こんにちわ、トッティです。
CREALからホテルアマネク「浅草吾妻橋スカイ」の「アマネク通信(運用月次レポート)」が届きました。
ホテルアマネクはCREALの第1弾ファンドで、初回にもかかわらず満額8.8億円を集めましたね。
いや～、アマネク通信と今のホテル市況をみる限り、すごい成績です。
おお、そうなの？
ホテルの鑑定評価はリートで2桁はやってるので、運営レポートを見ればそれなりに....。アマネクは事業収支が非公表だったから、投資前は運営状況がわからなかったんだ。
ホテルアマネクの運営は順調
投資してよかった理由は、ホテル運営が順調なことです。
アマネク通信はCREALで投資家登録しないと閲覧できないので、ざっくりですみませんが、ホテル評価で重要な指標であるADR(平均客室単価)、OCC(客室稼働率)などの情報が記載されてます。
アマネク通信を見る限り、ホテルアマネク「浅草吾妻橋スカイ」は2019年1月、2月、3月と順調にADR、OCCも伸びてます。
３月下旬から４月上旬は春休み、新年度に伴う出張などの需要が重なる最繁忙期だったようですね。
ADRとOCCは物件評価額にも間接的に影響するので、これにより、ホテル売却時に高く売れる可能性が高まります。
激アツの宿泊特化型ホテル市場で、数字を伸ばすのはすごいですね！オペレーターであるアマネクの手腕です。
投資する前段階では、ホテル事業収支は非公開でしたが、せめてこのADR、OCCの実績情報が欲しかったです。
【超公開】CREALホテルの鑑定評価額はこう求められている！ - 投資の時間
事業収支から家賃負担力がわかるので。マクロ分析だけでは、なかなか個別物件の将来の運営状況までは読めませんし。
ホテルアマネクは売却時に不安がありますが、少し解消されました。
宿泊特化型ホテルの運営形態の裾野が広がっている
ホテルアマネクは、ホテル運営者(オペレーター)である「アマネク」へホテル運営を委託しているタイプの宿泊特化型のホテルです。
最近の投資用ホテル市況の動向としては、賃貸借形式の宿泊特化型ホテルのみを取得対象としていたプレイヤーが、運営委託型ホテルの取得も検討するなど運営形態の裾野が広がっています。
普通のリートは買えない状況が続いている
ホテル市況にも過熱感が出てきました。
投資用不動産市場でホテルを取得するプレイヤーはリートが中心である状況に変わりはありませんが、対象不動産のような宿泊型特化ホテルは、私募リートや私募ファンドのほか、価格目線が異なるプレイヤーの参入が続いていて、Jリートによる取得が困難になっています。
「価格目線が異なる」ってどういうこと？
つまり、強気に高値で物件を取得するプレイヤーが増えてきて、普通のJリートは物件を買いづらくなったってことだよ。
いわゆる”普通の”価格目線のホテルリートでは、ジャパンホテルリート、インヴィンシブル、いちごホテルリート、投資法人みらいなどが、現在のメインプレイヤーです。
最近はリート以外でも、例えばシンガポール系Ascendasなども話題になってます。
CREALのホテルアマネクは、リートや私募ファンドが買わないような低価格の物件だから、ちょっと目線は違いますが。
ホテルアマネクの市場分析
宿泊特化型のホテルで上昇の余地は大きくないですが、例えば主要都市のラグジュアリーを中心とした高価格帯ホテルのADRの水準は、まだ海外の同水準のホテルと比較して低位にあるので、上昇の余地があります。
では、ホテルアマネクの競合ホテルと比べて競争力はあるのか？という観点から市場分析した記事もありますので、参考になればうれしいです。
【CREAL大型ファンド】ホテルアマネクは本当に売れるのか？という不安を解消 - 投資の時間
CREAL大型ファンドのリリース間近
CREALでは、2019年5月14日に新ファンド(レジデンス)の情報を開示するようです。
それに加えて大型ファンドのリリースも控えてますね。大型ファンドのアセットを予想をした記事も書いてますので、よかったらどうぞ。
CREAL第3弾の大型物件を予想【成長している投資用不動産市場は？】 - 投資の時間
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