投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

【FANTAS funding】やった!インカム型3ファンド募集!


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みなさん、お待ちかね!

 

2019年6月25日は18時からFANTAS fundingの新規ファンドの募集です!

 

これまでのトッティはというと、

 

  • FANTASの案件分析をした後、
  • 〇〇に投資します!っと宣言し、
  • クリック合戦に敗れて投資できず。

 

・・・という負のループを繰り返してます。

 

そんな残念なトッティは、FANTAS fundingでは2019年4月初旬以降、投資できずにいます。

  

そろそろ負のループから脱却したい!

 

→FANTAS funding公式ページ

 

 

今回はインカム型ファンドが3件

 

今回はこれまでの募集に多かった「キャピタル重視型」ではなく、「インカム型」の3ファンドですね。

 

ふむふむ。インカム型の3ファンド・・・なかなかいいですね!

 

インカムゲインは賃料収入、キャピタルゲインは売却益のことだったね。

 

FANTAS fundingによると、今回のインカムゲインとキャピタルゲインの分配は、

 

  • インカムを投資家への分配。
  • キャピタルを営業者へ充当。

 

とのこと。

 

インカム型は、すなわち「純粋な賃料収入」です。

 

空室リスクはあるものの、いくらで売れるか分からないキャピタル重視型よりも、よっぽど安定しています。

 

ただし、FANTAS fundingのホームページだけでは読み取りづらい情報もありますので、注意も必要です(のちほど解説します)。

  

今回の募集ファンドの概要

 

さて、今回の募集案件はこちらです。

 

FANTAS fundingは「会員限定」という縛りがないのがいいな~

 

  • FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第28号
  • 募集金額:15,440,000円
  • 予定分配率(年利):4.1%
  • 予定運用期間:2019年8月1日〜2020年7月31日
  • 所在地:神奈川県横浜市中区松影町一丁目4番9号
  • 最寄り駅:JR根岸線「石川町」駅 徒歩2分

 

  • FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第29号
  • 募集金額:28,320,000円
  • 予定分配率(年利):4.1%
  • 予定運用期間:2019年8月1日〜2020年7月31日
  • 所在地:東京都新宿区矢来町44番8号
  • 最寄り駅:東京メトロ東西線「神楽坂」駅 徒歩2分

 

  • FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第30号
  • 募集金額:23,600,000円
  • 予定分配率(年利):4.1%
  • 予定運用期間:2019年8月1日〜2020年7月31日
  • 所在地:東京都世田谷区北沢五丁目32番15号
  • 最寄り駅:京王新線「笹塚」駅 徒歩6分

 

利回りは3ファンドともに4.1%(前回のインカム型は4.5%)。

 

これまで高利回りだったボーナスステージは終わり、適正な水準まで下がってきましたね!

 

→FANTAS fundingでファンドを確認する

 

FANTAS fundingは空室率を考慮していないので注意

 

FANTAS fundingから提示された家賃収入は、空室をまったく考慮していない収入です。

 

このような収入を「潜在総収益」といいます。

 

実需を反映した空室率を考慮した場合、家賃収入はもっと下がるはずです。

  

これを「有効総収益」といいます。

 

通常の物件評価では、空室はキャッシュフローで考慮しても、利回りで考慮しても、どちらでもOKです。

 

今回のFANTAS fundingの説明では「空室が発生した場合は分配金が想定を下回るリスクがあります」と記載されてます。

 

なので、FANTAS fundingは空室リスクをキャッシュフローと利回りのどちらでも考慮していない、と読み取れます。

 

ずいぶん楽観的なシナリオだな(苦笑)

 

ただ、仮に空室となったとしても、すぐに新しい入居が決まれば、新たな敷金、礼金収入が見込めるため、空室の全てがマイナスに作用するとは限りません。

 

東京に2物件ありますが、東京のワンルームなら実需があるので、少しくらい賃料が高くても入居は決まるかな、とは思いますけれども。

 

