こんにちわ、トッティです。
クラウドリアルティからキャンペーンでもらった1万円分のポイントの使い道を考えていらっしゃる方も多いのではないでしょうか？
僕もその一人です。
そんな中、クラウドリアルティから新ファンド大阪の民泊施設が募集されました。
☆大阪 谷町六丁目プロジェクトのご案内☆
大阪市内でインバウンド×シェアリングエコノミーに特化した投資分譲マンション・ホテルの開発事業を手掛けている不動産会社「株式会社ラシュール」が、大阪市中央区にて民泊施設の開発を行うための土地の取得及び建設工事（新築）等の資金調達を目的としています。
対象となる物件は、近年外国人宿泊客数が増加を続け、特区民泊の対象の大阪市のうち、大阪メトロ谷町線・谷町六丁目駅から徒歩2分、大阪駅から車で15分の立地です。
（出典）クラウドリアルティメール
確かに大阪は民泊天国ですから、個人的にはクラウドリアルティらしい、いい線をついているファンドだと思います。
今回の記事では、民泊も含めた日本のホテルマーケットについて、マクロ的な視点からまとめてみました。
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ホテルマーケットの歴史
投資先としてのホテルは、リートでもすっかり主要なアセットとして定着しました。
今でこそホテルマーケットは全般的に好調ですが、僕が不動産鑑定士になった2008年以降のホテルマーケットの歴史を振り返ると、冬の時代も長く続いてました....
JTBが公表している「2020年の旅行動向見通し」にある下記グラフがよくまとまっているので引用させていただきます。
（出典）JTB「2020年の旅行動向見通し」より引用
特にインバウンド（青色グラフ）に着目しつつ、個別にコメントを加えてみました。
2008～2009年頃
リーマンショックに端を発した世界的な景気の冷え込みにより、国内旅行人数や消費額は大きく減少した。
2011年頃
東日本大震災、福島第一原発の事故により、直接の被災地である東北地方のみならず、全国的にツアーキャンセルが相次ぎ、旅行人数は大幅に減少した。
2012年頃
LCC(低コスト航空会社)が相次いで運行を開始し、飛行機の利用者が増えたこともあり、国内の旅行需要はやや回復傾向に。
2013年頃
アベノミクスへの期待から円安・株高になり、景況感が好転。LCCの路線増加も相まって国内旅行の需要も増加。東南アジア5か国のビザ免除・緩和も追い風になり、インバウンドが過去最高の1,000万人を突破。
2014年頃
消費税が5％から8％に引き上げられ消費が落ち込む。さらに台風や豪雨も続き旅行人数や消費額が減少した。
2015年頃
北陸新幹線の開通、円安が進行したこともあり、日本へ旅行しやすい環境に。インバウンドは過去最高の約2,000万人を突破。
2016年頃
インバウンドは2,400万人を突破。ただし、中国やアジア各国の経済成長の鈍化や、一時円高になったこと、国内では将来への不安から節約志向が広まったことから、旅行者数は伸び悩む。
2017年頃
中国政府による関税引き上げや為替の変動で、いわゆる「爆買い」は縮小傾向に。旅行の目的が「買い物」から「体験」へシフト。都市部やリゾートホテルの開業ラッシュが続く。
2018～2019年頃
インバウンドは3,100万人を突破。その恩恵を受け、機関投資家によるホテル投資が増加。東京五輪後も中長期的に高いニーズがあるとみて、主要商業地でホテル開発が続く。
2020年の旅行市場の見通し
直近では、突然流行した新型肺炎（コロナウイルス）がインバウンド需要に与える影響が懸念されます。
ただ、同影響はまだ考慮されてないかと思いますが、JTB「2020年の旅行動向見通し」によれば、
「2020東京オリンピック・パラリンピック」開催の効果もあり、インバウンドは引き続き拡大、日本人の旅行市場も国内旅行、海外旅行ともに増加すると記載されています。
（出典）JTB「2020年の旅行動向見通し」より引用
旅行人数、消費額ともすべて上向きの予想ですね。
同サイトでは、民泊についてはこのような記載がありました（めっちゃ引用させていただいてますｗ）。
