COZUCHIの72億（ANAクラウンプラザホテル）案件

COZUCHIから大型案件が来ましたねー！72億円ですって。すごいですね。

物件は京都の「ANAクラウンプラザホテル」。

まあ、明日から募集開始だし、案件の詳細はCOZUCHIを見ていただくとして、

あとは夜も更けてきたことですし、いつもどおりダラダラと思ったことを一筆書きで書いていきたいと思います。

まず物件の地図はこちら。京都の二条城の辺ですね。京都はチラッと4年間ほど住んでたことがありますが、二条城は1回だけ行ったことがあります。

京都二条のホテルといえば、まず思い出すのが「ザ・エディスターホテル京都二条」です。詳細は忘れましたが（たぶん公表されてない？）、FPGがSPCから買ったような記憶があります。今回のCOZUCHIのANAクラウンプラザホテルからもめちゃくちゃ近いです。

その他、京都全般でいうと「ザ・リッツカールトン京都」（京都市中京区）が取引利回り3.5％（NCF）という低さで取引されたのが特徴的な取引でしょうか（鑑定利回りが3％前半で当時話題になった）、けっこうホテル案件多くって、すごい取引もあるんですよねー、京都。

最近だと星野リゾート・リートの「星のや京都」も稼働率がいいみたいですし（コロナ後は90％越えと聞きます）、一時は経営破綻しそうな勢いだったインヴィンシブル投資法人の「ホテルマイステイズ京都四条」もありますよね。今は稼働率は回復してるんでしょうか？さすがにしてるんでしょうね。知らんけど。

コロナ前はホテル特化型J-REITがマーケット全体を主導する構図でしたし、総じて京都はコロナでもキャップレートは4％前半を維持していて、そこまで上がらなかったし（≒物件価格が大きく変動しなかった）、稼働率は例えば某資料によると京都のリート物件の平均稼働率は85％近くまで回復してきているようなので、稀少性の高い物件については取引意欲が回復して、そろそろまた高値取引が成立しだす頃ではないでしょうか。

特に固定賃料方式の宿泊特化型ホテルは強いと思います。ANAクラウンプラザホテルはそれよりちょっとゴージャスな感じでしょうか（京都のANAホテルは泊まったこと無いけど、別の県のANAホテルは鑑定したことがある）。

でもまあ、立地や客室規模などのスペックを見ると大型優良物件と言っても過言ではないと思いますし、今はコロナで供給量も一時期よりは少なくなったので競合ホテルがない分、安定的な稼働率を取れるホテルはけっこうな高値になってくると思います。あとオペレータがとっても大切ですね、ホテルは。

京都はインバウンド流入が多いし、外国人による宿泊需要は今後も伸びる余地はあるし、観光資源は十分にあるので安定性はあるのかなと思います。主要な政令指定都市では京都は大阪と並んでトップレベルじゃないでしょうか（東京、舞浜、みなとみらいなどを除く）。

なので利回りも9％もあるし僕は投資ですね。最低100万円、都合がつけば200万円いくかもしれません。今回は抽選で現金10万円、豪華ホテルスイートルーム無料宿泊券などのプレゼントがあるみたいですし（↓）。