金が想定を下回るリスクがある。
- ただし、もしインカムによる配当が予定分配率を下回った場合、キャピタルゲインから不足分を充当する。
- キャピタルゲインによる分配金の上乗せはない（予定分配率4.1％が配当の上限）。
予定分配率を下回った場合、キャピタルゲインから不足分を充当するとありますね。
リスクを保全するための措置も十分です。好きだな～こういう固い案件！
インカム型の利回りが下げ止まる理由
インカム型の利回りは、だんだん下がってきたわけですが、今回の4.1％で下げ止まると思うので、その理由を説明します。
こちらのグラフは、国内不動産の運用実績からインカムゲイン・キャピタルゲインの推移をグラフ化したものです。
- インカム収益率：「賃料利回り」のこと
- キャピタル収益率：「売却価格」のこと
- 総合収益率：「インカム収益率＋キャピタル収益率」
このグラフに使われてるデータはよくある”予測値”や”期待値”ではなく、”現在稼働中”の投資物件が何パーセントで回っているかを示しています。
「インカム収益率」（薄い棒グラフ）は、今回のFANTAS fundingの案件のように純粋な賃料収入のみの利回りです。
インカム収益率は、２００２年頃は約６％だったのが、現在は約４％となってますね（グラフは四半期ごとなので、年間ベースは×４倍します）。
つまり、今回の利回り4.1％は、国内不動産のインカム収益率の平均値とほぼ同じなので、これ以上は、大きく下がらないと予想できます。
インカム型の安定性
上記グラフの「キャピタル収益率」（濃い棒グラフ）は物件価格で、年によって大きく変動してますよね。
キャピタル収益率はブレ幅が大きくなるけども、インカム収益率は景気に左右されず安定している、ということがわかります。
また、実例を使ってインカムゲインの安定性を説明したいと思います。
不動産価格は好不況によってけっこう変動します。
でも賃料ってなかなか変動しません。
例えばみなさんが賃貸マンションに住んでたとして、「地価が10％上がったから、来月から賃料も10％値上げするよ！」なんて、大家さんにいわれたことないですよね。
賃料が物件価格に付従しないことを「賃料の遅効性」といいます。
一般的な話ですが、インカムゲインはキャピタルゲインよりもに安定しているので、利回りも低くなっています。
リベンジに燃える４２歳２児の父！
FANTAS fundingは空室リスクをオンしてない利回りである点は気になりますが、東京の区分レジで、インカム収益率（IRR）で4.1％は適正な利回り水準でしょう。
空室リスクを除けば、インカムゲインは大きくブレないという性質もありますし、リスク保全も考えられているので、今回の投資は「あり」だと思います（私見です）。
ただ！FANTAS fundingでは、いつもは６～８ファンドくらい同時に募集してくれますが、今回は３ファンドしかありません。
トッティも参戦しますが、熾烈なクリック合戦になることが予想されます。
今のところ、立地的に「２９号の神楽坂」狙いです。だから、みなさんは２９号には投資しないで（笑）
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【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金 |
| SBISL | 3,500,000円 | 101,320円 |
| オーナーズブック | 2,850,000円 | 38,610円 |
| maneo(109万円期失) | 1,910,000円 | 251,298円 |
| クラウドバンク | 1,730,000円 | 248,394円 |
| CREAL | 800,000円 | 11,125円 |
| LCレンディング | 300,000円 | 10,730円 |
| Funds | 300,000円 | 2,421円 |
| FANTAS funding | 300,000円 | 0円 |
| クラウドクレジット | 200,000円 | 16,846円 |
| SAMURAI | 200,000円 | 0円 |
| 合計 | 12,090,000円 | 680,744円 |
