投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

CREAL「SOLA沖縄学園」で恐怖を感じる!

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こんにちわ、ブロガーとしては20点のトッティです。

 

クラウドファンディングでは、正直に運営されているブログに興味があって、普段はブログ村の方々や、小心タロウさんの記事を拝見させていただいてます(クラファン民は良心的な方が多い気がします)。

 

ただ、今回のCREALの大型ファンド「SOLA沖縄学園」に限っては、嫌な予感がしたので初めてググってみました。

 

予感が的中してしまいましたね。本ファンドの売却利回り(表面利回り)を書かれている方がいらっしゃり....不動産は怖いので、少しだけ補足させていただきます。

 

いやー。ネットは怖いですね。

 

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根拠のない表面利回りに意味はない

 

きついことを言うようで申し訳ないのですが、根拠のない”表面利回り”には、何の意味もありません。

 

さらに、本ファンドを「売れる案件」と言い切るのは...怖いもの知らずというか....大丈夫かな...こっちが心配になります。

 

ブロガーとしての偏差値は30のトッティですが、投資用不動産の実務家としてこれだけはズバリ言えます。

 

立地や個性によって利回り水準が大きく異なりますし、ましてや特殊ファンドの売却時の利回りなんて、余程の精通者じゃない限り分かりません(苦笑)

 

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利回りは価格に与える影響も大きいし、めちゃくちゃ難しいよ!

 

事業収支の検証は正確に

 

ちょっと踏み込んだ話をさせていただきますね。

 

事業収支の検証では、SOLA沖縄学園のホームページに公表されている財務諸表をそのまま使えません。経営と賃料負担率は分けて考え、不動産用に独自に再集計が必要です。

 

※例えば費用項目の販売管理費では、保険料・地代家賃・租税公課・減価償却費は不動産収支で考慮するため、事業収支から控除する必要があります。

 

また、項目一つづつの適正水準の検証、将来予測も必要ですし、本来であれば今後の学生市場の動向や対象の周辺競合施設と比較も必要です。

 

※安定的な事業収支にもとづくGOP(営業総利益)を、学校事業の一般的な水準と比べるわけです。

 

CREALも本ファンドには専門家報酬に数千万円かけられてますし....それを実務経験なく、比較対象もよく分からないまま書くのはどうかと思いましたので、筆をとらせていただきました。

 

ネットってそういうものなのかも知れませんが....

 

要するに、やるならちゃんとやらないと不動産は危ないのです。偉そうにすみません(食い気味に)。

 

さらに適正賃料や家賃負担率は業種ごとに相場が全く異なります。

 

恐縮しますが、専門学校の適切なGOP比率(営業総利益率)の査定を経験されたことはなさそうでした...僕も経験がありません。

 

恐れ入りますが、表面利回りをリートの利回りと比較されたのであれば、個別リスク(立地条件、建物条件、契約条件など)を考慮されたのでしょうか....

 

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ネット情報をうのみにせず、自分で調べることが大切(自戒を込めて)

 

僕は誰が何を発信しようが、そんなことには興味がないのですが、間違った不動産情報だけは意味がないどころか、初心者の方をミスリードしてしまう恐れがあります。

 

いや、本当に危ないんです、投資用不動産は。情報格差の世界で、だまされることもありますし。

 

少しでも経験値のある方なら、SOLA沖縄学園については、怖くて適当なことは書けないと思いますよ。

 

ググってすぐに出てきたので業界では有名なブロガーの方だと思うのですが(僕はほとんど記事を見たことがありません、すみません)、正直、「SOLA沖縄学園に関しては」かなり危ういと思いました。

 

普段はちゃんとした記事をかかれてるんだと思います。

 

今回の件で今さらながら、お金が絡む投資ですから、ネット情報をうのみにせず、自分で調べることが大切だと考えさせられました(自分も含めて)。

 

もちろん、僕も間違えることが多々あるので、全てを信じないでいただきたいです。

 

自分を勘違いしてしまうかもしれないネットに怖さを感じ、そして投資ブログを運営する以上、自分も気を付けなければならないと思いました。

 

トッティも偉そうなことを言える人間ではありません。言葉がきつかったらすみませんでした。

 

SOLA沖縄学園は順調に埋まる

 

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はい!この話題はもうこれっきりにします。

 

今のところ、SOLA沖縄学園は順調に埋まってますね。

 

個人的には、本ファンドはよく分からないのが本音ですが、

 

【CREAL】SOLA沖縄学園!ファンド分析の結果は....

 

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maneo(109万円期失) 1,890,000円 273,739円
クラウドバンク 1,230,000円 279,121円
CREAL 1,210,000円 26,023円
FANTAS funding 750,000円 8,656円
SAMURAI 550,000円 4,268円
Funds  503,192円 6,427円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
Pocket Funding 150,000円 1,330円
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合計 10,773,192円 901,813円

 


  

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