クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、クラウドファンディングに投資してみた

【CREAL案件分析の方法】中古マンションはネット情報で無問題!

f:id:investment-totty:20190503090517j:plain

 

大型連休の真っ最中、みなさんはいかがお過ごしでしょうか?

 

僕は勤め人を卒業してから太りだしたので、今日は午後からプールに行こうと思ってます。

 

さて、5月9日はCREALの新ファンド「メインステージ蒲田Ⅱ」の募集がありますね。

 

 

中古マンションでどこまで調べるか?

 

あるブロガーさんが「物件の分譲価格と賃料水準をネットで調べるだけ」とおっしゃてましたが、それ”正解”だと思います。

 

個人向けの中古マンションで、NOIを査定するよりは、ネットで周辺の価格・賃料水準を調べた方が有意義です。 

 

「粗利やNOIに意味はない」とまではいいませんが....あえて独自に利回りを調べるなら、NOIでなく、きちんとCAPEXや一時金の運用益も考慮したキャップレートまで査定した方がいいですね。

 

中途半端にやっても意味がないので....NOIでは不動産鑑定士でもピンときませんよ。

 

ただ、今回は裏でキャップレートまで査定してみましたが、費用対効果が悪いので、個人的には小口マンションで、そこまで調べる必要はないと思ってます。

 

メインステージ蒲田Ⅱ

 

ファンド詳細は会員限定情報なので、詳細はブログで書けませんが、可能な範囲で分析した内容を書いてみました。

 

f:id:investment-totty:20190503083711j:plain

 

CREALでファンドを確認してみる

 

立地、生活利便施設

 

  • 東京都大田区で「蒲田」駅まで徒歩4分
  • 商業施設などの利便施設も充実

 

中古マンションは築浅が好まれますが、維持管理の状態がよければ選ばれます。

 

対象は築18年とやや古いものの、グーグルマップで対象を見る限り、維持管理の状態は比較的よさそうです。

  

専有面積・需要者

 

  • 専有面積19㎡とやや小さいが、バストイレ別、オートロックあり
  • 典型的な需要者:都心または周辺勤務の単身者

 

対象の近くには大型データセンターがあり、個人的にエンジニア時代(10数年前)にサーバの点検のために毎月通っていました。

 

モノレール沿いにはデータセンターや物流施設があるので、就業者への需要も固いと思われます。

 

競合マンション

 

ネットで調べた限りですが、同一需給圏内の類似地域において、マンションの新規分譲が盛んで競争が激化しているエリア、というわけではなさそうです。

 

例えば「東京カンテイ」というサイトで有料で調べられますよ。料金がけっこう高いのでトッティは独立後、導入してませんが。

 

賃料水準

 

19㎡のワンルームマンションにしては、ちょっと森井鑑定の想定賃料は高いかな、と思いましたが、SUUMOで調べたところ、概ね賃料は相場と同程度のようです。

 

物件価格・売却

 

森井鑑定で採用している取引事例は高いなと思いました。

 

ただ、詳細は書けませんが、最終的にブリッジシーキャピタルで採用している物件価格は、鑑定評価額より保守的に査定されています。

 

採用ベースでは、築年が同程度の中古マンションと比較しても、価格に違和感はないかな、と思います。

 

単身用の中古ワンルームマンションで、売却先には個人投資家も含まれますし、レジは景気に左右されにくいので、運用期間9カ月のうちに、売却に苦戦することはなさそうです。

 

初心者投資家に人気のワンルームマンションだから...普通に考えると簡単に売れそうだな。

 

キャップレート

 

森井鑑定の”粗利”はブログで書けませんが、実際は敷金収入(運用益)、礼金収入もあるし、空室等損失もあるので、粗利は本当に参考程度ですね。

  

それに冒頭にも書いたように、あえて利回りを査定するなら、NOIでなくキャップレートまで査定した方がいいですね。

 

僕が個人的に査定した実際の物件価格のキャップレートは4.4%になりました。

 

東京都内の中古区分所有マンションのキャップレートと比較しても、特段問題ない水準です。

 

結論

 

「森井鑑定の評価額はやや高いですが、実際に採用している物件価格は保守的に査定されてるので、投資対象として問題なさそう」という意見です(私見です)。

 

賃料水準、キャップレート、流動性についても問題ないと思います。

 

あと考えられるリスクとしては、ブリッジシーキャピタルの倒産リスクですが、まあ、そこは大丈夫でしょう!

 

今回のファンドは ブリッジシーキャピタルの15%劣後出資もあることから、投資家を保護する仕組みになってますし。

 

小口ファンドでもCREALの情報開示は本当に徹底しているので、すばらしいですね。

  

CREAL

  

 


 

【クラウドファンディング業者一覧】

情報公開し投資家保護を優先した業者をピックアップ!

  

 

CREAL

CREAL

【不動産鑑定士が解説】CREAL(クリアル)の評判・メリット・デメリットまとめ

 

FANTAS funding

FANTAS funding

【不動産鑑定士が解説】FANTAS funding(ファンタスファンディング)の評判・メリット・デメリットまとめ

 

Funds

Funds

荒波にもまれ変貌を遂げるか?話題独占のFunds(ファンズ)を徹底分析 

 

クラウドバンク

 【ソーシャルレンディングの実名化の流れは止められない】クラウドバンク実名化対応