不動産クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、不動産クラウドファンディングに投資してみた

COZUCHI『相模原リニア開発プロジェクト』がぐっと胸にきた話

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明けましておめでとうございます!本年も本ブログをよろしくお願いします。

 

さっそくですが、COZUCHIから新ファンドが来ましたね!

 

「リニア関連」という社会的インパクトのあるファンドですので、新年1発目の記事は本ファンドでいきたいと思います。

 

不動産投資にもESG(E:環境、S:社会、G:ガバナンス)やサステナビリティ(持続可能性)への意識が高まってきている中(※)、今回は「リニアトンネル工事で排出される残土の受け入れ地」が投資対象です。

 

(※)例えばJ-REIT市場ではトーセイ、オリックス、玄海キャピタルなどが既存物件の省エネ改修、開発などを考慮したファンドを組成するなどでもESGやサステナビリティへの意識が高まっていますし、株式市場でも上場企業、脱炭素へ大型投資 ESGマネー取り組みが株価にプラスの影響を与えるようになり、グローバルなESG指数の採用銘柄も増えています。

 

言うならば「リスク」「リターン」という従来の第2軸からなる投資のみならず、森林再生やCO2削減というESG投資やSDGsの観点も含んだ「社会的インパクト」という第3軸も同時に生み出すクラファン投資とも言える今回のファンド。

 

COZUCHIといえば短期高利回りが主流と思われるかもしれませんが(実際にもの凄い利回りの物件も多いですが)、実はこういう中長期的に価値を生み出す社会性をもった投資物件もあるのが特徴ですよね。

 

例えば先月も「文化的な価値のある物件」の保護に携わるファンドもありましたが、これもサステナビリティについて考えさせられるファンドでした。

 

【関連記事】COZUCHI「中銀カプセルタワービル」と持続可能性

 

COZUCHIを運営するラエトリがリスク・リターンなどの経済的な要素に加えて、ESGの要素も分析して体系的に取り込み、かつ透明性をもって不動産クラファン投資に組み込んでくれます。

 

なので投資家は整った状態で投資するだけなのですが…日本ではなかなかないですよね。こういうファンドを募集してくれる不動産クラファン事業者は。

 

ということで、本記事ではかいつまんでCOZUCHIの新ファンドの特徴を押さえつつ、ESG投資やSDGsの観点から書いてみようと思います。

 

本題に入る前にお知らせをさせてください。

 

COZUCHIは新規会員登録で2000円分のアマギフをプレゼント中ですので(一部のメディア限定)、これはぜひ貰っておいてください。

 

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COZUCHI「相模原 リニア開発プロジェクト」

 

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(引用)COZUCHI

 

  • 期待利回り:7.5%(年利)
  • 募集金額:6.75億円
  • 運用期間:12ヶ月
  • 優先劣後:優先90%(投資家)、劣後10%(事業者)
  • 募集方式:抽選式
  • 募集期間:2022年1月6日19時~2022年1月17日13時

 

まず大きな特徴として、安定のインカム型なのに利回りが7.5%もあるという商品です。募集金額も6.75億円と大口ですね。

 

冒頭で「リニアトンネル工事で排出される残土の受け入れ地」が投資対象と書きましたが、具体的な特徴をかいつまんで書くと、

 

  • リニアは真っ直ぐ進むために線路の8割はトンネルになる予定。
  • 今回の物件でJR東海がトンネルを掘って出た土(残土)の一部を受け入れる。
  • 土を捨てさせてあげる分、受け入れ量に応じてお金が貰える。
  • JR東海から貰ったお金を収益として投資家に配当する。
  • 残土受け入れ地として本物件は契約済みで既に受け入れも始まっている。

 

という感じです。リニアは国家的なプロジェクトですから、高利回りのわりに、元本回収と利益はしっかり出そうな印象を持ちました。

 