宿泊施設の多様化と民泊の利用、ラグジュアリーホテルの開業相次ぐ
訪日外国人旅行者の増加に伴い、各地でホテルの数が増えています。同時に、ゲストハウスなどの簡易宿所も大幅に増え、訪日外国人旅行者の利用も増えています。
近年、古民家や歴史的な建造物を活用した宿泊施設やテーマ性の高い宿泊施設も増え、その地に伝わる生活文化の体験が訪日外国人旅行者の関心を集めています。
民泊については、今年行われた「RWC2019日本大会」では、日本人を含む期間中の利用者が65万人に達したサイトもありました。「東京2020大会」期間中も多くの利用者が見込まれます。
（出典）JTB「2020年の旅行動向見通し」より引用
民泊や古民家を改修した宿泊施設など、まさに代表が建築出身でバリューアップに強みがあるクラウドリアルティが得意とする分野ですね。
2020年の旅行市場の堅調な成長は、クラウドリアルティにとって大きな追い風になると思います。
大阪 谷町六丁目プロジェクト
- 募集総額：1億2,320万円
- 最低出資口数：6口（30万円）
- （IRR)：年率4.5%（税引前）
さて。大阪谷町6丁目プロジェクトです。IRR（想定利回り）は4.5％。
物件の詳細は会員限定情報なので控えますが、国家戦略特区である民泊天国の大阪、かつ物件の立地も抜群にいいので、IRR（想定利回り）を低める（物件価値を高める）要因になると思います。
CREALのホステル（Q Stay and lounge上野）のキャップレートは今回のクラウドリアルティの民泊ファンドと同じ4.5％でしたね。
両者ともに新築である条件は同じ。その他の要因をざっくり比較すると、
- ホステルと民泊→料金・サービスで民泊が優るため、Capを低める
- 東京と大阪→大阪は特区だが、立地は東京が優るため、Capを高める
と考えると両者が相殺され、CREALのホステルで4.5％が正しいと仮定するならば、今回のクラウドリアルティの民泊4.5％も概ね適正な水準ではないでしょうか（注：私見です）。
また、 クラウドリアルティ鬼頭社長は建築出身ですので、建築と不動産をうまく絡めた良ファンドだと思いますし、
今回の民泊ファンドでは、出口の売却リスクを低減するため、万が一、投資家など第三者への売却できなかった場合は、クラウドリアルティは起案者に売却するとのことです。
投資の最低額が30万円（キャンペーンでもらった1万円分のポイントを使えば29万円）と、若干ハードルが高いですが、
幸い、まだ時間的な余裕はありそうなので、もう少し時間を取って検討を深めてみたいと思います。
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※トッティは「本当にいい」と思って紹介させていただきますが、クラウドファンディングは元本を保証する商品ではありません。投資する前は、ご自分でよく調べてみてくださいね。
【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金(税引前) |
| OwnersBook | 2,220,000円 | 130,277円 |
| SBISL | 1,540,000円 | 186,065円 |
| maneo(109万円期失) | 1,890,000円 | 287,119円 |
| クラウドバンク | 920,000円 | 302,688円 |
| CREAL | 1,410,000円 | 38,486円 |
| FANTAS funding | 1,000,000円 | 8,656円 |
| SAMURAI FUND | 750,000円 | 4,268円 |
| Funds | 503,192円 | 10,919円 |
クラウドクレジット  |
200,000円 | 16,846円 |
| Pocket Funding | 130,000円 | 2,758円 |
| COOL | 0円 | 111円 |
| LCレンディング(撤退) | 0円 | 18,831円 |
| 合計 | 10,563,192円 | 1,009,550円 |