インカム型のリスク保全のポイント

 

インカム型のポイントを、FANTAS fundingのホームページから引用させていただきました。

 

  • インカム型は空室が発生した場合は、分配金が想定を下回るリスクがある。
  • ただし、もしインカムによる配当が予定分配率を下回った場合、キャピタルゲインから不足分を充当する。
  • キャピタルゲインによる分配金の上乗せはない(予定分配率4.1%が配当の上限)。

 

予定分配率を下回った場合、キャピタルゲインから不足分を充当するとありますね。

 

リスクを保全するための措置も十分です。好きだな~こういう固い案件!

 

インカム型の利回りが下げ止まる理由

 

インカム型の利回りは、だんだん下がってきたわけですが、今回の4.1%で下げ止まると思うので、その理由を説明します。

 

こちらのグラフは、国内不動産の運用実績からインカムゲイン・キャピタルゲインの推移をグラフ化したものです。

 

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出典:ARES Japan Property Index 国内不動産のインカム・キャピタルの推移(四半期)

 

  • インカム収益率:「賃料利回り」のこと
  • キャピタル収益率:「売却価格」のこと
  • 総合収益率:「インカム収益率+キャピタル収益率」

 

このグラフに使われてるデータはよくある”予測値”や”期待値”ではなく、”現在稼働中”の投資物件が何パーセントで回っているかを示しています。

 

「インカム収益率」(薄い棒グラフ)は、今回のFANTAS fundingの案件のように純粋な賃料収入のみの利回りです。

 

インカム収益率は、2002年頃は約6%だったのが、現在は約4%となってますね(グラフは四半期ごとなので、年間ベースは×4倍します)。 

 

つまり、今回の利回り4.1%は、国内不動産のインカム収益率の平均値とほぼ同じなので、これ以上は、大きく下がらないと予想できます。

 

インカム型の安定性

 

上記グラフの「キャピタル収益率」(濃い棒グラフ)は物件価格で、年によって大きく変動してますよね。

 

キャピタル収益率はブレ幅が大きくなるけども、インカム収益率は景気に左右されず安定している、ということがわかります。

 

また、実例を使ってインカムゲインの安定性を説明したいと思います。

 

不動産価格は好不況によってけっこう変動します。

 

でも賃料ってなかなか変動しません。

 

例えばみなさんが賃貸マンションに住んでたとして、「地価が10%上がったから、来月から賃料も10%値上げするよ!」なんて、大家さんにいわれたことないですよね。

 

賃料が物件価格に付従しないことを「賃料の遅効性」といいます。

 

一般的な話ですが、インカムゲインはキャピタルゲインよりもに安定しているので、利回りも低くなっています。

 

リベンジに燃える42歳2児の父!

 

FANTAS fundingは空室リスクをオンしてない利回りである点は気になりますが、東京の区分レジで、インカム収益率(IRR)で4.1%は適正な利回り水準でしょう。

 

空室リスクを除けば、インカムゲインは大きくブレないという性質もありますし、リスク保全も考えられているので、今回の投資は「あり」だと思います(私見です)。

 

ただ!FANTAS fundingでは、いつもは6~8ファンドくらい同時に募集してくれますが、今回は3ファンドしかありません。

 

トッティも参戦しますが、熾烈なクリック合戦になることが予想されます。

 

今のところ、立地的に「29号の神楽坂」狙いです。だから、みなさんは29号には投資しないで(笑)

   

→FANTAS funding公式ページ

 

FANTAS funding

 

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オーナーズブック 2,850,000円 38,610円
maneo(109万円期失) 1,910,000円 251,298円
クラウドバンク 1,730,000円 248,394円
CREAL 800,000円 11,125円
LCレンディング 300,000円 10,730円
Funds 300,000円 2,421円
FANTAS funding 300,000円 0円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
SAMURAI 200,000円 0円
合計 12,090,000円 680,744円

 


  

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