投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

不動産投資型クラウドファンディングはどこまで物件調査する?


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こんにちわ!クリック合戦にめっぽう弱い投資家トッティです。

 

 

CREAL新規募集「ルーブル旗の台」

 

さてさて、CREALより新規案件の募集があります。

 

2月22日開示予定の大型ファンドでうまく投資家をじらしておいて、その間の繋ぎのような小口案件です(^^;)

 

アセットは区分所有のレジデンス、物件名は「ルーブル旗の台」、募集総額は1,687万円です。

 

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ルーブル旗の台

 

簡易調査は超ざっくり

 

評価を担当したのは「JLL森井鑑定」。少額の区分所有なので公表されている物件評価内容は今回も「簡易調査」となっています。

 

そして森井の簡易評価は相当手を抜いてると予想!(^^;)

 

ただ、これは全く悪いことではありません。JLL森井鑑定に支払う評価報酬が「不動産調査報告概要取得費用」として計上されてますが、たったの10万円。手を抜いて当然です。

 

簡易調査のドキュメントはインターネット上に公開されていますが、ざっくりし過ぎてて、投資家側はこれを見ても、評価の詳細はほとんど分かりません

 

不動産鑑定士であれば、時間があれば自分で査定した方がいいかもしれませんね。

 

僕はたま~に査定内容をブログで無料公開してますが、10万円以上の作業はしてると思います(*^^*)

 

簡易調査とする2つの理由

 

CREALでは区分所有などの小口案件では、正式な鑑定評価ではなく、簡易調査としていますが、それには2つの理由があると思っています。

 

理由その1

 

1つ目は運営会社ブリッジ・シー・キャピタル側の理由で、評価機関へ支払う報酬を安くするため。

 

小口案件なのでブリッジ・シー・キャピタル側の実入りも少なるなるので、経費削減のため当然といえば当然です。

 

理由その2

 

2つ目はJLL森井鑑定側の理由で、評価の詳細を公開すると、その内容について投資家から質問されたり、突っ込まれたりするのが面倒くさいため。

 

投資家の中には、僕のように不動産に口うるさい人もいるかも知れませんし、報酬が「たった10万円」で細かな問合せの対応まではできない、というのがJLL森井鑑定の本音だと思います。

 

両者の都合が合致したため、超ざっくりな「簡易調査」になってると推測します。

 

投資家はどこまで物件分析するか

 

投資家も物件分析をどこまでやるのか、悩みどころです。

 

調べようと思えば、どこまでも時間をかけて調べられるのが不動産の評価です。

 

www.investment3000.com

 

個人的には、小口の区分所有であれば、かけられる時間や費用対効果の兼ね合いから、

 

  • 取引事例比較法においては、取引事例の価格水準に違和感がないか
  • 収益還元法においてはCapレートは適正か(森井鑑定は粗利回り)

 

程度でOKだと思ってます。ちなみに、JLL森井鑑定の簡易調査は必要最小限の作業で「60点狙い」かと思われます。

 

不動産投資型クラウドファンディングCREALは、投資先が見えないソーシャルレンディングより安心感があり、大型ファンドもあって投資していて楽しいですね。

 

www.investment3000.com

  

このブログでもちょくちょく物件分析してますので、参考にしてみて下さい(*^^*)

 

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