クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、クラウドファンディングに投資してみた

CREAL第3弾の大型物件を予想【成長している投資用不動産市場は?】

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次のCREALの大型案件は何かな?

 

何だろうね~。ちょっと予想してみよう!

 

こんにちわ、トッティです。

 

これまでホテルアマネク(8.8億円)、さくらさくみらい駒込保育所(4.5億円)と2件の大型物件をリリースしたCREAL

 

5月以降には第3弾の大型物件のリリースを予定しています。

 

今回の記事では、投資用不動産市場で伸びてるアセット(用途)をまとめたうえで、CREALの次の大型物件を予想してみました。

 

ではさっそく本編をどうぞ!

 

CREAL

 

 

証券化の対象となるアセット

 

投資用として証券化(小口化)できる不動産には、いろいろなアセットあります。

 

国土交通省が発表している、国内で証券化の対象となったアセット別の資産割合はこちらです。

 

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出典:国土交通省「平成29年度不動産証券化の実態調査」

 

平成9年はオフィス(79.4%)と住宅(13.3%)が大部分を占めてましたが、平成29年では、

 

  • オフィス:41.0%
  • 住宅:12.4%
  • 商業施設:12.4%
  • 倉庫:17.9%
  • ホテル・旅館:12.1%
  • ヘルスケア:1.8%

 

となっています。ずいぶんアセットの分散化が進んでますね。

 

分散化の背景には、物件の取得競争が激化したことがあります。

 

特に成長の見込めるアセット

 

今はどんなアセットが成長してるの?

 

主に3つのアセットがあるよ!順番に説明するね。

 

倉庫

 

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中でも、特に増えてるのが倉庫です。

 

Amazonを代表としたインターネット通販が急成長したことで、商品を保管するための倉庫需要が増加したことが要因です。

 

運送コストと保管コストのミニマイズするため、都市近郊の湾岸部にポコポコ倉庫ができはじめました。

 

また、首都圏では圏央道の工事がすすみ、インフラが整いつつあることから、それを見越して倉庫の建設が続いています。

 

高速道路からよく見えるよね。でもあんな大きな倉庫って....数億円では買えないよね?

 

そう。数十億円~数百億円はするよ。

 

これらの倉庫の多くはJリートや外資系リートの対象となるような数十億から数百億円規模の大規模倉庫。

 

いくら人気とはいえ、CREALで数百億円を集めるのは....ちょっと考えられないですね。

 

ただ、湾岸部のピカピカの大規模倉庫は無理でも、ちょっと交通の便が劣る内陸部には、10億円未満の倉庫もたくさんあるので、CREALでファンド化する可能性も十分あると思います。

 

倉庫は開発競争が加熱して、そろそろ一服感がでてきたけど、まだまだ通販需要は続きそうです。

 

ホテル

 

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インバウンドの増加、レジャー志向への変化から、ホテルも急成長しました。

 

僕が住む千葉県にはディズニーランドや成田空港があるので、ホテル建設ラッシュが続いていますし、リートによる取得も盛んです。

 

ホテル建設でもっとも重要なポイントは、立地と交流人口。

 

ホテルは、人がこない場所に建てても意味ないもんね。

 

また、ホテルを運営するオペレーターも重要です。

 

オペレーションが収益力に直接影響しますし、事業の仕組みでリスク・リターン攻勢が変わってしまいます。

 

ホテルはオペレーターの実績も、重要な投資判断要素です!

 

ヘルスケア

 

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ヘルスケアとは老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、病院などです。

 

高齢化社会だし、これから増えていくのは間違いないか。

 

ヘルスケアは景気や市況の影響を大きく受けないので、安定した賃料収入が見込めるため、特に成長が見込めるセクターとして注目されてます。

 

価格が安定していることを、価格硬直性といいます。

 

総額も住宅と大きく変わらず10億円未満の物件もあるので、CREALでファンド化するには手頃ですね。

 

ただ、デメリットもあって、ヘルスケアは社会保障制度の影響を受けること。介護保険料が改正されると、ダイレクトに事業収益に影響してしまいます。

 

CREALはアセットマネジメント業務でヘルスケアを得意としているので、ヘルスケアがくる可能性が高そうです。

 

国交省のグラフだと、ヘルスケアの割合はまだ小さいけど、逆にいうと伸びしろがあるともいえるね!

 

CREALでこれまでのファンドをのぞいてみる

 

その他に伸びてるアセット

  

その他で投資用不動産市場で伸びてるアセットはこちらです。

 

インフラ系

 

  • 長期間にわたる独占的事業運営が可能
  • 安定的な収益が期待できる
  • 料金設定自由度に制約がある

 

底地

 

  • 建物がないので減価償却が不要
  • 底地をメインとする私募リートが創設されるなどリートに注目されている
  • 建物付きの物件不足や相対的な利回りの高さから底地取引が拡大中

 

底地とは、土地を貸して地代収入を得るアセットだよ。

 

結論:CREALの次期大型ファンドは?

 

CREALの次期大型ファンド予想の結論ですが、老人ホームが一番可能性が高くて、次に倉庫、意外性をついて底地ではないかと、勝手に予想してます。

 

いずれにしても、楽しみだね!

 

CREALは不動産専門のクラウドファンディングのエースに成長した

 

今はいい投資物件がなかなか市場に出回わりません.....

 

アセットマネージャー(ファンド運用のプロ)も「物件取得がむずかしい」って言ってるよ。

 

投資家の期待が大きく大変だと思いますが、今やCREALは不動産専門のクラウドファンディングのエースに成長しました。

 

個人的にも同じ不動産の専門家として、挑戦を続けるCREALには感銘を受けます。

   

CREAL

 

※クラウドファンディングは、元本を保証する商品ではありません。”必ずご自分で”納得するまで調べ、リスクを許容した上で、投資してください。