投資の時間

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【CREAL大型ファンド】ホテルアマネクは本当に売れるのか?という不安を解消


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CREALからホテルアマネクの「アマネク通信(運用月次レポート)」が届きました。

 

ホテルアマネクはCREALの第1弾ファンドで、初回にもかかわらず満額8.8億円を集めましたね。

 

アマネク通信はCREALで投資家登録しないと閲覧できないので、詳細は控えますが、ホテル評価で重要な指標であるADR(平均客室単価)、OCC(稼働率)などの情報も記載されてます。

 

いや~、あらためてCREALの情報開示は、すがすがしいほど徹底してますね! 

 

ここまで開示してくれると、もう言うことはありません。

 

が!

 

「ホテルってポコポコ作り過ぎじゃない?」

「オリンピックが終わったらホテルは下火でしょ?」

 

っと不安に思われてる方もいらっしゃるのでは?

 

今回の記事では、ホテルマーケットの歴史と現在のホテル市況について分析し、ホテルアマネクの売却可能性について検討しました。

 

 

ホテルマーケットの歴史

 

ホテルはリートでも主要なアセットとして定着してます。

 

特に僕が住む千葉県はディズニーランドもあるのでホテルが多く、個人的にも不動産鑑定士として働いた10年間で、ホテルを鑑定評価する機会も多くいただきました。

 

今でこそ、ホテルは好調ですが、この10年間のホテルマーケットの歴史を振り返ると、冬の時代も長く続いていたんですよ。

 

平成19年~平成21年ごろ

リーマンショックに端を発した世界的な景気の冷え込みにより、国内旅行人数や消費額は大きく減少した。

 

平成23年ごろ

東日本大震災、福島第一原発の事故により、直接の被災地である東北地方のみならず、全国的にツアーキャンセルが相次ぎ、旅行人数は大幅に減少した。

 

平成24年ごろ

LCC(低コスト航空会社)が相次いで運行を開始し、飛行機の利用者が増えたこともあり、国内の旅行需要はやや回復傾向に。

 

平成25年ごろ

アベノミクスへの期待から円安・株高になり、景況感が好転。LCCの路線増加も相まって国内旅行の需要も増加。東南アジア5か国のビザ免除・緩和も追い風になり、インバウンドが過去最高の1,000万人を突破。

 

平成26年ごろ

消費税が5%から8%に引き上げられ消費が落ち込む。さらに台風や豪雨も続き旅行人数や消費額が減少した。

 

平成27年ごろ

北陸新幹線の開通、円安が進行したこともあり、日本へ旅行しやすい環境に。インバウンドは過去最高の約2,000万人を突破。

 

平成28年ごろ

インバウンドは2,400万人を突破。ただし、中国やアジア各国の経済成長の鈍化や、一時円高になったこと、国内では将来への不安から節約志向が広まったことから、旅行者数は伸び悩む。

 

平成29年ごろ

中国政府による関税引き上げや為替の変動で、いわゆる「爆買い」は縮小傾向に。旅行の目的が「買い物」から「体験」へシフト。都市部やリゾートホテルの開業ラッシュが続く。

 

平成30年ごろ

インバウンドは3,100万人を突破。その恩恵を受け、機関投資家によるホテル投資が増加。東京五輪後も中長期的に高いニーズがあるとみて、主要商業地でホテル開発が続く。

 

現在のホテル市況

 

円高や中国経済などの懸念材料はあるものの、大型ホテルの開発は続き、インバウンド需要も安定してます。

 

ですので、天災等の特段のアクシデントがない限り、宿泊市場は好調を維持しそうです。

 

ホテルの取引のプレーヤーの多くはJ-REIT、私募REIT、米系投資ファンド、アジア系投資ファンドをが中心ですが、好調なホテルパフォーマンスに牽引されて、プレーヤーの取得競争は過熱化した状態が今も続いています。

 

CREALが狙うのはブルーオーシャン

 

ただし、これらリートや外資系ファンドが狙うのは総額50~100億円クラス、客室規模も200室以上の大型物件が中心です。

 

ホテルアマネクは総額約9億円、客室50室の小規模ホテルのため、これら強力なライバルたちと競合しません。

 

CREALはクラウドファンディングを使い、やや低価格帯のブルーオーシャンをうまく攻めてます。

 

しかも、ホテルアマネクは規模は小さいものの、宿泊客や投資家に選考される要素である、

 

  • 宿泊需要が好調な東京都内
  • 宿泊特化型ホテル
  • 都心で最寄り駅徒歩5分以内 

 

というポイントはしっかり押さえてます。

  

アマネクの売却可能性

 

アマネクを評価した森井鑑定は、価格を上げようとする魂胆が見え見えの強気な評価でした.....。

 

ただ、一方では実際にホテル市場では取引利回りは低下(価格は上昇)してますので、アマネクのように、強気な賃料予測に基づく値付けも少なくないのも事実です。

 

僕は保守的なので、アマネクは売却時が心配でしたが、好調なホテル市況とアマネクの特徴から分析すると、多少無理な査定であったとしても、売却はさほど難しくないのかもしれません。

   

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