こんにちわ、トッティです。
５月21日18時からFANTAS fundingの新規募集がありますね。
空き家3件、区分マンション5件、合計8件の一括大量募集。FANTAS fundingを運営するファンタス・テクノロジーはクリック合戦に配慮してくれてるようです。
人気業者はクリック合戦になるから、大量一括募集してくれると助かるな。
8件のうち7件が「キャピタル重視型」、区分マンション1件が「インカム型」ですね。
8件もあると個別分析が大変ですが、個人的に分析した結果、空き家1件とインカム型1件、合計2件に投資したいと思います！
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区分マンションの利回りは適正水準に近づきつつある
マンションの利回りは8％→6％→5.5％と下がってきましたね。
過去に記事にも書いたとおり、当初のスタートダッシュのプロモーション目的の高利回りから、本来の物件価値を示す利回りに近づいていくことは自然な流れです。
【FANTAS fundingがますます投資しやすく】マンション利回りを8％から6％へ
堅実派の投資家にとっては、利回りを下げてくれるのは歓迎です！
ただ！
東京都内のワンルームマンションの利回りとしては、まだ高いですね。最終的には適正利回り水準である4％前半まで下がると予想してます。
現物不動産投資で考えると、ワンルームマンション投資で実質利回りが4％あれば十分です。現物投資の借入金利を2％と仮定すれば、イールドギャップは4％－2％＝2％しかとれません。
それをクリック一つ、管理不要で利回り5.5％の物件に投資できるのですから、普通に考えてもFANTAS fundingの選考性は高いですね。
5.5％の利回りは投資家にとってはおいしい時期です。今のうちに区分マンションに投資しておくのも、一つの投資戦略としてありだと思います。
空き家は千葉県に2件
続いて空き家物件です。私の住む千葉県に2件ありました。
FANTAS repro (空き家再生) PJ 第18号
●FANTAS repro (空き家再生) PJ 第18号【キャピタル重視型】
募集金額：9,280,000円
予定分配率(年利)：8%
予定運用期間：2019年6月10日〜2019年11月29日
プロジェクト詳細：https://www.fantas-funding.com/customers/products/53
千葉市稲毛区の物件です。近くの物件を鑑定評価したことがありますが、高齢者の多く住むエリアで駅からやや遠く、若者には選ばれにくい立地ですね。
付近にある大規模商業施設ワンズモールは建物設計に難があり、顧客の回遊性が高くないこともあって、千葉県の商業施設の中では負け組に属します(けっこうディスってますが)。
....ただですね。
その他にも大規模商業施設フレスコ稲毛やコンビニもあって生活利便性は確保されてますし、千葉市内にあることから、家賃もそれなりにとれるエリアです。
リフォーム後の物件概算額
- 家賃：7.5万円×12カ月＝90万円
- 経費率：90万円×15％＝13.5万円
- 純収益：90万円－13.5万円＝76.5万円
- 利回り：8％
- 物件価値：76.5万円÷8％≒950万円
ざっくり概算ですが、リフォーム後の賃貸を前提とした物件価格は、概ね募集金額と同額になりました(私見です)。
なお、FANTAS fundingを運営するファンタステクノロジーも、同じ案件に20％出資しますので、20％以内の損失であれば運営側が負担してくれる仕組みになっています。
FANTAS repro (空き家再生) PJ 第19号
●FANTAS repro (空き家再生) PJ 第19号【キャピタル重視型】
募集金額：5,760,000円
予定分配率(年利)：8%
予定運用期間：2019年6月10日〜2019年11月29日
プロジェクト詳細：https://www.fantas-funding.com/customers/products/54
こちらは千葉県市原市の物件です。市原市は地価公示で担当したことがあります。
千葉県内でもっとも広い面積を持つ市原市ですが地味な街で、その中でも特に対象不動産のエリアは利便性が劣り、地価も横ばい状態にあります。
ただ、地方にはもっと悲惨なエリアが多数あります。空き家物件は人口減少、地価下落地域にあるのが、いわば当たり前。
人が減ってるから空き家になったんだもんな。
海側には大規模臨海工業地域が広がり、家賃を下げればブルーカラーの工場勤務者向けに需要がありそうです。
リフォーム後の物件概算額
- 家賃：5万円×12カ月＝60万円
- 経費率：60万円×15％＝9万円
- 純収益：60万円－9万円＝51万円
- 利回り：8％
- 物件価値：76.5万円÷8％≒640万円
この場所で戸建賃貸は厳しいかもしれませんが、賃料を下げて募集すればうまるでしょう(私見です)。賃料がとれない分、募集価格も低位になってます。
インカム型は堅実派におすすめ
●FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第23号【インカム型】
募集金額：22,640,000円
予定分配率(年利)：4.5%
予定運用期間：2019年6月10日〜2020年6月9日
プロジェクト詳細：https://www.fantas-funding.com/customers/products/47
FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第23号はインカム型ですね。
インカム型はすなわち純粋な賃料収入なので、空室リスクはあるものの、いくらで売れるか分からないキャピタル重視型よりも安定しています。
ここで、国内不動産の運用実績からインカムゲイン・キャピタルゲインの推移を示したグラフをご紹介します(出典：ARES Japan Property Index)。
- インカム収益率：賃料利回り
- キャピタル収益率：物件売却価格
- 総合収益率：インカム収益率＋キャピタル収益率
このグラフに使われてるデータはよくある”予測値”や”期待値”ではなく、”現在稼働中”の投資物件が何パーセントで回っているかを示しています。
インカム収益率(薄い棒グラフ)は、今回のFANTAS fundingの案件のように純粋な賃料収入のみの利回りのことです。
ちなみにインカム収益率は、2002年頃は約6％だったのが、現在は約4％となってますね(グラフは四半期ごとなので、年間ベースは×4倍する)。
