こんにちわ！クリック合戦にめっぽう弱い投資家トッティです。
CREAL新規募集「ルーブル旗の台」
さてさて、CREALより新規案件の募集があります。
2月22日開示予定の大型ファンドでうまく投資家をじらしておいて、その間の繋ぎのような小口案件です(^^;)
アセットは区分所有のレジデンス、物件名は「ルーブル旗の台」、募集総額は1,687万円です。
簡易調査は超ざっくり
評価を担当したのは「JLL森井鑑定」。少額の区分所有なので公表されている物件評価内容は今回も「簡易調査」となっています。
そして森井の簡易評価は相当手を抜いてると予想！(^^;)
ただ、これは全く悪いことではありません。JLL森井鑑定に支払う評価報酬が「不動産調査報告概要取得費用」として計上されてますが、たったの10万円。手を抜いて当然です。
簡易調査のドキュメントはインターネット上に公開されていますが、ざっくりし過ぎてて、投資家側はこれを見ても、評価の詳細はほとんど分かりません。
不動産鑑定士であれば、時間があれば自分で査定した方がいいかもしれませんね。
僕はたま～に査定内容をブログで無料公開してますが、10万円以上の作業はしてると思います(*^^*)
簡易調査とする2つの理由
CREALでは区分所有などの小口案件では、正式な鑑定評価ではなく、簡易調査としていますが、それには2つの理由があると思っています。
理由その1
1つ目は運営会社ブリッジ・シー・キャピタル側の理由で、評価機関へ支払う報酬を安くするため。
小口案件なのでブリッジ・シー・キャピタル側の実入りも少なるなるので、経費削減のため当然といえば当然です。
理由その2
2つ目はJLL森井鑑定側の理由で、評価の詳細を公開すると、その内容について投資家から質問されたり、突っ込まれたりするのが面倒くさいため。
投資家の中には、僕のように不動産に口うるさい人もいるかも知れませんし、報酬が「たった10万円」で細かな問合せの対応まではできない、というのがJLL森井鑑定の本音だと思います。
両者の都合が合致したため、超ざっくりな「簡易調査」になってると推測します。
投資家はどこまで物件分析するか
投資家も物件分析をどこまでやるのか、悩みどころです。
調べようと思えば、どこまでも時間をかけて調べられるのが不動産の評価です。
個人的には、小口の区分所有であれば、かけられる時間や費用対効果の兼ね合いから、
- 取引事例比較法においては、取引事例の価格水準に違和感がないか
- 収益還元法においてはCapレートは適正か(森井鑑定は粗利回り)
程度でOKだと思ってます。ちなみに、JLL森井鑑定の簡易調査は必要最小限の作業で「60点狙い」かと思われます。
不動産投資型クラウドファンディングCREALは、投資先が見えないソーシャルレンディングより安心感があり、大型ファンドもあって投資していて楽しいですね。
このブログでもちょくちょく物件分析してますので、参考にしてみて下さい(*^^*)
※クラウドファンディングは、元本を保証する商品ではありません。”必ずご自分で”納得するまで調べ、リスクを許容した上で、投資してください。
