FANTAS fundingで75万円を運用中です、トッティです。
1周年が目前のFANTAS fundingでは、徐々に償還実績が積みあがってきましたね。
突然ですが、みなさんはFANTAS fundingでもっとも驚かれたポイントは何でしょうか？
僕は、FANTASを運営するFANTAStechnologが管理する物件の入居率が「驚異の99％」であることが、一番の衝撃でした。
好調な賃貸、販売実績
FANTAStechnolog社の物件は業界平均を上回る高い入居率を維持しており、安定した賃料収入を実現しております。
(2019年3月の入居率は99%)また賃貸管理実績は年々増加しており、2019年6月期で1626戸です。
（出典）FANTAS fundingホームページ
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入居率99％は異常中の異常
約1600戸も運用していて、入居率99％という数字は異常です。
確かにFANTASの場合、「ある一時点を切り取った入居率」（2019年3月時点）なので、一年のうち、もっとも入居率が高かった月を切り取られたのかもしれません。
いわば”瞬間最大風速”の入居率である可能性もありますし、年間を通じて稼働率99％というわけではありませんが.....それにしても99％はスゴ過ぎます。
僕はこれまで、投資用マンションは鑑定で多く携わらせていただきましたが、リートなどの優良物件でも、年間平均で入居率が95％以上あれば優秀です。
たまに瞬間最大風速で入居率が100％になる物件もあるものの、FANTASの場合は約1600戸の平均。
※一般的にマンション1棟の場合、入居率が90％を上回れば賃料の上げ圧力（賃貸人が有利）となり、入居率が90％を下回れば賃料の下げ圧力（賃借人が有利）となります。
前入居者が退去してからは、「原状回復期間」、「広告宣伝期間」、「新入居者の引っ越しの都合」など、必ず必要なダウンタイムがあります。
ダウンタイムを考慮すれば、入居率99％がいかに難しいかが分かると思います。
入居率99％のカラクリを予想
FANTASでは入居率の計測方法が公表されてませんので、あくまで僕の勝手な予想ですが、99％という数字にはカラクリがあるのかもしれません。
もしかしたら、「契約がダブルカウント」されているのかも....
※まちがってたらすみません。
例えば、入居者が解約通知を、退去の1カ月前に出したとします。この場合、実際の退去は1カ月後なので、空室としてカウントされるのは1カ月後です。
一方、前入居者が解約通知を出してから、実際に退去するまでの1カ月の間に、新入居者が決まったとします。
原状回復期間などを考慮すると、実際は1カ月未満で新しい入居者が住み始めるのは難しいですが、
新入居者が契約締結したタイミングで（実際に住み始める前に）、入居をカウントすれば、「新入居者の契約締結から、前入居者の解約までの期間」の入居率がダブルカウントされることになります。
※繰り返しますが、FANTASの実際の計測方法は分かりません。
不動産の数字は色眼鏡で見てる可能性もある
入居率のダブルカウントは、不動産業界では使われることがある計測方法です（三鬼商事のオフィスマーケットデータなど）。
まとめると「不動産の数字は色眼鏡で見てる場合もあるので注意しましょう」というお話でした。
ただ、仮にダブルカウントだったとしても、FANTASの入居率99％は本当にスゴイ数字ですけどね。
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※トッティは「本当にいい」と思って紹介させていただきますが、クラウドファンディングは元本を保証する商品ではありません。投資する前は、ご自分でよく調べてみてくださいね。
【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金(税引前) |
| SBISL | 2,300,000円 | 150,151円 |
| OwnersBook | 2,400,000円 | 103,726円 |
| maneo(109万円期失) | 1,890,000円 | 269,227円 |
| クラウドバンク | 1,230,000円 | 274,899円 |
| CREAL | 1,210,000円 | 26,023円 |
| Funds | 503,192円 | 6,427円 |
| SAMURAI | 600,000円 | 3,500円 |
| FANTAS funding | 750,000円 | 8,656円 |
| LCレンディング | 50,000円 | 18,708円 |
クラウドクレジット  |
200,000円 | 16,846円 |
| Pocket Funding | 150,000円 | 817円 |
| COOL | 30,000円 | 111円 |
| 合計 | 11,313,192円 | 878,641円 |