ちなみに、残土受け入れる際には土砂災害が起きないかなどをはじめとする各種許認可が必要ですが、COZUCHIによるとこの許認可取得には7年かかったとのこと。

 

7年前から準備されていたように、短期的な価値上昇に重きを置くのではなく、水面下で粛々とサステナブルな不動産利用を目的に事業を進められていことがわかります。

 

いやだって7年前ですよ。今よりもESG投資やサステナブルが流行してない時代からよくぞ…個人的にはこの時点でぐっと胸にきましたが、

 

話を進めると「ん?なんでこの物件が残土受け入れ地として選ばれたの?」という点については、トンネルを掘って出た土を運ぶのって結局トラックに積んで人の力で運ばなきゃいけないのですが、本物件がリニアのトンネルに近い場所で、立地から選ばれる経済合理性があったからと。

 

その他の特徴としては、残土受け入れ事業は長期的かつ日々収益が変動するので、TRIAD社(COZUCHIを運営するラエトリのパートナー企業)の子会社フジノロック社が本物件を一括借り上げして、投資家に一定の年7.5%を配当するとのことです。

 

このように収益を安定させる契約も完備されていますし、リニア計画自体が何らかの理由で中止となった場合はファンド運用を終了し、1号事業者であるTRIAD社が買い戻しするとあります。

 

ここまで整った状態でお膳立てしてくれています。

 

不動産クラファンCOZUCHIとESG・SDGs

 

ESG・SDGsについて、ちょっと話が大きくなりますが、Global Sustainable Investment Allianceによると「グローバルなサステナブル投資」という観点から見ると、日本は世界から見るとまだまだ低い水準にあります。

 

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(引用)Global Sustainable Investment Alliance

 

一方、サステナブル投資の「伸び」としては、近年の日本は世界的に見ても驚異的に伸びています

 

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(引用)Global Sustainable Investment Alliance

 

そのような流れの中、ひるがえって本ファンドですが、工事現場から近いので「運送コスト(CO2)の削減」という意味で環境にも優しい

 

その他、「土砂災害の防止のための許認可の取得」「放置された採石場を森林に戻す」という文脈もあります。

 

皆様ご存じのとおり、これらはまさにESGやSDGsの定義の一つでもあるのですが、不動産クラファンにおいて、ESGを考慮しないことはリスクとなりつつある、と言えるのかもしれません。

 

いつも思うのですが、COZUCHIの目指すところには「不動産再生や利活用という得意分野でSDGsで社会問題を解決しつつ、投資家から信頼を得ながら規模を大きくしていって、企業価値の向上と持続的成長を実現する」という点も重視されているのではないでしょうか。

 

なぜそう思うのかというと、この辺はラエトリ社長の武藤さんがインタビューでおっしゃってたスイミー(※)の話にもつながります。

 

【関連記事】LAETOLI(ラエトリ)武藤社長インタビュー『不動産クラファンCOZUCHIの未来』

 

(※)「スイミー~ちいさなかしこいさかなのはなし~」という絵本。知恵と勇気を持ち、共に力を合わせれば小さな魚でも大きな魚と戦うことができるというお話。

 

COZUCHIは高回りで人目を引く案件のみならず、投資家と共に社会性を積極的に意図する投資についても組成すべく、日々議論されているんだろうと想像します。

 

その効果として、本ファンドには

 

  • 運送コスト(CO2排出量)の削減、森林復活、土砂災害の防止
  • SDGsの達成・企業価値向上の実現

 

がある。

 

その他、大きな視点では経済性の向上の効果としてリニア開通、ファイナンス面の効果としてESGの観点で注目を集める投資マネーを獲得もあります。

 

もちろん投資家もパートナーとして協力しないと事業が成立しないですが、投資家はサステナビリティに係る特定のテーマやアセットに投資することができる。

 

しかも利回りもしっかり確保したうえで、です。

 

本当にうまいしすごい。新年早々、あらためてCOZUCHIの目指すところを想像してぐっときたというお話でした。

 

 

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