クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、クラウドファンディングに投資してみた

【80万円投資】CRE Fundingは絶対に外せない理由

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COVID-19(新型コロナ)が、日本の不動産市場に大きな影響を与えています。

 

特にホテル市場などは大打撃ですが、元気な市場もあります。コロナ禍でも「物流市場」は好調で、特に首都圏の物流市場は元気です。

 

ちなみに、今募集しているクラウドファンディング「CRE Funding」の物流ファンドは、2.3億円と過去最高額ですが、募集開始から一夜明け、70%ほど埋まってます。

 

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このペースなら、2.3億円が問題なく完売しそうですね!

 

→CRE Funding公式ページ

 

 

好調な首都圏の物流マーケット

 

CBRE「ロジスティクスマーケットビュー」を見ると、昨今のLMT(大型マルチテナント型物流施設)は、供給に対する力強い需要に支えられ空室率も1%未満と好調を維持しています。

 

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(出典)ロジスティクスマーケットビュー

 

既にご存じかも知れませんが、物流市場が好調な理由を一言でいうと「Amazonなどのインターネット通販(EC)の拡大」です。

 

運送コストと保管コストをミニマイズするために、配送の地の利があり、価格に手頃感のある主要都市の湾岸部では、物流用地の需要が高まっています。

  

例えば、僕たち不動産鑑定士が調査を担当している「地価公示」で見ると、東京圏の工業地(物流用地)における変動率上位地点では、年間10%前後の地価上昇が続いています。

 

令和2年

  • 第1位 松戸9-1(千葉県) +11.1%
  • 第2位 市川9-1(千葉県) +10.2%
  • 第3位 習志野9-2(千葉県) +9.4%

 

平成31年

  • 第1位 横浜鶴見9-2(神奈川県) +8.3%
  • 第2位 松戸9-1(千葉県) +8.0%
  • 第3位 横浜中9-1(神奈川県) +8.0%

 

平成30年

  • 第1位 五霞9-1(茨城県) +11.0%
  • 第2位 川口9-3(埼玉県) +9.6%
  • 第3位 松戸9-1(千葉県) +8.7%

 

千葉、神奈川、埼玉など、東京よりも地価が割安な地方都市がランクインしてますね。

 

その他、実勢の取引を見ていても、「物流でこの値段って・・・マンション用地と変わらんやん!」と、驚くような高値取引も見られます。

 

CRE Funding「CRE物流ファンド8号杉戸」

  

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さて、ここからはクラウドファンディングの話です。

 

冒頭で書いたとおり、今CRE Fundingでは、物流用地の新規ファンド「CRE物流ファンド8号杉戸」が募集中です。

 

投資物件は「埼玉県の工場」です。ただ、工場といっても、圏央道(「幸手」ICより9.4km)や幹線道路(国道4号ほか)を利用した、東京都心へのアクセスが良く、将来的には物流施設への転用が可能な物件です。

 

CRE Fundingでは、本物件の鑑定評価を取得済みですが、鑑定評価は基本的に現況主義なので、現時点では「工場として評価」しているはずです(たぶん)。

 

ただ、将来的に開発される可能性のある「物流用地として再評価」すれば、さらに価値は向上するはずです(注:物件には個別性があるので、詳細は不明です)。

 

担保価値としても、アドバンテージの高い物件だと思いました。

 

埼玉の物流賃料とCRE Fundingのマスターリース

 

同ロジスティクスマーケットビューを見ても、埼玉県の物流賃料は上昇傾向にあり、坪4,000円以上と高く、上昇率は全国3位と好調です。

 

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(出典)ロジスティクスマーケットビュー

 

僕は、実際に本物件を鑑定したわけではありませんし、実地調査もしていないので、ブログではマクロ的な要因までしか書けません(投資判断は各自お願いします!)。

 

ただ・・・まあ、個人的に積極的にリスクを取れない家族持ちの立場からは、クラウドファンディングの物流には、マクロ分析だけでも十分投資する価値があるんじゃないかな~と思います。

 

不動産は個別性が強いので、楽観的になりすぎるのも禁物ですし(自分への戒めとして)、コロナ禍における将来予測はかなり難しく、かつ不動産市況も常に変化しているという前提ですが・・・

 

それを補完するかのように、CRE Fundingの物件には、

 

  • 賃料保証型のマスターリース契約
  • 東証一部のCREの保証付き
  • 担保あり(しかも物流として再開発されれば、価値の上昇が見込める)

 

という特典も付いてきます。

 

ということで、かなりの安心感を持って、CRE Fundingの「CRE物流ファンド8号杉戸」に20万円投資することにしました(利回りは2.8%と手頃だし)。

 

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これで、CRE Fundingへの投資は3ファンド、計80万円になりました。けっこう積み上がってきましたね。

 

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コロナ禍で、ホテルなどのボラティリティの高いリスク資産は回復が見えない中、投資対象として物流の安定性に、あらためて魅力を感じてます。

  

この調子でCRE Fundingには、ぜひ定期的な募集を続けてもらいたいです^^

 

→CRE Funding公式ページ

 

\東証一部の物流ファンド!/

CRE Funding

   

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