投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

【FANTAS funding】入居率99%は異常なのでカラクリを予想してみた

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FANTAS fundingで75万円を運用中です、トッティです。

 

1周年が目前のFANTAS fundingでは、徐々に償還実績が積みあがってきましたね。

 

突然ですが、みなさんはFANTAS fundingでもっとも驚かれたポイントは何でしょうか?

 

僕は、FANTASを運営するFANTAStechnologが管理する物件の入居率が「驚異の99%」であることが、一番の衝撃でした。

 

好調な賃貸、販売実績


FANTAStechnolog社の物件は業界平均を上回る高い入居率を維持しており、安定した賃料収入を実現しております。
(2019年3月の入居率は99%)また賃貸管理実績は年々増加しており、2019年6月期で1626戸です。

 

(出典)FANTAS fundingホームページ

 

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→FANTAS funding公式ページ

 

 

 

入居率99%は異常中の異常

 

約1600戸も運用していて、入居率99%という数字は異常です。

 

確かにFANTASの場合、「ある一時点を切り取った入居率」(2019年3月時点)なので、一年のうち、もっとも入居率が高かった月を切り取られたのかもしれません。

 

いわば”瞬間最大風速”の入居率である可能性もありますし、年間を通じて稼働率99%というわけではありませんが.....それにしても99%はスゴ過ぎます。

 

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僕はこれまで、投資用マンションは鑑定で多く携わらせていただきましたが、リートなどの優良物件でも、年間平均で入居率が95%以上あれば優秀です。

 

たまに瞬間最大風速で入居率が100%になる物件もあるものの、FANTASの場合は約1600戸の平均。

  

※一般的にマンション1棟の場合、入居率が90%を上回れば賃料の上げ圧力(賃貸人が有利)となり、入居率が90%を下回れば賃料の下げ圧力(賃借人が有利)となります。

 

前入居者が退去してからは、「原状回復期間」、「広告宣伝期間」、「新入居者の引っ越しの都合」など、必ず必要なダウンタイムがあります。

 

ダウンタイムを考慮すれば、入居率99%がいかに難しいかが分かると思います。

 

入居率99%のカラクリを予想

 

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FANTASでは入居率の計測方法が公表されてませんので、あくまで僕の勝手な予想ですが、99%という数字にはカラクリがあるのかもしれません。

 

もしかしたら、「契約がダブルカウント」されているのかも....

 

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※まちがってたらすみません。


例えば、入居者が解約通知を、退去の1カ月前に出したとします。この場合、実際の退去は1カ月後なので、空室としてカウントされるのは1カ月後です。

 

一方、前入居者が解約通知を出してから、実際に退去するまでの1カ月の間に、新入居者が決まったとします。

 

原状回復期間などを考慮すると、実際は1カ月未満で新しい入居者が住み始めるのは難しいですが、

 

新入居者が契約締結したタイミングで(実際に住み始める前に)、入居をカウントすれば、「新入居者の契約締結から、前入居者の解約までの期間」の入居率がダブルカウントされることになります。

  

※繰り返しますが、FANTASの実際の計測方法は分かりません。

 

不動産の数字は色眼鏡で見てる可能性もある

 

入居率のダブルカウントは、不動産業界では使われることがある計測方法です(三鬼商事のオフィスマーケットデータなど)。

 

まとめると「不動産の数字は色眼鏡で見てる場合もあるので注意しましょう」というお話でした。

 

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ただ、仮にダブルカウントだったとしても、FANTASの入居率99%は本当にスゴイ数字ですけどね。

  

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maneo(109万円期失) 1,890,000円 269,227円
クラウドバンク 1,230,000円 274,899円
CREAL 1,210,000円 26,023円
Funds  503,192円 6,427円
SAMURAI 600,000円 3,500円
FANTAS funding 750,000円 8,656円
LCレンディング 50,000円 18,708円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
Pocket Funding 150,000円 817円
COOL 30,000円 111円
合計 11,313,192円 878,641円

 


  

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