今回のFANTAS fundingの利回りは4.5％ですので、全国平均と比較しても概ね適正範囲にあることがわかります。
一方、キャピタル収益率(濃い棒グラフ)は物件価格で、年によって大きく変動してます。キャピタル収益率はブレ幅が大きくなるけども、インカム収益率は景気に左右されず安定してますね。
その他、インカム型の注意点はこちらの記事でまとめてますので、参考にしてみてください。
【FANTAS funding】インカム型の注意点と特徴を実データを基に解説
トッティの投資案件
ソーシャルレンディングも実名化の流れにありますが、シンプルさでは不動産投資型クラウドファンディングに軍配が上がります。
やはり、よくわからない案件には投資してはいけませんね。情報開示により投資家側のリテラシーが問われています。
全て机上判断ですが、自分の知識と経験の及ぶ範囲で検討した結果、
- 空き家では比較的立地の優れる「FANTAS repro (空き家再生) PJ 第18号」
- リスクを抑えたインカム型の「FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第23号」
の2件に投資します。
クリック合戦必須のため、2件に投資できるかわかりませんが、まず最初に空き家、余裕があればインカム型にもチャレンジする、という戦略で挑みたいと思います！
投資は個人の判断ですけどね。何かの参考になればうれしいです。
募集案件概要
プロジェクト一覧
●FANTAS repro (空き家再生) PJ 第17号【キャピタル重視型】
募集金額：3,520,000円
予定分配率(年利)：8%
予定運用期間：2019年6月10日〜2019年11月29日
プロジェクト詳細：https://www.fantas-funding.com/customers/products/52
●FANTAS repro (空き家再生) PJ 第18号【キャピタル重視型】
募集金額：9,280,000円
予定分配率(年利)：8%
予定運用期間：2019年6月10日〜2019年11月29日
プロジェクト詳細：https://www.fantas-funding.com/customers/products/53
●FANTAS repro (空き家再生) PJ 第19号【キャピタル重視型】
募集金額：5,760,000円
予定分配率(年利)：8%
予定運用期間：2019年6月10日〜2019年11月29日
プロジェクト詳細：https://www.fantas-funding.com/customers/products/54
●FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第23号【インカム型】
募集金額：22,640,000円
予定分配率(年利)：4.5%
予定運用期間：2019年6月10日〜2020年6月9日
プロジェクト詳細：https://www.fantas-funding.com/customers/products/47
●FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第24号【キャピタル重視型】
募集金額：24,960,000円
予定分配率(年利)：5.5%
予定運用期間：2019年6月10日〜2019年9月30日
プロジェクト詳細：https://www.fantas-funding.com/customers/products/48
●FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第25号【キャピタル重視型】
募集金額：23,680,000円
予定分配率(年利)：5.5%
予定運用期間：2019年6月10日〜2019年9月30日
プロジェクト詳細：https://www.fantas-funding.com/customers/products/49
●FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第26号【キャピタル重視型】
募集金額：17,680,000円
予定分配率(年利)：5.5%
予定運用期間：2019年6月10日〜2019年9月30日
プロジェクト詳細：https://www.fantas-funding.com/customers/products/50
●FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第27号【キャピタル重視型】
募集金額：15,120,000円
予定分配率(年利)：5.5%
予定運用期間：2019年6月10日〜2019年9月30日
プロジェクト詳細：https://www.fantas-funding.com/customers/products/51
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まとめ記事
【不動産鑑定士が解説】FANTAS funding(ファンタスファンディング)の評判・メリット・デメリットまとめ
【クラウドファンディング業者一覧】
情報公開し投資家保護を優先した業者をピックアップ！
【不動産鑑定士が解説】CREAL(クリアル)の評判・メリット・デメリットまとめ
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荒波にもまれ変貌を遂げるか？話題独占のFunds(ファンズ)を徹底分析
【ソーシャルレンディングの実名化の流れは止められない】クラウドバンク実名化対応
【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金 |
| SBISL | 3,500,000円 | 87,754円 |
| オーナーズブック | 3,450,000円 | 36,926円 |
| maneo(109万円期失) | 2,080,000円 | 245,574円 |
| クラウドバンク | 1,760,000円 | 241,712円 |
| CREAL | 1,000,000円 | 8,505円 |
| LCレンディング | 300,000円 | 9,588円 |
| Funds | 300,000円 | 0円 |
| FANTAS funding | 300,000円 | 0円 |
| クラウドクレジット | 200,000円 | 16,846円 |
| SAMURAI | 200,000円 | 0円 |
| 合計 | 13,090,000円 | 646,905円 |
