投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

【CREAL案件分析の方法】中古マンションはネット情報で無問題!


f:id:investment-totty:20190503090517j:plain

 

大型連休の真っ最中、みなさんはいかがお過ごしでしょうか?

 

僕は勤め人を卒業してから太りだしたので、今日は午後からプールに行こうと思ってます。

 

さて、5月9日はCREALの新ファンド「メインステージ蒲田Ⅱ」の募集がありますね。

 

 

中古マンションでどこまで調べるか?

 

よくブログを拝見しているサイタマンさんが「物件の分譲価格と賃料水準をネットで調べるだけ」とおっしゃてましたが、それ”大正解”だと思います。

CREAL(クリアル)&FANTAS(ファンタス)の区分所有案件に適当分析投資ではダメですか? - ホンネのソーシャルレンディング投資実践録

 

個人向けの中古マンションで、NOIを査定するよりは、ネットで周辺の価格・賃料水準を調べた方が有意義です。 

 

「粗利やNOIに意味はない」とまではいいませんが....あえて独自に利回りを調べるなら、NOIでなく、きちんとCAPEXや一時金の運用益も考慮したキャップレートまで査定した方がいいですね。

 

中途半端にやっても意味がないので....NOIでは不動産鑑定士でもピンときませんよ。

 

ただ、今回は裏でキャップレートまで査定してみましたが、費用対効果が悪いので、個人的には小口マンションで、そこまで調べる必要はないと思ってます。

 

メインステージ蒲田Ⅱ

 

ファンド詳細は会員限定情報なので、詳細はブログで書けませんが、可能な範囲で分析した内容を書いてみました。

 

f:id:investment-totty:20190503083711j:plain

 

CREALでファンドを確認してみる

 

立地、生活利便施設

 

  • 東京都大田区で「蒲田」駅まで徒歩4分
  • 商業施設などの利便施設も充実

 

中古マンションは築浅が好まれますが、維持管理の状態がよければ選ばれます。

 

対象は築18年とやや古いものの、グーグルマップで対象を見る限り、維持管理の状態は比較的よさそうです。

  

専有面積・需要者

 

  • 専有面積19㎡とやや小さいが、バストイレ別、オートロックあり
  • 典型的な需要者:都心または周辺勤務の単身者

 

対象の近くには大型データセンターがあり、個人的にエンジニア時代(10数年前)にサーバの点検のために毎月通っていました。

 

モノレール沿いにはデータセンターや物流施設があるので、就業者への需要も固いと思われます。

 

競合マンション

 

ネットで調べた限りですが、同一需給圏内の類似地域において、マンションの新規分譲が盛んで競争が激化しているエリア、というわけではなさそうです。

 

例えば「東京カンテイ」というサイトで有料で調べられますよ。料金がけっこう高いのでトッティは独立後、導入してませんが。

 

賃料水準

 

19㎡のワンルームマンションにしては、ちょっと森井鑑定の想定賃料は高いかな、と思いましたが、SUUMOで調べたところ、概ね賃料は相場と同程度のようです。

 

物件価格・売却

 

森井鑑定で採用している取引事例は高いなと思いました。

 

ただ、詳細は書けませんが、最終的にブリッジシーキャピタルで採用している物件価格は、鑑定評価額より保守的に査定されています。

 

採用ベースでは、築年が同程度の中古マンションと比較しても、価格に違和感はないかな、と思います。

 

単身用の中古ワンルームマンションで、売却先には個人投資家も含まれますし、レジは景気に左右されにくいので、運用期間9カ月のうちに、売却に苦戦することはなさそうです。

 

初心者投資家に人気のワンルームマンションだから...普通に考えると簡単に売れそうだな。

 

キャップレート

 

森井鑑定の”粗利”はブログで書けませんが、実際は敷金収入(運用益)、礼金収入もあるし、空室等損失もあるので、粗利は本当に参考程度ですね。

  

それに冒頭にも書いたように、あえて利回りを査定するなら、NOIでなくキャップレートまで査定した方がいいですね。

 

僕が個人的に査定した実際の物件価格のキャップレートは4.4%になりました。

 

東京都内の中古区分所有マンションのキャップレートと比較しても、特段問題ない水準です。

 

結論

 

「森井鑑定の評価額はやや高いですが、実際に採用している物件価格は保守的に査定されてるので、投資対象として問題なさそう」という意見です(私見です)。

 

賃料水準、キャップレート、流動性についても問題ないと思います。

 

あと考えられるリスクとしては、ブリッジシーキャピタルの倒産リスクですが、まあ、そこは大丈夫でしょう!

 

今回のファンドは ブリッジシーキャピタルの15%劣後出資もあることから、投資家を保護する仕組みになってますし。

 

小口ファンドでもCREALの情報開示は本当に徹底しているので、すばらしいですね。

  

CREALを試してみる

CREAL

 

関連記事 

CREAL第3弾の大型物件を予想【成長している投資用不動産市場は?】 - 投資の時間

【不動産鑑定士が解説】CREAL(クリアル)の評判・メリット・デメリットまとめ - 投資の時間

 


 

【クラウドファンディング業者一覧】

情報公開し投資家保護を優先した業者をピックアップ!

 

SAMURAI

f:id:investment-totty:20190227211445p:plain

SAMURAI(サムライ)の特徴と実績は?メリット・デメリット・感想まとめ 

 

CREAL

CREAL

【不動産鑑定士が解説】CREAL(クリアル)の評判・メリット・デメリットまとめ

 

FANTAS funding

FANTAS funding

【不動産鑑定士が解説】FANTAS funding(ファンタスファンディング)の評判・メリット・デメリットまとめ

 

Funds

Funds

荒波にもまれ変貌を遂げるか?話題独占のFunds(ファンズ)を徹底分析 

 

クラウドバンク

 【ソーシャルレンディングの実名化の流れは止められない】クラウドバンク実名化対応

    


  

クラウドファンディング投資額集計

業者 投資額 累計分配金
SBISL 3,500,000円 66,593円
オーナーズブック 3,450,000円 36,926円
マネオ(109万円期失) 2,080,000円 241,137円
クラウドバンク 2,020,000円 237,327円
CREAL 1,000,000円 8,505円
LCレンディング 300,000円 8,484円
Funds 300,000円 0円
FANTAS funding 300,000円 0円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
SAMURAI 50,000円 0円
合計 13,200,000円 615,818円

    


 

\最後にクリックありがとうございます!/

にほんブログ村 株ブログ ソーシャルレンディングへ

ブログ村